EMENTA - DIREITO TRIBUTÁRIO. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS – ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DE MERCADO. ARBITRAMENTO FISCAL. CRITÉRIO LEGAL. VALIDADE.
XX.XXX.XXX/XXXX-36
49.822,61
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RECURSO VOLUNTÁRIO: 6525-23-ITJ-REC
PROCESSO: 1998-23-ITJ-REC
RECORRENTE: Dall Construções Ltda
RECORRIDO: Município de Itajaí
RELATORA: Andreza Patrícia Vieira dos SANTOS
Matéria: ITBI – Notificação Fiscal nº. 587/2018-2023
Valor R$ 49.822,61 (Valor da Data da Notificação – 15/02/2023)
I - DA TEMPESTIVIDADE
O Recurso é tempestivo.
II – DO RELATÓRIO
O Contribuinte na sua exordial, impugnou a Notificação ITBI 587/2018-2023, revisão de ofício pelo Fisco, no que ensejou o “TERMO DE RETIFICAÇÃO DA DECLARAÇÃO E ARBITRAMENTO DA BASE DE CÁLCULO DO ITBI’ que complementou a cobrança do tributo, relativo à transmissão, cujo fato gerador ocorreu na data de 09 de abril de 2018, referente ao imóvel terreno urbano com área 2.485,37 m2, situado no bairro Carvalho, em Itajaí/SC, representado pela área remanescente da área A1 do desmembramento do terreno sem denominação oficial, matricula nº 58.552, matricula anterior nº 24.922 do 1º Oficio de Registro de Imóveis da Comarca de Itajaí.
Requer a recorrente que seja anulada a notificação ITBI 587/2018-2023 especialmente por:
1. Não houve qualquer entrave ou impugnação do valor por parte do Município no momento da solicitação da guia de ITBI;
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2. Os imóveis descritos como comparativos não tiveram seu real valor de mercado (valor da efetiva transação) atribuídos a eles, sendo arbitrados unilateralmente pelo próprio fisco;
3. O valor declarado da negociação do imóvel reflete o real valor de mercado do imóvel e merece fé, não havendo nenhuma omissão por parte de contribuinte;
4. A autoridade fiscal utilizou critérios aleatórios e sem previsão legal como parâmetro para determinação da base de cálculo, contrariando o art. 52, §2 do CTM.
Em resposta à Impugnação, o OJPF negou provimento a sua impugnação, mantendo integralmente a NOTIFICAÇÃO ITBI 587/2018-2023.
III – DO ARBITRAMENTO
No caso concreto, tem-se a discussão o indeferimento pelo Órgão Julgador de Processos Fiscais - OJPF da impugnação interposta pela Contribuinte, no qual foi mantido a Notificação ITBI 587/2018-2023, em seus exatos termos.
Os motivos que levaram ao arbitramento conforme constam no Termo de Retificação da Declaração da Base de Cálculo do ITBI – foi utilizado como critério para definir a base de cálculo relativo ao imóvel ora combatido, a amostra 1 e 2 do banco de dados da Secretaria Municipal da Fazenda.
In casu, fica constatado que o valor atribuído ao negócio notoriamente inferior ao valor venal praticado pelo mercado imobiliário na data da transmissão dos imóveis, resultado em lançamento e recolhimento a menor do imposto ITBI. Na geração da guia 587/2018 declarou o valor do imóvel atribuído no negócio o valor de R$ 1.710.000,00 em 22/01/2018 declarando: “não existe contrato na presente negociação”, omitindo
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mesmo quando intimado o contrato de promessa de permuta por área a ser constituída, este celebrado com a empresa transmitente em 23/08/2013, não merecendo fé a declaração emitida pelo contribuinte.
Conforme novo valor arbitrado pelo Fiscal, de R$ 2.714.123,45 (dois milhões, setecentos e quatorze mil, cento e vinte e três reais e quarenta e cindo centavos), que foi arbitrado de acordo com duas amostras do banco de dados da Secretaria da Fazenda Municipal, inclusive uma amostra na mesma Rua e outras em locais próximos, sendo que as amostras são do ano de 2015 e 2013, foi utilizado o método Fipezap, utilizando o método comparativo, chegando-se ao valor de venda do metro quadrado para o imóvel no mesmo local, o valor venal acima discriminado. A partir do valor arbitrado o fisco chegou ao montante de ITBI em R$ 20.082,47 (vinte mil oitenta e dois reais e quarenta e sete centavos), já abatido o valor recebido pelo fisco.
Note-se, a legislação municipal estabelece critério para atribuição de valor venal, amparando-se na norma ABNT NBR 14653-2. Ademais, sendo Lei Complementar publicada posteriormente ao Decreto Municipal 10.906/2017, esta se sobrepõe ao decreto, principalmente por determinar que cabe à Autoridade Fiscal a revisão do lançamento e o arbitramento da base de cálculo, senão vejamos o estipulado pela legislação:
É prerrogativa da Fazenda Pública Municipal a revisão dos seus próprios atos, desde que respeitados o prazo disposto no Art. 173 do CTN.
Assim, prescreve o Código Tributário Municipal, Lei Complementar nº.20/2002, em seu Art. 69, in verbis:
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“Art. 69 - O Fisco Municipal poderá rever, de ofício, os valores recolhidos a título de Imposto sobre a Transmissão. (Grifou-se)
O lançamento por arbitramento é uma técnica que está prevista no Código Tributário Nacional e também no Código Tributário Municipal, a rigor deverá ser aplicada pela fiscalização, mediante processo regular.
Pois assim dispõe, o Artigo 148 do Código Tributário Nacional: "Art. 148 - Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial.” (Grifou-se)
No Código Tributário do Município de Itajaí, Lei Complementar nº. 20/2002, em seu artigo 70, in verbis: "Art. 70 - Sempre que sejam omissos ou não mereçam fé os esclarecimentos e as declarações prestadas, os documentos emitidos e os recolhimentos efetuados pelo contribuinte ou por terceiro obrigado, o órgão fazendário municipal competente arbitrará, mediante processo regular, o valor referido no artigo 51.
Parágrafo único. Fica ressalvado o direito do contribuinte de apresentar avaliação contraditória, na forma, prazo e condições regulamentares”.
Sanadas as questões quanto à legalidade do arbitramento, adentremos no valor da base de cálculo. Em recente decisão, o Superior Tribunal de Justiça, assim ratificou a tese acerca da base de cálculo do ITBI, Tema repetitivo 113:
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“8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses:
a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. (grifo nosso)
O Auditor Fiscal Municipal, para estabelecer o metro quadrado do imóvel em tela estabelece o método comparativo com pesquisa no Banco de Dados da Secretaria da Fazenda, com iguais ou semelhantes características, pelo qual compara o imóvel paradigma com outros na mesma região, utilizando o método Fipezap até a data do fato gerador, chegando-se ao valor do metro quadrado em R$ 1.092,04, multiplicando pela metragem quadrada do imóvel, 2.485,37 m², chega-se ao montante R$ 2.714.123,45.
Portanto, mostra-se válida a utilização da amostra para efeito do método de avaliação comparativo direto, para se arbitrar a base de cálculo, nos termos do procedimento de arbitramento da base de cálculo constante da Notificação ITBI 587/2018-2023.
IV - DO VOTO
Diante do exposto, considerando os fatos e fundamentos supracitados, VOTO no sentido de CONHECER do presente RECURSO
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interposto e no mérito NEGAR PROVIMENTO, mantendo a decisão de primeira instância.
É o voto que apresento aos demais conselheiros, aceitando toda e qualquer manifestação.
Itajaí (SC), 29 de maio de 2025.
ANDREZA PATRÍCIA VIEIRA DOS SANTOS
Conselheira Relatora