EMENTA: RECURSO VOLUNTÁRIO – ITBI – ARBITRAMENTO DO
FISCO MUNICIPAL – DESCONSIDERAÇÃO DO VALOR DECLARADO
PELO CONTRIBUINTE – APLICAÇÃO DA LEI COMPLEMENTAR Nº
308/2017 E ABNT NBR 14653-2 – PRINCÍPIO DO VALOR DE
MERCADO.
XXX.XXX.X09-15
14.754,34
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RECURSO: 7713-23-ITJ-REC
ESPÉCIE: Recurso Voluntário
RECORRENTES: Fábio José Mafra e Samanta Maria Schneider
RECORRIDA: Fazenda Municipal
RELATOR: Domingos Macario Raymundo Junior
OBJETO: ITBI – transmissão de bem imóvel – valor apresentado pelos contribuintes desconsiderado pelo fisco – arbitramento – nova base de cálculo – diferença do imposto apurada pelo fisco municipal
VALOR DISCUTIDO – R$ 14.754,34 (quatorze mil, setecentos e cinquenta e quatro reais, trinta e quatro centavos)
ADMISSIBILIDADE:
O Presente Recurso deve ser conhecido, porquanto presentes os pressupostos previstos no artigo 60, da Lei Municipal 5.326/2009.
RELATÓRIO:
Os Recorrentes interpuseram recurso a este conselho em virtude do arbitramento feito pelo Auditor Fiscal, Roberto José Bernardes, em decorrência da compra do apartamento 201-T2, localizado no 4º pavimento da torre 2 do Condomínio Brava Home Resort, e vagas de garagem V503, V504, V505 e V44 + Depósito 8, situados na Rua Delfim de Pádua Peixoto, nº 350, Bairro Praia Brava, em Itajaí/SC, com registro perante o 1º Ofício de Registro de Imóveis desta Comarca sob o nº 38.564, 38.318, 38.319, 38.320 e 38.478.
Em 26/06/2019 os Recorrentes foram notificados pelo Auditor Fiscal Municipal, através Notificação ITBI 1574/2018-2019, acerca do arbitramento realizado em decorrência da compra/transferência do citado apartamento e vagas de garagem em 25/05/2018 (data do fato gerador), sendo informado ao fisco municipal que o valor na negociação foi de R$ 3.400.000,00,
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porém tal valor foi desconsiderado pelo fisco municipal sendo fixada nova base de cálculo no valor de R$ 3.890.000,00.
Contra a notificação fiscal os Recorrentes se insurgiram através da defesa na qual alegaram que o valor declarado era compatível com o valor de mercado a época do fato gerador, trazendo à baila imóveis no mesmo condomínio ofertados em imobiliárias locais.
O Órgão Julgador de Processos Fiscais – OJPF julgou improcedente a impugnação apresentada pelos Recorrentes.
Irresignados os Recorrentes interpuseram recurso a este Egrégio Conselho alegando que o valor declarado a época do fato gerador era compatível com o valor de mercado, conforme provas carreadas aos autos
Afirmam ainda que a base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel, não podendo ser utilizada tabela de valores da incorporadora Procave para arbitrar a base de cálculo, e que a Auditoria Fiscal do Município não observou o contido no art. 3º da LCM nº 308/2017, ou seja, não realizou avalição mercadológica seguindo os ditames previstos na ABNT NBR 14653-2.
Em seu requerimento os Recorrentes pedem a anulação da Notificação ITBI 1574/2018-2019.
É o relatório
VOTO:
Inicialmente compete dizer que atualmente no Município de Itajaí o lançamento do ITBI se dá por homologação, e não por declaração.
A Lei Complementar nº 308/2017 em seu art. 3º dispõe que Caso a Autoridade Fiscal entenda pela revisão do lançamento, nos termos dos artigos 148 e 149 da Lei nº 5.172/66 (Código Tributário Nacional) e do artigo 70 da Lei Complementar Municipal nº 20/2002 (Código Tributário Municipal) e sendo o caso de arbitramento da base de cálculo, o auditor fiscal
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responsável deverá observar o disposto na norma ABNT NBR 14653-2, ou da equivalente em vigência, que trata da avaliação de bens imóveis para fins de apuração do valor venal (base de cálculo).
No lançamento por homologação compete ao contribuinte declarar o valor da transação e efetuar o recolhimento da quantia correspondente. Nessa natureza de lançamento não há intervenção do Fisco no momento da apuração do imposto (art. 150 do CTN), o município apenas homologa ou não o lançamento feito pelo contribuinte.
O município somente intercederá para fixar valor diverso daquele tido no instrumento privado como base de cálculo se comprovar que naquela transação os valores consignados não refletem a realidade (art. 148 do CTN).
Vale ainda dizer que a obrigação tributária nasce com o fato gerador e não com o lançamento fiscal, uma vez que este trata-se de mero ato administrativo vinculado, emanado por servidor competente, ao passo que aquela trata-se relação jurídica entre o sujeito passivo tributário (contribuinte ou responsável) e o sujeito ativo tributário (Fisco).
Compulsando a defesa apresentada pelos Recorrentes, verifica-se que os mesmos, ainda na primeira instância, apresentaram valores de mercado1 para confrontar o arbitramento apresentado pelo auditor fiscal, estando também acostados autos o contrato de compra e venda, e contrato de financiamento celebrado com o Banco Bradesco.
O Auditor Fiscal do Município para atribuir a base de cálculo do ITBI, e por consequência, desconsiderar o valor declarado pelos Recorrentes, utilizou a tabela de venda da Empresa Procave, onde em maio de 2018 um apartamento com as mesmas características daquele adquirido pelos Recorrentes estaria sendo negociado por R$ 3.890.000,00.
Contudo, compulsando os autos, podemos verificar que entre a compra do apartamento e a ocorrência do fato gerador transcorreram cerca de um ano.
1 LCM nº 20/2002 - Art. 56 - O contribuinte poderá impugnar o valor fixado como base de cálculo do imposto, mediante petição endereçada à repartição municipal que tiver efetuado o cálculo, devidamente instruída com laudo técnico de avaliação do imóvel ou direito transmitido.
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Ainda, no contrato de financiamento bancário vemos que o imóvel objeto do imposto foi avaliado por R$ 3.610.000,00, e os Recorrentes trouxeram à baila anúncios de imóveis sendo negociados no Condomínio Brava Home por valores próximos ou abaixo do valor declarado pelos Recorrentes.
O Código Tributário Municipal em seu artigo 52 dispõe seguinte:
Art. 52 Para efeito de recolhimento do imposto deverá ser utilizado o valor pactuado no negócio jurídico ou o valor venal atribuído ao imóvel ou ao direito transmitido, aquele que for maior, atualizado monetariamente, de acordo com a variação dos índices oficiais, no período compreendido entre 1º de janeiro e a data em que for lavrada a escritura ou instrumento particular.
Importante dizer que Conceituamos o valor venal como sendo aquele preço que seria alcançado em uma operação de compra e venda à vista, em condições normais do mercado imobiliário, admitindo-se a diferença de até 10% para mais ou para menos (Cf. nosso Direito financeiro-tributário, 17ª edição, Atlas, 2008, p. 423).
E segundo Aliomar Baleeiro, Valor venal é aquele que o imóvel alcançará para compra e venda à vista, segundo as condições usuais do mercado de imóveis.
Repisando, o auditor fiscal do município utilizou como critério de arbitramento a tabela de valores utilizada pela empresa Procave Investimentos e Incorporações Ltda, o que, ao que tudo indica, é o teto do valor do imóvel, pois ninguém seria ingênuo suficiente para pagar mais que aquilo indicado na tabela de venda.
Pelas regras de mercado, a tabela apresentada pela incorporadora sempre há margem para negociação, o que é admissível e natural, haja vista a premissa da oferta e procura serem a relação que regula os preços do mercado imobiliário.
Assim, analisando as provas e valores apresentados nos autos para imóveis com as mesmas características do imóvel dos Recorrentes, vemos que o valor declarado pelos mesmos (R$ 3.400.000,00) se mostra na média do valor de mercado a época do fato gerador.
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Destarte diante das razões supra expostas, e pelos fundamentos aqui registrados, VOTO no sentido de CONHECER do recurso, e no mérito, DAR PROVIMENTO ao mesmo para anular a notificação fiscal ITBI 1574/2018-2019, reconhecendo como valor de mercado o valor declarado pelos Recorrentes.
Este é o voto, o qual submeto ao crivo dos demais pares deste Egrégio Conselho para deliberação e decisão final.
Itajaí (SC), 03 de julho de 2025.
DOMINGOS MACARIO RAYMUNDO JUNIOR
Conselheiro Relator