EMENTA: TRIBUTÁRIO. RECURSO VOLUNTÁRIO. ITBI. IMPUGNAÇÃO.
DECLARAÇÃO DE BASE DE CALCULO MENOR QUE O VALOR VENAL
DO IMÓVEL. INFRINGÊNCIA AO ARTIGO 148 DO CTN. LEGALIDADE
DA REVISÃO DA BASE DE CALCULO POR MEIO DO VALOR VENAL
DO IMÓVEL COM FULCRO NO ARTIGO 70 DO CTN. PROVAS SEM
ROBUSTEZ PELO CONTRIBUINTE. METODO COMPARATIVO
APLICADO UTILIZANDO COMO PARADIGMA SEIS IMÓVEIS COM
CARACTERÍSTICAS ANÁLOGAS AO IMÓVEL DISCUTIDO. DECISÃO
DE PRIMEIRA INSTÂNCIA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO
PROVIDO.
XX.XXX.XXX/XXXX-56
68.468,78
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RECURSO: 194541/2023
ESPÉCIE: Recurso Voluntário
RECORRENTE: SVC CONSULTORIA E PARTICIPAÇÕES LTDA
RECORRIDO: FAZENDA PÚBLICA MUNICIPAL
RELATOR: WAGNER CAMILO DOS SANTOS
Assunto: IMPUGNAÇÃO DE ARBITRAMENTO DE ITBI
Da Tempestividade
Nobres relatores, todas as condições do recurso estão
preenchidas, portanto, o mesmo, reúne todas as condições de estilo,
para ser apreciado por este conselho.
Do Relatório
Senhores conselheiros, o recurso que fora remetido à apreciação
deste conselho, tem como escopo a insurgência do contribuinte quanto
a revisão da base de cálculo de ITBI, termo de NOTIFICAÇÃO FISCAL nº
ITBI 133524- 2019/2021, bem como o valor arbitrado para recolhimento a
maior do tributo, por ato da administração pública.
Casos como o que ora debatemos, são trazidos a este conselho
com muita frequência, e, apesar de suas particularidades, apresentam
em seu escopo semelhança, tanto no que origina os recursos, quanto
suas razões.
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O processo versa sobre as transmissões de imóveis, matriculados ao
1º Ofício de Registro de Imóveis de Itajaí, com matrículas sob os números
55.218, 54.863 e 54864, representados pela unidade autônoma,
apartamento nº 701, e pelas garagens nº 193 e 194, do Edifício Cancun –
Reserva de Corais – condomínio Brava Beach Eco Residence, Comércio,
Resort e Hotelaria I, com endereço a Avenida Dr. José Medeiros Vieira, nº
1876, no bairro Praia Brava, nesta comarca de Itajaí/SC.
Com a prerrogativa de fiscalização dos atos fiscais e tributários dos
contribuintes, na relação de transmissão de imóveis, no que tange a
verificação de informações, o fisco, por meio de procedimento legal e
específico, instou o contribuinte, por meio da intimação nº 299 –
2019/2021, no dia 03 de agosto de 2021, a apresentar documentos e
informações que pudessem lastrear as declarações do contribuinte, por
meio de análise da autoridade solicitante, tendo por objeto legal, o
artigo 207 do CTM. Verificou-se que os imóveis vieram a ser transmitidos
em 05 de outubro de 2022, no valor de R$ 2.243.357,70.
Com a efetiva realização da transmissão do imóvel, no ano de
2022, o imóvel, já no radar do fisco, foi posto a análise pela autoridade
fazendária, objetivando a homologação do valor arbitrado ou a revisão
do mesmo, a bem do erário público e do princípio da legalidade. Após
exames dos documentos expedidos e firmados pelo contribuinte, o fisco
concluiu que, os valores declarados estavam aquém dos valores reais de
comercialização de um imóvel com as mesmas características, que seria
de R$ 4.350.000,00. Assim, por meio de Termo de Retificação de
Declaração e Arbitramento da Base de Cálculo do ITBI, o fisco, intimou o
contribuinte a recolher a diferença que havia, por conta data do fato
gerador.
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O contribuinte por sua vez, irresignado, impugnou o ato, em
primeira instancia, contestando a prerrogativa do Poder Público em rever
seus atos, particularmente, o recolhimento do tributo ora debatido,
afirmando que, discorda ainda da prerrogativa do fisco em realizar os
arbitramentos e por fim, que os valores utilizados são bastante para o
recolhimento do ITBI, não podendo a autoridade fiscal se portar por
métodos aleatórios, em sua impugnação chamada de “pesquisa de
mercado”, vedados em lei, e por fim, acerca da cobrança de correção
monetária sobre o montante devido.
A impugnação restou indeferida pelo órgão julgador de primeira
instancia, que negou o pedido de cancelamento da notificação. Desta
forma, o contribuinte, ofereceu recurso a este conselho, a fim de que sua
pretensão seja deferida com a reforma da decisão do OJPF.
É o relatório
Do Mérito e sua Fundamentação
Nobres conselheiros, já não é segredo que há a possibilidade da
autoridade fiscal em rever seus atos, rever valores de lançamento de
tributos pelos contribuintes, bem como a aplicação de multa pelo
mesmo órgão quando os dados e valores demonstrados pelo
contribuinte tem por objetivo ludibriar o fisco, ou ainda que nem sejam
apresentados por motivos escusos, dando provas de flagrante má-fé.
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O método comparativo, no mundo jurídico, afastando-se do
mundo da administração pública, tem sido observado por muitos como
uma heresia, ultrapassando o princípio da razoabilidade e legalidade,
sendo visto com método aleatório e assim ilegal. De outra banda, fica a
inércia do contribuinte a estabelecer um caderno probatório mais
robustos para que não haja alternativa ao poder público, senão aquele
de aceitar a base de cálculo e sua declaração.
Pois bem, alguns temas já foram ultrapassados por este conselho, e
não devem receber delongas massivas e desnecessárias e portanto,
mera demonstração legal oferece lastro suficiente a embasar qualquer
tipo de decisão.
Primeiramente, deve-se ultrapassar a questão reclamada pelo
contribuinte, no que concerne à fiscalização do mesmo, quanto base de
cálculo do recolhimento do ITBI. Tal prerrogativa do Poder Público em
realizar seu arbitramento, obrigando-se a exigir o valor maior, resistido
pelo contribuinte, é amparada pela legislação que dá guarida as
decisões do fisco. Na mesma linha o Código Tributário dispõe sobre a
temática:
Art. 52 Para efeito de recolhimento do imposto deverá ser utilizado o
valor pactuado no negócio jurídico ou o valor venal atribuído ao imóvel
ou ao direito transmitido, aquele que for maior, atualizado
monetariamente, de acordo com a variação dos índices oficiais, no
período compreendido entre 1º de janeiro e a data em que for lavrada
a escritura ou instrumento particular.
Desta maneira, vislumbra-se que há possibilidade da primeira
instância promover o arbitramento tomando como parâmetro os valores
da venda realizada pela própria proprietária em seu portfólio de venda,
cujo as amostras encontram-se no mesmo condomínio da recorrente,
guardando similaridade e datas aproximadas, características espacial e
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geográfica, e que, poderão levantar dúvidas, caso o valor esteja
desproporcional ao declarado.
Vale destacar que, após o arbitramento realizado pelo Poder
público, não houve insurgência técnica por parte do contribuinte. Assim,
da documentação acostada pelo mesmo, não se vislumbra documentos
que pudessem elidir o arbitramento fiscal, vez que o fisco considerou
amostras de imóveis comercializados contemporâneas ao fato gerador,
imóveis que estavam à venda a época dos fatos, ou seja 2022, com uma
diversidade de imóveis similares (03); data aproximada da oferta; mesma
construtora, e valor ultrapassando em muito o tolerado de 10%.
Assim, caberia ao contribuinte a apresentação de avaliação
contrária, nos termos art. 70, Parágrafo único, do Código Tributário
Municipal, a fim de elidir o arbitramento do fisco. No entanto restou inerte
quanto a prova documental, se concentrando em apenas afirmar que
os parâmetros utilizados pelo fisco se mostram obscuros e incertos.
Deve aqui, o contribuinte entender que o fato gerador se dá no
tempo e no ato de transmissão do imóvel, que no caso calhou em 2022,
e não da aquisição por meio de contrato de compra e venda, no ano
de 2019, tampouco, pode-se conduzir o valor de 2019, de forma
temporal, incólume a valorização imobiliária daquele bairro.
Devo aqui dar certa razão ao contribuinte, nada que possa
modificar a decisão de mérito, no que tange a insegurança jurídica das
reiteradas revisões de seus próprios atos. Todavia, o contribuinte deverá
produzir maiores provas para construção de convicções. A inércia, da
azo ao acolhimento do demonstrado pelo fisco, principalmente dos
imóveis comparativos que são apresentados.
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Todavia, enquanto há uma discussão acerca dos parâmetros de
arbitramento do fisco em âmbito nacional, é razoável que o mesmo, se
utilize dos critérios disponíveis para fixar valores de base de cálculo, de
sorte que, no aspecto temporal, o imposto declarado permita a revisão,
critérios disponíveis estes, que devem acompanhar os princípios e
plausibilidade, temporal, econômica, social e outros fatores que norteiam
as instabilidades do mundo imobiliário. É legítimo que o fisco assim o faça
como poder inerente vinculado da Autoridade Fiscal à bem da
Administração Pública. Art. 142, parágrafo único do CTN.
De outra banda, ao contribuinte foi oportunizado elidir o
arbitramento fiscal, como já citado, através de apresentação de laudo
de avaliação, ou justificar eventual diferença ou característica que
afastasse a utilização do apartamento parâmetro, situação que
confrontaria o valor arbitrado, a fim dirimir eventual discrepância do valor
de mercado do imóvel arbitrado. Porém nada fez. A mim, parece que a
insurgência dos contribuintes, nestes casos de ITBI, em sua maioria, tem se
insurgido sempre contra a instrumentalidade do arbitramento, e muitas
vezes sem razão, no entanto, deixa de atacar os valores diretamente,
desviando assim do percurso. Vale dizer que, a empresa, é representada
por profissional do direito, que conhece a norma da ABNT, e tem a
ciência acerca dos melhores métodos de aplicação de base de cálculo
para encontrar o valor a ser recolhido como imposto devido.
Quero aqui fazer menção aos requisitos, instrumentos, métodos e
aplicações da ABNT, demonstrando que a letra deste códex, pode ou
deve se aplicar em ambos os lados, haja vista o duplo grau de jurisdição
administrativo, bem como a possibilidade de juntada de prova nova, em
homenagem ao princípio da verdade real. No entanto, mesmo com toda
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a informalidade, no caso em concreto, o contribuinte se furtou no uso de
tal feita, insinuando que a norma só concentra poderes no fisco, o que
não prospera.
A jurisprudência assim menciona:
ANULATÓRIA DE DÉBITO FISCAL. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS
IMÓVEIS INTER VIVOS (ITBI). Insurgência contra a apuração do valor
devido. Base de cálculo. Incidência do art. 148 do CTN. Lançamento de
ofício. Arbitramento pela autoridade administrativa. Utilização do Valor
de mercado. Possibilidade. Razoabilidade do quantum fixado pelo ente
tributante. Alegação genérica de ilicitude. Plausibilidade do direito
invocado inexistente. Ausência dos requisitos para a concessão da tutela
de urgência. Decisão mantida. Recurso desprovido.
(TJSC - AI: 40105577620168240000, Relator: VERA LÚCIA FERREIRA COPETTI,
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO, Data de Publicação: 12/04/2018)
Assim, aqui vale colacionar o que reza o artigo 70 em seu parágrafo
único, da lei 20 de 2020 de nossa comarca, vejamos:
Art. 70 – Sempre que sejam omissos ou não mereçam fé, os
esclarecimentos e as declarações prestadas, os documentos emitidos
e os recolhimentos efetuados pelo contribuinte ou por terceiro obrigado,
o órgão fazendário municipal competente arbitrará, mediante processo
regular, o valor referido ao artigo 51.
Parágrafo Único – Fica ressalvado o direito do contribuinte de apresentar
avaliação contraditória, na forma, prazo e condições regulamentares
Como já citado nesta, o valor venal se caracteriza pelo seu valor
de mercado, sendo o quantum estabelecido em uma negociação
normal, e que produza seus efeitos nos entes diretos e indiretos. Assim,
entende o STJ, vejamos:
TRIBUTÁRIO. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO.
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/2015.
INEXISTÊNCIA. ITBI. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE INDÉBITO. LANÇAMENTO POR
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DECLARAÇÃO. DIVERGÊNCIA DO FISCO QUANTO AO VALOR VENAL
DECLARADO PELOS COMPRADORES DO IMÓVEL. POSTERIOR LANÇAMENTO
DE OFÍCIO (SUBSTITUTIVO). AUSÊNCIA DE PRÉVIO PROCEDIMENTO
ADMINISTRATIVO. ART. 148 DO CTN. NECESSIDADE DE PERÍCIA JUDICIAL. 1.
Cuida-se de agravo em Recurso Especial, que ora se traz a julgamento
em conjunto com o próprio apelo raro, como permite o art. 1.042, § 5º, do
CPC/2015. 2. Versa a lide sobre pedido de repetição de indébito, em que
contribuintes reivindicam do Fisco Distrital a devolução de valor de ITBI
alegadamente pago a maior, no âmbito de específica aquisição
imobiliária. 3. Não há ofensa aos arts. 489 e 1.022, II, do CPC/2015, quando
o Tribunal de origem dirime, fundamentadamente, as questões que lhe
foram submetidas, apreciando integralmente a controvérsia posta nos
autos. 4. A jurisprudência do STJ já se manifestou no sentido de que,
constituindo o valor venal do bem transmitido a base de cálculo do ITBI,
caso a importância declarada pelo contribuinte se mostre nitidamente
inferior ao valor de mercado, pode o Fisco arbitrar a base de cálculo do
referido imposto, desde que atendida a determinação do art. 148, do CTN
(RESP 261.166/SP, Rel. Ministro José DELGADO, PRIMEIRA TURMA, julgado
em 12/9/2000, DJ 6/11/2000, p. 192). 5. No caso concreto, nada obstante
a considerável discrepância entre o valor declarado pelos contribuintes
e aquele considerado como de mercado pela entidade tributante (o
Fisco arbitrou valor equivalente a quase o dobro do informado pelos
compradores do imóvel), a Corte de origem entendeu dispensável a
realização de prévio procedimento administrativo fiscal para fins de
lançamento do ITBI, afrontando, com isso, ao art. 148 do CTN. 6. Sob pena
de supressão de instância, imperioso que os autos retornem ao primeiro
grau de jurisdição, a fim de se implementar a avaliação pericial do
imóvel objeto da exação, em modo de prova equidistante e imparcial,
capaz de subsidiar o julgador na correta apuração do valor venal do
bem, enquanto base de cálculo do incidente ITBI (art. 38 do CTN),
ensejando o consequente e adequado deslinde da pretensão repetitória
posta na exordial. 7. Agravo em Recurso Especial conhecido para dar
parcial provimento ao Recurso Especial dos contribuintes.
(STJ - ARESP: 1452575, Relator: SÉRGIO LUÍZ KUKINA, PRIMEIRA TURMA, Data
de Publicação: 27/06/2019)
Desta forma, o fisco promoveu a revisão de ofício dentro da
legalidade, utilizando como parâmetro adequado, por outro lado, em
que pese oportunizado o contraditório, através de laudo de avaliação,
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por método comparativo, com imóveis análogos, negociados pela
empresa construtora e no mesmo lapso temporal, o contribuinte
manteve-se inerte. Colaciono aqui o que comenta a decisão de primeira
instancia, que menciona os imóveis que foram utilizados como
comparativo a busca do valor venal, anúncios estes que consta do
processo fiscal, vejamos:
Vale ressaltar aqui que, a venda com descontos outros, a
negociação diferenciada a prazo ou a vista que ultrapassa o razoável,
não tem o condão de figurar com uma negociação em condições
normais.
Citado o tema aqui apresentado abaixo, colaciono o que prevê o
entendimento acerca do tema 1.113 do STJ, vejamos:
Tema 1.1113 STJ - a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel
transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada
à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso
de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza
da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que
somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração
de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não
pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em
valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
Dessa feita, vale aqui comentar ou parafrasear o que ensina Hugo
de Brito Machado, que difere valor venal de valor de negócio, onde o
último depende de concessões e condições para que o valor varie,
situações estas que depende somente dos intervenientes. Já no valor
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venal, as condições são externas, acompanhando as mudanças de
mercado, culminando na situação de uma venda em condições
normais.
Penso que os paradigmas apresentados pelo fisco guardam
semelhança de aspectos estruturais, espaciais e geográficos, aspectos
estes que dão os fundamentos principais no momento de precificar o
imóvel. Portanto, não vislumbro inobservância ao preceito do tema
levantado.
Por ou lado, o contribuinte se prende ao contrato de compra e
venda, negócio jurídico que não se concretiza como fato gerador do
imposto, e celebrado em 2019, estabelecendo o mesmo valor no
momento de registro, no mês de setembro de 2022, sem qualquer
alteração, portanto, tal feita, depõe contra o contribuinte, que, ao visto
que se insurge a este conselho, por ter um pretenso direito violado,
deveria saber que o momento do fato gerador para recolhimento do
tributo é o registro da propriedade, bem como, a vigilância, de ter os
valores alterados pela demora, sob a sempre implacável vigilância do
fisco em seu apetite permanente. O artigo 1.245 CC é enfático quando
cita que o momento da transferência inter vivos é o momento ao qual
nasce a obrigação tributária, portanto, sorte não assiste ao contribuinte,
nesse tema, tão discutido em nosso conselho, que não deve ser
alongado.
Assim, razão não assiste ao contribuinte, pois restou inerte à
possibilidade de refutar o arbitramento realizado pela autoridade fiscal,
mantendo assim, tal feita, como perfeita e irretocada. Assim, mantenho
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a decisão de primeira instância que, deve prosperar pois eivada de
legalidade e justiça tributária, não havendo outros a adicionar.
DO VOTO
Assim sendo, na apuração desse relator, e, considerando os fatos
e fundamentos supra citados, VOTO PELO CONHECIMENTO do presente
Recurso e em seu mérito NEGAR-LHE PROVIMENTO, restando a decisão de
primeira instancia incólume e seus próprios termos:
É o voto que apresento aos demais Conselheiros, aceitando toda
e qualquer manifestação.
Itajaí (SC), 29 de abril de 2025.
WAGNER CAMILO DOS SANTOS
Conselheiro Relator