EMENTA: TRIBUTÁRIO. RECURSO VOLUNTÁRIO. ITBI. REVISÃO DE OFÍCIO DA BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL DO IMÓVEL NA DATA DA TRANSMISSÃO. FATO IMPONÍVEL DO ITBI É A TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE, CONCRETIZADA COM A AVERBAÇÃO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE ARBITRAMENTO POR VALOR EXCESSIVO. RESPEITO AS DIRETRIZES DA LEI MUNICIPAL 20/2002 E NORMA ABNT NBR 14653-2. RECURSO NÃO PROVIDO.
XXX.XXX.X59-91
40.016,38
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RECURSO VOLUNTÁRIO: 1170011/2023
PROCESSO: 3430012/2021
RECORRENTE: Celso Hugo Praun Filho
RECORRIDA: Fazenda Municipal
CONSELHEIRA RELATORA: Laura Amado
VALOR DISCUTIDO: R$ 40.019,38
MATÉRIA: Revisão de Ofício - Base de Cálculo do ITBI
RELATÓRIO
Trata-se de Recurso Voluntário interposto, tempestivamente, face à decisão do Órgão Julgador de Processos Fiscais que negou provimento à Impugnação do Recorrente e manteve a Notificação de ITBI nº 793614/2004-2021, relativa à transmissão dos imóveis junto ao 1º Ofício do Registro de Imóveis de Itajaí, Matrículas 22.261, 22.2622 e 22.263, localizados na Avenida Marcos Konder nº 1.100, apartamento 202-B e vagas de garagem 03 e 04, Edifício Residencial Thide Praun.
A Auditoria Fiscal realizou o arbitramento do tributo através do método comparativo direto, utilizando como paradigmas a transmissão de imóvel do mesmo prédio e um anúncio imobiliário, deflacionando a média dos valores obtida através do FIPEZAP até 05/04/2017, data do registro da escritura de compra e venda no ofício imobiliário.
O Recorrente defende que o fato gerador deve ser considerado como realizado em 22/10/2004, data em que adquiriu os imóveis e recolheu o respectivo ITBI, na ocasião da lavratura da escritura de compra e venda.
Aduziu ainda o Recorrente que o valor venal arbitrado pela Autoridade Fiscal se baseou em dados não contemporâneos ao negócio, ferindo o Princípio da
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Igualdade. Por fim, ressaltou que o Município de Itajaí teve grande variação no valor dos imóveis, requerendo a reforma da decisão do OJPF.
Pautado para julgamento, o processo foi convertido em diligência, com a solicitação de que a Auditoria Fiscal esclarecesse a informação constante na Matrícula sobre o recolhimento do tributo em 2004. A diligência foi cumprida, sobrevindo informação de que não foi localizado nenhum pagamento.
É relatório.
MÉRITO
O Código Tributário Nacional prescreve que o ITBI tem como fato gerador a “transmissão da propriedade”. Na mesma linha, a Lei Complementar Municipal 20/2002 regulamenta:
Art. 45 - O imposto sobre a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos à sua aquisição incide sobre:
A definição do signo “transmissão” e o momento de sua ocorrência, para fins de incidência do ITBI, foram construídos pela doutrina e jurisprudência respeitando os conceitos do Direito Civil acerca da propriedade, atendendo o disposto no art. 110 do CTN1.
Assim, restou pacificado o entendimento que a ocorrência do fato imponível do ITBI se dá na ocasião da averbação do título translativo da propriedade no registro imobiliário.
No caso em análise, a averbação da escritura pública ocorreu em 2017. Ainda que a compra e venda tenha ocorrido em 2004, o valor venal para fins de 1 Art. 110 CTN. A lei tributária não pode alterar a definição, o conteúdo e o alcance de institutos, conceitos e formas de direito privado, utilizados, expressa ou implicitamente, pela Constituição Federal, pelas Constituições dos Estados, ou pelas Leis Orgânicas do Distrito Federal ou dos Municípios, para definir ou limitar competências tributárias.
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incidência do tributo é aquele contemporâneo à averbação da Escritura de Compra e Venda no Registro de Imóveis.
Extrai-se do Código Tributário Municipal:
Art. 52. Para efeito de recolhimento do imposto deverá ser utilizado o valor pactuado no negócio jurídico ou o valor venal atribuído ao imóvel ou ao direito transmitido, aquele que for maior, atualizado monetariamente, de acordo com a variação dos índices oficiais, no período compreendido entre 1º de janeiro e a data em que for lavrada a escritura ou instrumento particular.
§ 1º Na inexistência de lançamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana, os atos translativos somente serão celebrados mediante apresentação de certidão dessa circunstância, expedida pelo órgão técnico da Secretaria da Fazenda do Município.
§ 2º O método de apuração do valor venal atribuído ao imóvel ou ao direito transmitido constante do caput deverá ser estabelecido por lei específica para fins de ITBI, ficando vedado ao Município a adoção de qualquer método aleatório. (Redação dada pela Lei Complementar nº 307/2017).
A demora do Recorrente em averbar na matrícula do imóvel a escritura de compra e venda não franqueia que seja utilizado simples preço do negócio, demandando que o valor venal considere as condições mercadológicas na data do fato imponível.
A Lei Complementar n 308/2017 – dispõe acerca dos critérios objetivos para apuração da base de cálculo do ITBI:
Art. 3º Caso a Autoridade Fiscal entenda pela revisão do lançamento, nos termos dos artigos 148 e 149 da Lei nº 5.172/66 (Código Tributário Nacional) e do artigo 70 da Lei Complementar Municipal nº 20/2002 (Código Tributário Municipal) e sendo o caso de arbitramento da base de cálculo, o auditor fiscal responsável deverá observar o disposto na norma ABNT NBR 14653-2, ou da equivalente
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em vigência, que trata da avaliação de bens imóveis para fins de apuração do valor venal (base de cálculo).
O arbitramento realizado pelo Auditor Fiscal atendeu ao método avaliativo previsto na norma ABNT NBR 14653-2:
8.1.1 Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir o método comparativo direto de dados de mercado, conforme definido em 8.2.1 da ABNT NBR 14653-1:2001.
Os paradigmas para o arbitramento foram a transmissão de um imóvel no mesmo prédio do Recorrente e um anúncio imobiliário de bem com características equivalentes, com o cálculo da média dos preços e deflação do valor pelo índice FIPEZAP até a data do fato gerador, procedimentos que atendem os critérios previstos na legislação municipal.
Por outro lado, o Recorrente não produz nenhuma prova para fundamentar sua tese, apresentando argumentos genéricos que não ilidem a conclusão da Autoridade Fazendária.
VOTO
ANTE O EXPOSTO, CONHEÇO do Recurso Voluntário e a ele NEGO PROVIMENTO, confirmando a decisão do Órgão Julgador de Processos Fiscais, para manter incólume a Notificação de ITBI nº 793614/2004-2021.
É o voto que submeto ao crivo dos demais membros deste Conselho para deliberação.
Itajaí-SC, 22 de maio de 2025.
Laura Amado
Conselheira Relatora