EMENTA: TRIBUTÁRIO. RECURSO VOLUNTÁRIO. ITBI. BASE DE
CÁLCULO. ARBITRAMENTO PELO FISCO. AUSÊNCIA DE
CRITÉRIOS TÉCNICOS PARA AVALIAÇÃO DE MERCADO.
IMPOSSIBILIDADE DE UTILIZAÇÃO DO VALOR DE LEILÃO PARA
BASE DE CÁLCULO. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL DEVE SE BASEAR
NO VALOR REAL DE MERCADO, SEM INCLUIR ENCARGOS DE
FINANCIAMENTO. NULIDADE DO ARBITRAMENTO POR FALTA DE
ADEQUAÇÃO AOS CRITÉRIOS LEGAIS E JURISPRUDENCIAIS.
RECURSO PROVIDO.
XXX.XXX.X60-04
16.249,52
1. DO RELATÓRIO
Trata-se de recurso voluntário oposto em face da decisão administrativa proferida
pelo Órgão Julgador de Processos Fiscais, que denegou provimento à impugnação
apresentada pelo Recorrente, para manter integralmente a Notificação do ITBI nº
4532/2018-2021, referente à aquisição da propriedade do imóvel urbano identificado pelo
Apartamento nº 401-T3, com área de 154,5616 m2
, e vaga de garagem dupla nº 50/56,
do Condomínio Amores da Brava Club House, localizado na Rua Delfim Mário de Pádua
Peixoto, nº 600, Bairro Praia Brava, Itajaí.
À época da ocorrência do fato gerador, o tributo foi recolhido com base de cálculo
no valor de R$ 902.991,32, declarado pelo Recorrente, que resultou no ITBI ao valor de
R$ 18.059,83.
A Auditoria Fiscal efetuou, no dia 26/04/2022, lançamento de ofício, arbitrando a
título de base de cálculo para o tributo, a importância de R$ 1.320.561,65. Esse valor
resultou da correção do valor originário, registrado no Contrato Particular de Venda e
Compra de Imóvel, Mútuo, Quitação Parcial, com Garantia de Alienação Fiduciária, firmado
pelo Recorrente e BANRISUL (e-DOC 30F94), para fins de venda em Público Leilão, que
tinha valor originário de R$ 1.278.000,00 (fl. 90).
Aplicando-se a alíquota sobre o valor atualizado de 1.320.561,65, encontrou a
Auditoria Fiscal, a obrigação tributária no valor de R$ 26.411,23, onde, deduzindo-se o
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valor pago à época do fato gerador (R$ 18.059,83), acrescido de correção monetária e
juros, resultou no valor de R$ 16.249,52 a recolher.
Defende o Recorrente, ter o FISCO arbitrado a base de cálculo do ITBI, sem
apresentar nenhum laudo ou parecer técnico de avaliação do imóvel, atribuindo valor de
forma aleatória, e o Órgão Julgador de primeira instância, defendeu que como legal, os
critérios de arbitramento constante na Notificação ITBI-4532/2018-2021, ou seja,
entender a Auditoria Fiscal, ser o valor utilizado na Base de Cálculo do ITBI, inferior ao
praticado no mercado, à época da ocorrência do fato gerador.
Este é o relatório.
DO MÉRITO
A questão posta a julgamento, trata de matéria controvertida.
A Lei Complementar Municipal 20/2002 definiu como base de cálculo do ITBI o
valor venal (art. 52), determina, para fins de recolhimento do imposto, o seguinte:
Art. 52. Para efeito de recolhimento do imposto deverá ser utilizado o valor
pactuado no negócio jurídico ou o valor venal atribuído ao imóvel ou ao
direito transmitido, aquele que for maior, atualizado monetariamente, de
acordo com a variação dos índices oficiais, no período compreendido entre 1º de
janeiro e a data em que for lavrada a escritura ou instrumento particular.
(Grifou-se)
Embora a legislação municipal preconize a utilização do "valor venal" ou do "valor
declarado", aquele que for maior, não há fixação de valor específico prévio em lei para o
valor venal no âmbito do Município de Itajaí.
Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial
nº 1937821/SP, de relatoria do Ministro Gurgel de Faria, decidiu pela repercussão geral da
controvérsia relativa à vinculação do ITBI à base de cálculo do IPTU e à legitimidade da
adoção de valor venal de referência previamente fixado pelo fisco municipal como
parâmetro para a fixação da base de cálculo do ITBI (Tema 1.113).
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No julgamento do Tema 1.113, o STJ fixou 3 teses para ser adotada no cálculo do
ITBI:
a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições
normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem
sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é
condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco
mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do
CTN);
c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com
respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
O Recorrente recolheu o ITBI sobre o valor do negócio jurídico, todavia, a Auditoria
Fiscal arbitrou nova base de cálculo por entender que o valor declarado é menor do que o
valor venal.
A expressão "valor venal" deve ser entendida como o valor considerado em
condições normais de mercado para as transmissões imobiliárias, que pode, ou não,
coincidir com o valor da operação. Isso porque cada negócio jurídico tem sua
particularidade.
No arbitramento devem ser consideradas não só as caraterísticas do imóvel objeto
da transação, tais como localização, tamanho, benfeitorias realizadas e o estado de
conservação do bem, mas também outros aspectos relevantes, como as oscilações de
mercado e os interesses das partes contratantes.
O arbitramento realizado pela Auditoria Fiscal, por revisão, se deu com fundamento
nos arts. 45 a 71 da Lei Complementar Municipal 20/2002. O art. 69 possibilita ao Fisco
Municipal rever, de ofício, os valores recolhidos a título de Imposto sobre a Transmissão.
O art. 70 da Lei Complementar Municipal 20/2002 determina:
Art. 70 - Sempre que sejam omissos ou não mereçam fé os esclarecimentos e
as declarações prestadas, os documentos emitidos e os recolhimentos efetuados
pelo contribuinte ou por terceiro obrigado, o órgão fazendário municipal
competente arbitrará, mediante processo regular, o valor referido no artigo 51.
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Em prestígio ao Princípio da Boa-Fé, o valor declarado pelo contribuinte goza de
presunção de veracidade, que só pode ser elidido por processo administrativo próprio em
que se assegure o exercício do contraditório e da ampla defesa, consoante o disposto no
art. 148 do Código Tributário Nacional, in verbis:
Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em
consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a
autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou
preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os
esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou
pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação,
avaliação contraditória, administrativa ou judicial. (Grifou-se)
O Contrato e as Certidões de Matrículas dos Imóveis (apartamento e vaga de
garagem), carreadas aos autos, corroboram as alegações do Recorrente, no tocante ao
valor do negócio jurídico noticiado na inicial. Especificamente, vê-se que a Auditoria Fiscal
em lançamento de ofício, arbitrou a base de cálculo do imposto, valor constante no
referido contrato de financiamento bancário, para fins de venda do referido imóvel, em
leilão público, caso ocorra a inadimplência do mutuário.
No referido valor fixado no contrato, estão os custos do financiamento, razão pela
qual, excedem ao valor pago pelo bem, mas isso, não significa, possuir o imóvel, valor
venal destacado para possível e futura alienação do bem, por meio de leilão público.
Através do Contrato Particular de Venda e Compra de Imóvel, Mútuo, Quitação
Parcial, com Garantia de Alienação Fiduciária, firmada com o BANRISUL (e-DOC 30F94), é
possível constatar que o imóvel foi efetivamente alienado pelo preço de R$ 902.991,32.
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O valor de R$ 1.278.000,00 foi especificado apenas para ser utilizado em possível
alienação por leilão pública, em caso de inadimplência.
A declaração do contribuinte possui presunção de veracidade, mas pode ser
afastada pelo FISCO mediante regular processo administrativo, desde que comprovado
possuir o imóvel valor venal maior que o valor da transação. No caso, se faz
necessária a comprovação por meios técnicos de apuração, não sendo possível, a
utilização de avaliações bancárias para fins de financiamento, conforme já decidiu o
Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina. Veja:
APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. IMPROCEDÊNCIA NA
ORIGEM. INCONFORMISMO DO EMBARGANTE. ITBI. BASE DE CÁLCULO.
VALOR VENAL DOS BENS OU DIREITOS TRANSMITIDOS (ART. 38 DO
CTN E ART. 51 DA LCM N. 20/2002, DE ITAJAÍ). LANÇAMENTO POR
HOMOLOGAÇÃO. POSSIBILIDADE DE REVISÃO, DE OFÍCIO, PELO FISCO,
DESDE QUE OBSERVADO O DEVIDO PROCESSO LEGAL E O
CONTRADITÓRIO (ART. 148 DO CTN E ARTS. 69 E 70, AMBOS DA LCM N.
20/2002, DE ITAJAÍ). RECENTE ORIENTAÇÃO DO STJ (TEMA N. 1.113 DOS
RECURSOS REPETITIVOS). PROCEDIMENTO DE REVISÃO DO LANÇAMENTO DO
IMPOSTO EM COMENTO PREVISTO EM LEI MUNICIPAL ESPECÍFICA (LCM N.
308/2017). ARBITRAMENTO DA BASE DE CÁLCULO A SER EFETUADO DE
ACORDO COM NORMA TÉCNICA DE AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS
URBANOS (ABNT NBR 14653-2 OU EQUIVALENTE EM VIGÊNCIA). NO
CASO, ADOÇÃO DO VALOR DADO AO BEM POR INSTITUIÇÃO
FINANCEIRA A TÍTULO DE GARANTIA EM CÉDULA DE CRÉDITO
IMOBILIÁRIO. CRITÉRIO ALEATÓRIO. REVISÃO DO IMPOSTO EM
DESACORDO COM A LEGISLAÇÃO MUNICIPAL. NULIDADE DA EXAÇÃO.
SENTENÇA REFORMADA, COM EXTINÇÃO DA EXECUÇÃO FISCAL. RECURSO
CONHECIDO E PROVIDO. (TJSC, Apelação n. 0306832-67.2019.8.24.0033, do
Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Odson Cardoso Filho, Quarta Câmara
de Direito Público, j. 27-10-2022).
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EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO
ANULATÓRIA DE LANÇAMENTO TRIBUTÁRIO POR ARBITRAMENTO. ITBI.
DECLARAÇÃO INIDÔNEA. INTERLOCUTÓRIA QUE CONCEDEU A TUTELA DE
URGÊNCIA, POIS ESTARIA O FISCO CIENTE DO REAL VALOR DO NEGÓCIO
JURÍDICO À ÉPOCA DA EMISSÃO DAS GUIAS. INSURGÊNCIA DA
MUNICIPALIDADE. LANÇAMENTO FISCAL POR HOMOLOGAÇÃO. TEMA
1.113/STJ. PAGAMENTO ANTECIPADO SEM PRÉVIO EXAME DO ENTE
TRIBUTANTE. PLAUSIBILIDADE DA REVISÃO ADMINISTRATIVA DOS VALORES.
COMPLEMENTAÇÃO DO TRIBUTO DEVIDO. PRÉVIA CIÊNCIA DO CONTRIBUINTE
ACERCA DO PROCEDIMENTO. ARBITRAMENTO COM BASE EM CONTRATO
DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE. ESCOLHA
UNILATERAL DE MÉTODO ALEATÓRIO. BASE DE CÁLCULO QUE DEVE
SER O VALOR VENAL DO IMÓVEL EM CONDIÇÕES NORMAIS DE
MERCADO, QUAL SEJA AQUELE PACTUADO NO NEGÓCIO JURÍDICO DE
TRANSMISSÃO DO BEM OU OUTRO A SER APURADO CONFORME OS
DITAMES DA LEI COMPLEMENTAR MUNICIPAL N. 308/2017.
SUSPENSÃO DA EXIGIBILIDADE DO CRÉDITO MANTIDA. OMISSÃO,
AMBIGUIDADE, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE NÃO VERIFICADAS.
DISCUSSÃO DE MATÉRIAS JÁ AMPLAMENTE DEBATIDAS. INVIABILIDADE.
CARÊNCIA DE ELEMENTOS PERMISSIVOS. INTELIGÊNCIA DO ART. 1.022 DO
CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. ACLARATÓRIOS REJEITADOS.
NÃO É POSSÍVEL AO TRIBUNAL, EM SEDE DE EMBARGOS DECLARATÓRIOS,
REABRIR UNILATERALMENTE A DISCUSSÃO DA CAUSA, ESCLARECENDO O QUE
NÃO FICOU OBSCURO OU COMPLETANDO O QUE ESTÁ COMPLETO.
OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, NÃO POSSUINDO NATUREZA AUTÔNOMA, SÓ
SE PRESTAM A COMPLEMENTAR A DECISÃO EMBARGADA, NÃO SERVINDO À
ABORDAGEM DE MATÉRIAS NOVAS OU DAQUILO QUE JÁ FOI EXAMINADO NO
ACÓRDÃO.
PODEM TER EXCEPCIONALMENTE CARÁTER INFRINGENTE, QUANDO
UTILIZADOS, SEGUNDO A DOUTRINA E A JURISPRUDÊNCIA, PARA CORREÇÃO
DE ERRO MATERIAL MANIFESTO, PARA SUPRIMENTO DE OMISSÃO E
EXTIRPAÇÃO DE CONTRADIÇÃO. SITUAÇÕES INOCORRENTES NA ESPÉCIE.
PARA EFEITO DE PREQUESTIONAMENTO, A OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE
DECLARAÇÃO PRESSUPÕE TAMBÉM A EXISTÊNCIA DE OBSCURIDADE,
CONTRADIÇÃO OU OMISSÃO NO DECISUM, SEM OS QUAIS SE TORNA
INVIABILIZADO O MANEJO DO PRESENTE RECURSO.
(TJSC, Agravo de Instrumento n. 5054540-98.2022.8.24.0000, do Tribunal de
Justiça de Santa Catarina, rel. Pedro Manoel Abreu, Primeira Câmara de Direito
Público, j. 17-10-2023).
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Hugo de Brito Machado1
, leciona que o valor venal para fins de base de cálculo do
ITBI é aquele que o bem alcançaria se fosse posto à venda, em condições normais. "O
preço, neste caso, deve ser o correspondente a uma venda à vista, vale dizer, sem incluir
qualquer encargo relativo a financiamento", e por óbvio, não poderá ser o valor atribuído
para garantia hipotecária ou estabelecida para alienação por leilão público, em caso de
inadimplência contratual do mutuário.
O arbitramento da base de cálculo, deverá ser efetivamente demonstrada, com
critérios lógicos e jurídicos, não podendo resultar de valores fixados para possível
alienação futura por meio de leilão público.
O arbitramento em revisão de valores de ITBI recolhidos é admitido, desde que
utilizado de normas técnicas para identificação do real valor de mercado do imóvel, cuja
alienação está sendo tributada. Vaja:
TRIBUTÁRIO. MANDADO DE SEGURANÇA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE
BENS IMÓVEIS - ITBI. APURAÇÃO DO IMPOSTO PELA MUNICIPALIDADE.
IRRESIGNAÇÃO DO CONTRIBUINTE IMPETRANTE. DEFENDIDA CARÊNCIA DE
CRITÉRIO HÍGIDO PARA LEVANTAMENTO MERCADOLÓGICO. BALIZAMENTO
UNILATERAL PELO FISCO. INOBSERVÂNCIA DE NORMAS TÉCNICAS
PARA ESCORREITA AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA. AGRAVO INTERNO
PROVIDO.
1. Subsistente vedação para instituição ou majoração de tributos sem lei que os
estabeleça, razão pela qual a previsão do art. 9º, I do CTN impele apuração de
ITBI por intermédio de critérios objetivos e métricos.
2. A jurisprudência de nossa Corte reconhece insuficiente precificação
de imóvel realizada unilateralmente por fisco municipal, para fins de
apuração de saldo de ITBI, quando a técnica de apuração do valor de
mercado da propriedade não atende aos pormenores da ABTN. O
arbítrio do fisco justifica concessão da ordem.
3. Agravo interno conhecido e provido. Sentença mantida em reexame
necessário. Honorários recursais incabíveis. (TJSC, Apelação / Remessa
Necessária n. 5001721-22.2021.8.24.0033, do Tribunal de Justiça de Santa
Catarina, rel. Diogo Pítsica, Quarta Câmara de Direito Público, j. 07-12-2023).
1 MACHADO, Hugo de Brito. Curso de direito tributário. 28ª ed., Malheiros: São Paulo, 2007.p. 412.
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Desta forma, a irregularidade na identificação do valor venal do imóvel, para cálculo
do ITBI impugnado pelo Recorrente, está eivado de irregularidade que torna todo o ato
passível de nulidade.
Do Voto
Assim, diante das razões expostas e, pelos fundamentos aqui registrados, VOTO
no sentido de DAR TOTAL PROVIMENTO, reformando a decisão de primeira instância,
para cancelar a Notificação ITBI-4532/2018-2021. Este é o voto, o qual submeto ao crivo
dos demais pares deste Egrégio Conselho para deliberação e decisão final.
Itajaí, 23 de janeiro de 2025.
CESAR RODRIGO ZEFERINO
Conselheiro Relator