EMENTA: TRIBUTÁRIO – ITBI – REVISÃO DE OFÍCIO DA BASE DE CÁLCULO
– POSSIBILIDADE – ART. 70 DO CTM E ART. 148 DO CTN – AUSÊNCIA DE
ILEGALIDADE– PRETENSÃO DE MANUTENÇÃO DA BASE DE CÁLCULO
EQUIVALENTE AO DECLARADO PELO CONTRIBUINTE – INVIABILIDADE –
ARBITRAMENTO EM CONFOMIDADE COM O ART. 3º, DA LEI
COMPLEMENTAR MUNICIPAL Nº 308/2017 – BASE DE CÁLCULO
EQUIVALMENTE AO VALOR DE TRANSMISSÃO DO IMÓVEL EM CONDIÇÕES
NORMAIS DE MERCADO NA DATA DO FATO GERADOR – TEMA 1113 DO STJ
– ARBITRAMENTO REALIZADO COM BASE NO MÉTODO COMPARATVO DE
DADOS DE MERCADO – RECORRENTE QUE NÃO TROUXE AOS AUTOS
AVALIAÇÃO CAPAZ DE DERRUIR O ARBITRAMENTO DO FISCO – RECURSO
VOLUNTÁRIO CONHECIDO E DESPROVIDO.
XX.XXX.XXX/XXXX-22
67.237,12
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RECURSO: 8978-22-ITJ-REC
ESPÉCIE: Recurso Voluntário
RECORRENTE: VPR4 Administração e Participações Ltda.
RECORRIDO: Município de Itajaí
CONSELHEIRO RELATOR: Fábio Cadó de Quevedo OBJETO: Base de Cálculo do ITBI – Revisão de Ofício. VALOR: R$ 67.237,12 (Na data da notificação, 01/09/2021) 1. Relatório: Trata-se de recurso voluntário, interposto por VPR4 Administração e Participações Ltda., em face da decisão administrativa nº 342/2022 do Órgão Julgador de Processos Fiscais, que versa sobre a Notificação de ITBI nº 5728/2020-2021, relativa a transferência onerosa do Apartamento nº 1002-T14, localizado no 12º pavimento, Torre 14, do Condomínio Brava Home Resort, situado na Rua Delfim Mário de Pádua Peixoto, nº 350, Bairro Praia Brava, Itajaí, com área privativa de 268,60m² e área comum de 108,8259m², totalizando área de 377,4259m², matriculado sob o nº 55.276, no 1º Ofício de Registro de Imóveis de Itajaí, bem como as Vagas de Garagem V59, V60, V61 e V62, cada uma com área privativa de 13,50m² e área comum de12,8529m², totalizado a área de 26,3529m² cada uma das vagas, inscritas, respectivamente, nas matrículas 55.398, 55.399, 55.400, 55.401, ainda, o Depósito nº D17-T14, com área privativa de 7,30m² e área comum de 6,9501m², totalizando 14,2501m², localizada na Torre 14 do Condomínio Brava Home Resort, registrado na matrícula nº 55.361, do 1º Ofício de Registro de Imóveis, declarados pelo valor global de R$ 3.535.985,33 (três milhões e quinhentos e trinta e cinco mil e novecentos e oitenta e cinco reais e trinta e três centavos), com fato gerador ocorrido em 12/02/2021. Denota-se que o lançamento impugnado, objeto da Notificação nº 5728/2020-2021, que para a fixação da base de cálculo, o fisco utilizou dados amostrais do banco de dados da Secretaria Municipal da Fazenda, sites de anúncios de venda de imóveis similares, bem como comparou com a tabela de venda da construtora “Incorporadora Procave”, referente ao apartamento nº 102, da Torre 14, vagas de garagem e depósito, com as mesmas características e localizado no mesmo “Condomínio Brava Home Resort”, arbitrando a base de cálculo no
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montante de R$ 6.000.000,00 (seis milhões de reais). Na mesma linha, aplicou multa de 30%, nos termos do art. 65 da Lei Complementar Municipal nº 20/2002, acrescida dos encargos legais, desde o vencimento do tributo (12/02/2021), resultando no valor total de R$ 67.237,12 (setenta e sete mil e duzentos e trinta e sete reais e doze centavos). A recorrente apresentou impugnação, defendendo o cancelamento da notificação impugnada, sob o fundamento de que a base de cálculo do tributo é o valor do negócio entabulado, que é, inclusive, superior ao valor venal constante na planta genérica de valores mobiliários do Município, utilizada para a base de cálculo do IPTU, qual seja, o valor de R$ 2.505.718,81 (dois milhões e quinhentos e cinco mil e setecentos e dezoito reais e oitenta e um centavos). Defendeu, ainda, a ilegalidade do arbitramento. Analisando o processo, o Órgão Julgador de Processos Fiscais – OJPF julgou improcedente a impugnação, sob o fundamento de que a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens transmitidos, nos termos do art. 38 do CTN e art. 51 do Código Tributário Municipal, sendo lícito o arbitramento da base de cálculo pela autoridade fiscal, cabendo ao contribuinte o ônus de comprovar o desacerto do valor arbitrado. Com tais razões, julgou improcedente a impugnação, mantendo na íntegra a notificação de lançamento. A seguir, sobreveio recurso voluntário interposto em face da decisão nº 342/2022 do Órgão Julgador de Processos Fiscais, sustentando, em síntese:
(i) Pela ausência de prova de que o imóvel fora declarado em valor inferior ao valor de mercado, defendendo que o valor declarado pela contribuinte possui presunção de boa-fé, nos termos do TEMA 1113 do STJ.
(ii) A nulidade da base de cálculo arbitrada com base em planilha especulativa da construtora, bem como a ausência de respaldo legal para os critérios utilizados;
(iii) O descumprimento de decisão judicial firmada nos autos da Ação Declaratória nº 0301491-02.2015.8.24.0033, manejada pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil, em face do Município de Itajaí. Este, em síntese, é o relatório.
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2. Da Admissibilidade do Recurso: Conheço do recurso, eis que próprio e tempestivo, passando à análise das matérias aduzidas pela recorrente.
3.
Dos Fundamentos do Voto
3.1 Da Legalidade do Arbitramento da Base de Cálculo e do suposto descumprimento da decisão judicial proferida na Ação Declaratória nº 0301491-02.2015.8.24.0033 – Dos critérios de arbitramento A recorrente ataca os métodos de avaliação do fisco, defendendo que deveria ser mantida a base de cálculo equivalente ao valor de transmissão do bem já consignado originariamente na escritura pública lavrada, qual seja, o valor global de R$ 3.535.985,33 (três milhões e quinhentos e trinta e cinco mil e novecentos e oitenta e cinco reais e trinta e três centavos), para fins de base de cálculo do ITBI, com fato gerador ocorrido em 12/02/2021. Pois bem, com o advento da Lei Complementar Municipal nº 308, de 14 de julho de 2017, o procedimento de arbitramento da base de cálculo do ITBI ganhou novos contornos, com critérios objetivos previstos na NBR 14653-2, conforme dispõe em seu artigo 3º: Art. 3º - Caso a Autoridade Fiscal entenda pela revisão do lançamento, nos termos dos artigos 148 e 149 da Lei nº 5.172/66 (Código Tributário Nacional) e do artigo 70 da Lei Complementar Municipal nº 20/2002 (Código Tributário Municipal) e sendo o caso de arbitramento da base de cálculo, o auditor fiscal responsável deverá observar o disposto na norma ABNT NBR 14653-2, ou da equivalente em vigência, que trata da avaliação de bens imóveis para fins de apuração do valor venal (base de cálculo). E quanto a possibilidade de revisão e arbitramento da base de cálculo do ITBI, trago a lume o disposto no art. 149, inciso V, do CTN, que estabelece os casos em que o lançamento por homologação deve ser revisto de ofício: Art. 149 – O lançamento é efetuado e revisto de ofício pela autoridade administrativa nos seguintes casos: (...)
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V - quando se comprove omissão ou inexatidão, por parte da pessoa legalmente obrigada, no exercício da atividade a que se refere o artigo seguinte; Deste modo, afasto a alegação de impossibilidade de revisão de ofício da base de cálculo pelo fisco, especialmente, tendo em vista que ocorreu mediante do devido processo administrativo, no qual restou oportunizado ao contribuinte o exercício da ampla defesa, inclusive, com a interposição do presente recurso, o que demonstra o íntegro respeito ao disposto no art. 148 do CTN: Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial. A propósito, relativamente à alegação de que ocorre descumprimento da decisão proferida nos autos Ação Declaratória nº 0301491-02.2015.8.24.0033, manejada pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil, em face do Município de Itajaí, cumpre anotar que a recorrente ignorou que em referida ação, em sede de embargos de declaração em Apelação, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina, emprestando-lhes efeitos infringentes, expressamente consignou que o procedimento estabelecido pela Lei Complementar Municipal nº 308/2017 cumpre a exigência para fins da apuração do valor venal do imóvel, senão vejamos: Verifica-se, portanto, que a exigência de edição de lei específica para fins de apuração do valor venal do imóvel, base de cálculo do ITBI, conforme previsto no Código Tributário Municipal (art. 52, § 2º), foi devidamente cumprida pelo Município, não se podendo falar em adoção de critérios genéricos e aleatórios. Ao contrário, a Lei Complementar Municipal n. 308/2017, além de prever a necessidade de observância do contraditório e da ampla defesa, garantindo ao contribuinte a instauração de processo administrativo para contestar eventual valor arbitrado pelo Fisco, estabelece que a apuração do valor venal do imóvel deverá seguir a norma ABNT NBR 14653-2, que trata, a partir do item 8, dos procedimentos a serem adotados para identificar o valor de um imóvel. (...)
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Ante o exposto, voto no sentido de acolher parcialmente os embargos de declaração, para reconhecer e colmatar a omissão, com efeito infringente, para determinar que o Município de Itajaí utilize como base de cálculo para o recolhimento do ITBI, nos termos do art. 35, I do CTN, e dos arts. 1º, 51 e 52, do Código Tributário Municipal, o valor do negócio declarado pelo contribuinte ou o valor venal do imóvel, o que for maior, observados os critérios estabelecidos na Lei Complementar Municipal n. 20/2020 e, principalmente, na Lei Complementar Municipal n. 308/2017, para a apuração do valor venal, no devido processo legal, com contraditório e ampla defesa, afastando-se a aplicação da multa imposta na sentença. Registro, ainda, que o Superior Tribunal de Justiça, por ocasião do julgamento do REsp nº 1.937.821/SC, sob a sistemática dos recursos repetitivos, não vedou ao fisco a revisão da base de cálculo do ITBI, mas apenas outorgou presunção de validade daquela declarada pelo contribuinte, até que seja afastada pelo fisco mediante a regular instauração do processo administrativo fiscal, senão vejamos: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. Por seu turno, colhemos da decisão recorrida e do Termo de Retificação da Declaração de Arbitramento da Base de Cálculo do ITBI, que o fisco se utilizou de dados amostrais do banco de dados da Secretaria Municipal da Fazenda, sites de anúncios de venda de imóveis similares, bem como, notadamente, comparou com a tabela de venda da construtora “Incorporadora Procave”, contemporânea a data do fato gerador (fev/2021), referente ao apartamento nº 102, da Torre 14, vagas de garagem e depósito, com as mesmas características e localizado no mesmo “Condomínio Brava Home Resort”, arbitrando a base de cálculo no montante de R$ 6.000.000,00 (seis milhões de reais), o que atende os critérios do método comparativo de dados de mercado, previsto na NBR 14.653-2 da ABNT. Veja, inclusive, que o imóvel objeto do recurso apresenta características que lhe tornam mais valioso que o dado amostral, posto que o ap. 1.002 está localizado no 12º andar da Torre 14, ao passo que o dado
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comparativo (ap. 102), está localizado apenas no 3º andar, da Torre 14, atributo que lhe reduz o valor comparado àquele. Vale registrar, ainda, que o valor declarado pela recorrente (R$ 3.535.985,33) é 41% menor do que o valor do imóvel em condições normais de mercado, arbitrado pelo fisco em R$ 6.000.000,00 (seis milhões de reais), o que, além de afastá-lo das variações típicas do mercado, é fator determinante para a quebra da presunção de veracidade da base de cálculo declarada pelo contribuinte. De fato, sabemos que a avaliação imobiliária é ato deveras complexa e sujeita a inúmeros fatores, cujo resultado não pode ser tido como livre de desacerto. Contudo, o contribuinte não trouxe aos autos avaliação contraditória, capaz de derruir os critérios de cálculo apresentados pelo fisco, nos termos em que determina o parágrafo único, do art. 70, do Código Tributário Municipal, a saber: Art. 70 - Sempre que sejam omissos ou não mereçam fé os esclarecimentos e as declarações prestadas, os documentos emitidos e os recolhimentos efetuados pelo contribuinte ou por terceiro obrigado, o órgão fazendário municipal competente arbitrará, mediante processo regular, o valor referido no artigo 51. Parágrafo único. Fica ressalvado o direito do contribuinte de apresentar avaliação contraditória, na forma, prazo e condições regulamentares. Nesse sentido, inclusive, vem decidindo o Tribunal de Justiça de Santa Catarina:
Processo: 5006469-85.2022.8.24.0058 (Acórdão do Tribunal de Justiça) Relator: Sandro Jose Neis Origem: Tribunal de Justiça de Santa Catarina Orgão Julgador: Terceira Câmara de Direito Público Julgado em: 06/06/2023
Classe: Apelação
APELAÇÃO CÍVEL. MANDADO DE SEGURANÇA.TRIBUTÁRIO. ITBI. SENTENÇA DENEGATÓRIA DA ORDEM. APELO DO IMPETRANTE. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. POSSIBILIDADE DE REVISÃO PELO FISCO. APLICAÇÃO DAS TESES FIXADAS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA QUANDO DO JULGAMENTO DO RESP 1937821/SP (TEMA 1113). IMPETRANTE QUE NÃO COMPROVOU, DE PLANO, EVENTUAL EXCESSO OU DESPROPORCIONALIDADE NO ARBITRAMENTO REALIZADO PELA MUNICIPALIDADE. ÔNUS DA PARTE AUTORA.
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PRECEDENTES. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Assim, não há que se falar em ilegalidade do arbitramento ou seus critérios, ou tampouco, desrespeito a decisão judicial proferida em sede da ação declaratória nº 0301491-02.2015.8.24.0033, não se podendo admitir a manutenção do valor declarado pelo contribuinte para a base de cálculo do tributo.
3.2. Da Multa do art. 65 da Lei Complementar nº 20/2002 Por fim, quanto a multa de 30% (trinta por cento), imposta nos termos do artigo 65 da Lei Complementar Municipal 20/2002, em razão da ausência de impugnação no recurso, deixo de analisá-la, ante a expressa vedação do art. 48, da Lei Municipal nº 5.326/20091.
4. Do Voto Diante das razões acima expostas, VOTO no sentido de CONHECER DO RECURSO e NEGAR-LHE PROVIMENTO, mantendo incólume a decisão proferida pelo Órgão Julgador de Processos Fiscais. Itajaí, 10 de setembro de 2024.
FÁBIO CADÓ DE QUEVEDO
Conselheiro Relator
1 Art. 48 É nulo o acórdão, ou a parte deste, proferido em segunda instância administrativa, que aprecie questão ou matéria não suscitada em recurso oficial ou voluntário.