EMENTA: TRIBUTÁRIO. RECURSO VOLUNTÁRIO. NOTIFICAÇÃO DE
ITBI. ARBITRAMENTO DA BASE DE CÁLCULO DO ITBI COM
AMOSTRA PARADIGMA INADEQUADA TORNANDO A NOTIFICAÇÃO
FISCAL TOTALMENTE NULA. AFASTAMENTO DA PRESUNÇÃO DE
VERACIDADE DOS VALORES DECLARADOS PELO CONTRIBUINTE,
EM CELEBRAÇÃO AO PRINCÍPIO DA LEGALIDADE, TEMA
REPETITIVO 1.113 DO STF, E A APLICAÇÃO DA CF. ART. 150, I,
AFASTANDO QUALQUER VICIO OU ILEGALIDADE NA COBRANÇA.
XX.XXX.XXX/XXXX-48
14.917,24
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RECURSO VOLUNTÁRIO: 2270001-2023
PROCESSO: 947/2023
RECORRENTE: Embraed Monalisa Empr. Imob. SPE Ltda.
RECORRIDO: Município de Itajaí
RELATORA: Andreza Patrícia Vieira dos SANTOS
Matéria: ITBI – Notificação Fiscal nº. 394/2018-2023
Valor R$ 14.917,24 (Valor da Data da Notificação – 03/01/2023)
I - DA TEMPESTIVIDADE
A Recorrente restou intimada da decisão da Primeira Instância Administrativa em 19 de julho de 2023, Decisão Administrativa 163/2023 OJPF, sendo que o respectivo “Recurso” a este Conselho de Contribuintes foi protocolado em 16 de agosto de 2023, portanto, dentro do prazo legal, razão pela qual o mesmo se mostra tempestivo.
II – DO RELATÓRIO
A Contribuinte na sua exordial, impugnou a Notificação ITBI 394/2018-2023, revisão de ofício pelo Fisco, no que ensejou na “TERMO DE RETIFICAÇÃO DA DECLARAÇÃO E ARBITRAMENTO DA BASE DE CÁLCULO DO ITBI’ que complementou a cobrança do tributo, relativo à transmissão, cujo fato gerador ocorreu na data de 26 de março de 2018 referente ao imóvel Apartamento nº. 9 vagas de garagem nº 28/31/32 e depósito 10, com área privativa de 369,89 m² e área de uso comum 17,816 m², área total 148,816 m2, - Edifício Parque Residencial Ariribá, situada à Rua Camboriú, nº 255, nesta Cidade de Itajaí, conforme matrículas nº. 23454, 23455, 23456, 23457 e 23458, registrada no 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Itajaí.
Que o Auditor fiscal considerou na notificação fiscal ITBI 394/2018-2023, apenas que o valor venal declarado foi de R$ 700.000,00 (setecentos mil reais), não levando em conta o fato de que a empresa notificada anuiu
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com o valor impugnado de R$ 1.252.006,72 (um milhão, duzentos e cinquenta e dois mil, seis reais e setenta e dois centavos) e foi recolhido ITBI de 2% no valor de R$ 25.040,13 (vinte e cinco mil quarenta reais e treze centavos):
Ainda aduz a Contribuinte na sua Impugnação:
Na decisão administrativa a Auditoria Fiscal alegou que embora a Prefeitura de Itajaí já tenha impugnado o valor de ITBI nas guias emitidas em 2018, como o serviço foi feito por servidor municipal, tratou-se apenas de “mero ato de expediente” sendo que “a pessoa competente para arbitrar/impugnar a base de calculo do imposto é tão somente o auditor fiscal”.
Este argumento não merece prosperar. Tratando-se de atos praticados por servidores públicos, designados para tal demanda, presume-se que seus atos são dotados de fé pública, e de presunção de veracidade e legitimidade. Ademais, se tais servidores não possuem a competência de arbitrar a base de calculo do imposto, não deveriam sequer ter a liberalidade de impugnar os valores declarados pelo contribuinte. Da forma alegada pela Auditoria Fiscal, percebe-se um certo “oportunismo” onde o servido público apenas possui competência e legitimidade nos seus atos em situações favoráveis à mesma.
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Em resposta à Impugnação, o OJPF negou provimento a sua impugnação, mantendo integralmente a NOTIFICAÇÃO ITBI 394/2018-2023.
Irresignada com a decisão de Primeira Instância, a Contribuinte recorreu a este Conselho de Contribuintes, reiterando em síntese os fatos já arguidos e apresentados na sua exordial, acrescentando ainda:
Que a amostra 1 apresentada pela Auditoria Fiscal é o apartamento nº 18, com 3 vagas de garagem e deposito, do mesmo Edifício, sendo este atribuído o valor de R$ 1.507.000,00 em 03/05/2017, valor que fora homologado pelo fisco municipal. Reitera não ser cabível a comparação do apartamento nº 9 no 9º andar com o apartamento nº 18 no 18º andar, para arbitramento da base de cálculo do ITBI, pois esse fato é extremamente relevante no momento de atribuição do valor de mercado aos imóveis, essa diferença de andares significa majoração do preço do referido imóvel tomado como amostra. Além de que não foram trazidas circunstancias de estado e benfeitorias do imóvel.
Este é o relatório que entendo ser cabível.
III – DO MÉRITO E SUA FUNDAMENTAÇÃO
No caso concreto, tem-se a discussão o indeferimento pelo Órgão Julgador de Processos Fiscais - OJPF da impugnação interposta pela Contribuinte, no qual requer que seja anulada a Notificação ITBI 394/2018-2023, especialmente por:
i. O município já impugnou o valor do imposto no momento da solicitação da guia de ITBI;
ii. Os parâmetros e amostras utilizadas seriam ineficazes, pois trata-se de imóveis com características diferentes.
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Os motivos que levaram ao arbitramento conforme constam no Termo de Retificação da Declaração da Base de Cálculo do ITBI – Notificação ITBI 394/2018-2023, foi utilizado como critério para definir a base de cálculo relativo ao imóvel ora combatido (Apartamento 18), a seguinte amostra 1, in verbis:
1 – Base de dados da Secretaria Municipal da Fazenda: – Apartamento 18 do Edifício Park Residencial Ariribá com 296,32 m² privativos e área total de 369,89 m2, mais 03 vagas de garagens 12,12 m2 de área privativa, e deposito 2,52 m2, valor de avaliação do imóvel declarado pelo adquirente de R$ 1.507.000,00 em 03/05/2017 – Rua Camboriú – Centro – Itajaí – Valor que fora homologado pelo fisco municipal, matriculas nº 22.653, 22656, 22.655 e 22657. (grifo nosso)
Assim sendo, importante ressaltar que entendo serem relevantes, na análise do MÉRITO, vejamos:
METODOLOGIA DO ARBITRAMENTO
Analisando cuidadosamente os documentos juntados ao processo percebe-se que a amostra 1, paradigma mencionada na Notificação de ITBI está localizado no 18º andar, ou seja, em pavimento muito superior ao apartamento 9, localizado no 9º andar. O Edifício Ariribá apresenta 19 andares, sendo 1 apartamento por andar, fato este extremamente relevante, pois já é sabido que os imóveis sofrem significativa majoração de preços ainda que sejam de mesmo tamanho e no mesmo edifício à medida em que estejam localizados em pavimentos mais altos, neste caso quase uma cobertura.
A meu ver a amostra 1 é inadequada, pois o documento anexado no processo pelo Auditor Fiscal, página 2 do contrato nº 1.6000.0020041-0 do financiamento habitacional da Caixa Econômica Federal afirma que este imóvel foi vendido em 05/2017 pelo valor de R$ 1.170.000,00 (hum milhão
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cento e setenta mil reais), este foi o valor REAL da venda da referida amostra. O Auditor Fiscal utilizou como parâmetro para definir a base de cálculo do ITBI o valor constante no contrato já mencionado o “valor da garantia fiduciária e do imóvel para fins de venda em público leilão” sendo este o valor de R$ 1.507.000,00 (hum milhão quinhentos e sete mil reais).
O imóvel amostra 1 foi atualizado pelo índice FIPEZAP em 05/2017 até o fato gerador 26/03/2018 atribuído assim pelo Auditor Fiscal a Base de Cálculo do ITBI no valor de R$ 1.588.226,96 (hum milhão quinhentos e oitenta e oito mil duzentos e vinte e seis reais e noventa e seis centavos).
Conforme matricula atualizada emitida em 15/04/2025 consta que o imóvel objeto deste recurso foi vendido pela Embraed Monalisa Empr. Imobiliários SPE Ltda. em 03/06/2022. E conforme quadro demonstrativo abaixo as matriculas 23454, 23455 23456, 23457 e 23458 foram pagos os valores de ITBI no montante de R$ 25.683,33 (vinte e cinco mil seiscentos e oitenta e três reais e trinta e três centavos) sobre a Base de Cálculo de R$ 1.284.166,74 (hum milhão, duzentos e oitenta e quatro mil cento e sessenta e seis reais e setenta e quatro centavos).
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Abaixo parte da matricula 23455 do apartamento nº 09 com a referida venda:
Concluo que pela procedência dos fatos, não se observa incompatibilidade da base de cálculo do ITBI declarada por R$ 1.252.006,72 (um milhão, duzentos e cinquenta e dois mil, seis reais e setenta e dois centavos) com a realidade do mercado praticamente 03 (três) anos depois no valor de venda de R$ 1.284.166,74 (hum milhão, duzentos e oitenta e quatro mil cento e sessenta e seis reais e setenta e quatro centavos), uma
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vez que esta foi apurada de acordo com os critérios estabelecidos pela jurisprudência consolidada do Supremo Tribunal Federal (STF), em especial no julgamento do Recurso Extraordinário nº 796.376 (Tema 1.113 da repercussão geral), que definiu que a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor venal de mercado do imóvel, e não ao valor venal utilizado para fins de IPTU. No caso em análise, o valor atribuído à transação reflete o valor efetivamente praticado no mercado, não havendo indícios de subavaliação ou distorção. Assim, resta atendido o princípio da legalidade (CF, art. 150, I), bem como os critérios objetivos para apuração da base de cálculo do tributo, afastando qualquer vício ou ilegalidade na cobrança.”
Considerações finais
Por fim, em face do acima exposto, entende esta Relatora, que a Notificação fiscal ITBI nº 394/2018-2023, deve ser cancelada.
IV - DO VOTO
Diante do exposto, considerando os fatos e fundamentos supracitados, VOTO no sentido de CONHECER do presente RECURSO interposto por Embraed Monalisa Empreend. Imobiliários SPE Ltda. e no mérito DAR TOTAL PROVIMENTO, reformando a decisão de primeira instância, para CANCELAR a Notificação fiscal ITBI nº 394/2018-2023.
É o voto que apresento aos demais conselheiros, aceitando toda e qualquer manifestação.
Itajaí (SC), 17 de abril de 2025.
ANDREZA PATRÍCIA VIEIRA DOS SANTOS
Conselheira Relatora