EMENTA: RECURSO VOLUNTÁRIO. ITBI. COBRANÇA COMPLEMENTAR. ARBITRAMENTO COM BASE NO CONTRATO DE FINANCIAMENTO. ALEGAÇÃO DE LANÇAMENTO EM DESACORDO COM A PREVISÃO LEGAL, NORMA ABNT. ADOÇÃO DE MÉTODO SEM PREVISÃO LEGAL, SENDO VEDADO MÉTODO ALEATÓRIO. INSTAURAÇÃO DE REGULAR PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO PELO FISCO, EMBASADO NA LC 20/2002. EFETIVADA REVISÃO DA BASE DE CÁLCULO DO ITBI, AFASTANDO A PRESUNÇÃO DE VERACIDADE DOS VALORES DECLARADOS PELO CONTRIBUINTE, FORMALIZANDO, ASSIM, LANÇAMENTO EM CONFORMIDADE COM OS DITAMES DO RESP N. 1.937.821/SP (TEMA 1.113/STJ). ENTRETANTO NÃO OCORREU OBSERVÂNCIA DO CRITÉRIO ESTATUÍDO PELA ABNT NBR 14653-2, ELASTICIDADE COM BASE NO FATOR DE OFERTA OU COMERCIALIZAÇÃO. FATOR CONSAGRADO, DESCONTO DE 10% SOBRE O PREÇO ORIGINAL PEDIDO. RECURSO PROVIDO.
XXX.XXX.X19-10
970,31
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RECURSO: 5433-23-ITJ-REC
PROCESSO: 879-23-ITJ-REC
ESPÉCIE: Recurso Voluntário
RECORRENTE: Guilherme Oliveira de Mattos da Silva Flores
RECORRIDO: Decisão de Primeira Instância Administrativa – OJPF
CONSELHEIRO RELATOR: Maurício Heinrich Klein OBJETO: Base de Cálculo do ITBI – Revisão de Ofício VALOR: R$ 970,31 (Na data da notificação, 05/01/2023) 1. Dos Fatos: O recurso voluntário impetrado em face à decisão nº 879/2023 do Órgão Julgador de Processos Fiscais versa sobre a Notificação de ITBI 925/2018-2023, relativo ao apartamento nº 1102 localizado no 11° pavimento tipo do Condomínio Duetto Art Residence - Torre 1, realizada pelo Fisco por entender que o contribuinte declarou o valor venal incorretamente (R$ 300.000,00), inferior ao valor praticado pelo mercado imobiliário (R$ 322.000,00). O imóvel utilizado como paradigma foi a mesma unidade, a partir do contrato de financiamento se obteve o valor da Garantia Fiduciária para fins de venda em público leilão. Na referida decisão administrativa negou-se provimento à impugnação, mantendo-se integralmente a notificação em questão. O recorrente requer pelo cancelamento total da Notificação de ITBI, para tal pleito alega em seu recurso ao órgão colegiado: (i) Que a base de cálculo do ITBI corresponde ao preço efetivo do valor de compra e venda dos imóveis, sendo esse o entendimento do STJ no tema repetitivo 1.113, sendo este o valor utilizado, ademais, a escritura é documento dotado de fé pública, o que faz presumir que as informações nela contidas são verdadeiras; (ii) Que a utilização de anúncios para apuração da base de cálculo do ITBI é indevida e ilegal, sendo mera conjectura e propostas genéricas de negociação;
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(iii) Que a lei municipal estabelece método específico para apuração do valor venal atribuído, sendo vedado ao Município a adoção de qualquer método aleatório; 2. Da Fundamentação: Cumpre destacar que o ITBI, no âmbito do município de Itajaí, é imposto lançado por homologação. O lançamento tributário é o instrumento que confere a exigibilidade à obrigação tributária, e sua finalidade é, entre outras, verificar a ocorrência do fato gerador e calcular o montante do tributo devido, tarefa a ser executada de forma privativa pela autoridade administrativa, conforme determina o art. 142 do CTN. Tal ação deve ser efetuada pelo Auditor Fiscal. No caso de um lançamento por homologação, cabe a referida autoridade, ao tomar conhecimento da ação do sujeito passivo em antecipar o pagamento, proceder com o exame para simplesmente chancelar tal apuração ou proceder com o lançamento de ofício de eventual diferença, nos termos do artigo 149, inciso V, do CTN: Art. 149 – CTN - O lançamento é efetuado e revisto de ofício pela autoridade administrativa nos seguintes casos: (...) V - quando se comprove omissão ou inexatidão, por parte da pessoa legalmente obrigada, no exercício da atividade a que se refere o artigo seguinte;
Portanto, legítima a atuação do Fisco que, ao identificar divergência entre o valor declarado e o valor venal, proceder com a apuração dos valores devidos, através de procedimento fiscal próprio e em observância aos ditames do Tema Repetitivo 1.113 do STJ. Notadamente, a base de cálculo do ITBI é o valor de mercado do bem no momento da transmissão, a qual ocorre na sua averbação na matrícula junto ao Registro de Imóveis, o que pode coincidir com o valor do negócio ou não, dependendo do lapso temporal e das variáveis de mercado e das condições da negociação. Dessa forma, não merece prosperar a tese aventada pela Recorrente, que a base de cálculo é o valor pactuado.
Entretanto, necessário respeitar o método preconizado pela legislação municipal, a qual determina que deva ser observada a norma ABNT NBR 14653-2. Em que pese a amostra utilizada seja totalmente válida e o ora recorrente não apelar
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diretamente pelos ditames da norma, mas sim da determinação legal de utilização do método estabelecido em lei, entendo que se deva adentrar nesta matéria, pois a LCM 20/2002 determina que a apuração do valor venal atribuído ao imóvel seja estabelecido por lei específica para fins de ITBI, a saber a LCM 308/2017, e tal situação é citada no presente recurso. No que concerne ao método comparativo direto, a norma em seus dispositivos determina:
“9.2.1.5 O engenheiro de avaliações deve analisar o modelo, com a verificação da coerência da variação das variáveis em relação ao mercado, bem como o exame de suas elasticidades em torno do ponto de estimação.“
A elasticidade com base no Fator de Oferta ou Comercialização, é recomendado que seja considerado no tratamento de dados na avaliação de imóveis. O Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo no item 10.1 da Norma Para Avaliação de Imóveis Urbanos (2011) assim define:
“10.1 Fator oferta
A superestimativa dos dados de oferta (elasticidade dos negócios) deverá ser descontada do valor total pela aplicação do fator médio observado no mercado. Na impossibilidade da sua determinação, pode ser aplicado o fator consagrado 0,9 (desconto de 10% sobre o preço original pedido). “
Com base nesta premissa, aplicando-se o fator de elasticidade consagrado, teríamos como valor aceitável para fins de ITBI: R$ 322.000,00 x 0,90 = R$ 289.800,00. Fazendo o cotejo entre o valor declarado (R$ 300.000,00) com o limite inferior obtido a partir do fator de elasticidade, concluo pela procedência do alegado uma vez que não se observa incompatibilidade da base de cálculo declarada com a realidade econômica.
3. Do Voto
Assim, diante das razões expostas e, pelos fundamentos aqui registrados, VOTO no sentido de DAR PROVIMENTO ao recurso, reformando a decisão de primeira instância, para cancelar a notificação de lançamento de ITBI 925/2018-2023. Este é o voto, o qual submeto ao crivo dos demais pares deste Egrégio Conselho para deliberação e decisão final.
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Itajaí, 03 de abril de 2025.
MAURÍCIO HEINRICH KLEIN
Conselheiro relator