ITBI. ARBITRAMENTO DA BASE DE CÁLCULO. VALOR DE
MERCADO. ONUS DA PROVA DO CONTRIBUINTE. RECURSO
CONHECIDO E NEGADO PROVIMENTO
Em caso de transmissão de bens imóveis, o fato
gerador do ITBI ocorre com o registro do título
translativo no Ofício de Registro de Imóveis,
devendo-se considerar o valor de mercado do bem na
data do fato gerador, e não a data da celebração do
contrato de compra e venda. O lançamento do ITBI no
Município de Itajaí se dá por homologação, cabendo
ao contribuinte declarar o valor da transação e
efetuar o recolhimento do tributo. No entanto, o
fisco municipal pode intervir e fixar valor diverso
se comprovar que os valores consignados não refletem
a realidade de mercado. A declaração do contribuinte
goza de presunção de veracidade, mas pode ser
afastada pelo fisco mediante processo
administrativo, garantindo o contraditório. O
arbitramento da base de cálculo é cabível quando o
valor declarado é nitidamente inferior ao valor de
mercado. O ônus de comprovar eventual excesso ou
desproporcionalidade no valor arbitrado pelo fisco
incumbe ao contribuinte. A ausência de apresentação
de provas idôneas, como laudos técnicos ou amostras
de mercado, por parte da recorrente, corrobora a
improcedência dos pedidos. A aplicação de
atualização monetária, juros e multa é devida e
aplicada somente sobre o valor apurado no processo
fiscal. Recurso não provido.
XX.XXX.XXX/XXXX-48
424.326,65
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RECURSOS: 7078-23-ITJ-REC e 7079-23-ITJ-REC
ESPÉCIE: Recurso Voluntário
RECORRENTE: HDR Administradora de Bens
RECORRIDA: Fazenda Municipal
RELATOR: Domingos Macario Raymundo Junior
OBJETO: ITBI – transmissão de bens imóveis – valor apresentado pela contribuinte desconsiderado pelo fisco – arbitramento – nova base de cálculo – diferença do imposto apurada pelo fisco municipal
VALOR DISCUTIDO – R$ 618.952,00 (seiscentos e dezoito mil, novecentos e cinquenta e dois reais)
ADMISSIBILIDADE:
O Presente Recurso deve ser conhecido, porquanto presentes os pressupostos previstos no artigo 60, da Lei Municipal 5.326/2009.
RELATÓRIO:
A recorrente interpôs recurso a este conselho em virtude do arbitramento feito pelo Auditor Fiscal, Ivan Sidney Dallabrida, de R$ 19.467.254,00 em decorrência da transmissão do imóvel Apartamento n° 31 -Torre J, com área privativa de 429,9700 m² e área real global de 586,9507 m² e vagas de garagens n° 5 (GI) – área privativa 18,000 m², n° 6 (GI) e depósito 6 (J) – área privativa 24,4100 m², n° 28 (GI) – área privativa 12,5000 m² e n° 29 (GI) – área privativa 12,5000 m², do Condomínio Fechado Residencial Vertical Canto da Brava, situados à Avenida Dr. José Medeiros Vieira, n° 500, bairro Praia Brava de Itajaí, com registro no 1° Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Itajaí sob matrículas de n° 70.327, 70.339, 70.340, 70.341 e 70.342, declarados pelo valor de R$ 6.740.094,08, e R$ 19.467.254,00 em virtude da transmissão do imóvel apartamento nº 32 – Torre J, com área privativa de 429,9700m² e área global de 586,9507m² e vagas de garagens nº 40/41 (GI) – área privativa 25,0000m² e nº 38/39(GI) e depósito 1 (J) – área privativa 30,0600m², do Condomínio Fechado
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Residencial Vertical Canto da Brava, situados à Avenida Dr. José Medeiros Vieira, nº 500, Bairro Praia Brava de Itajaí, com registro no 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Itajaí sob matrículas de nº 70.328, 70.346 e 70.347, declarados pelo valor de R$ 6.740.094,08.
Devidamente intimada a recorrente apresentou impugnação alegando a improcedência das notificações fiscais, visto que o valor declarado corresponde ao valor do negócio jurídico em 2014.
A recorrente cita parte do julgamento do RESP 1.937.821, e afirma que os valores foram declarados de boa-fé, refletindo os valores pagos a época dos fatos, e que os artigos 240, 242, §1º e 2º, 244 e 245 da LC nº 20/02, não preveem a incidência de correção monetária, juros e multa, quando do pagamento parcial do ITBI.
Ao final de sua impugnação a recorrente pede que seja afastada totalmente a aplicação dos acréscimos legais quanto a atualização monetária, juros e multa, e com o devido aproveitamento dos valores já pagos como incontroverso, cancelando-se parcialmente o lançamento, a fim de corrigir à aplicação indevida dos acréscimos legais, com a expedição da competente guia.
O Órgão Julgador de Processos Fiscais – OJPF julgou improcedente a impugnação apresentada pela Recorrente, mantendo as notificações fiscais expedidas pelo Auditor Fiscal do Município.
Irresignada a recorrente interpôs recurso a este Egrégio Conselho alegando o seguinte:
Que em 09 de junho de 2014, a Sra. Heidi e o Sr. Renato adquiriram imóveis na planta em Itajaí/SC, no valor de R$ 6.000.000,00 cada.
Que em março de 2022, esses imóveis foram cedidos das pessoas físicas para a HDR Administradora de Bens Ltda. pelo valor contábil atualizado de R$ 6.740.094,08.
Em setembro de 2022, as matrículas dos imóveis foram individualizadas e encaminhadas para escrituração, e a recorrente declarou o valor pago atualizado (R$ 6.740.094,08) para fins de ITBI.
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Posteriormente, o fisco municipal emitiu a Notificação Fiscal nº 134723/2023, lançando um ITBI complementar de R$ 310.350,67. Este valor foi determinado por arbitramento da base de cálculo, considerando os imóveis já construídos em 2023 e um valor médio de R$ 46.743,62 por metro quadrado, totalizando uma base de cálculo de R$ 19.467.254,00.
Alega que o arbitramento de tributos, conforme artigos 148 e 149 do Código Tributário Nacional e artigo 70 do Código Tributário Municipal de Itajaí/SC, somente é cabível quando há inidoneidade das informações prestadas pelo contribuinte, o que não ocorreu neste caso, pois o valor declarado corresponde ao valor efetivamente pago e atualizado.
Cita o Tema nº 1.113 do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.937.821/SP), que estabelece que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado. A declaração do contribuinte goza de presunção de veracidade e só pode ser afastada pelo fisco mediante processo administrativo próprio, garantindo o contraditório.
Que o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com base em um valor de referência unilateralmente estabelecido.
A empresa argumenta que o valor de R$ 6.000.000,00 pago pelos imóveis na planta em 2014 era crível, considerando os riscos e o momento da transação, e que o "boom imobiliário" na região do litoral norte de Santa Catarina, incluindo Itajaí, resultou em valorização posterior dos imóveis.
A recorrente contesta a aplicação de atualização monetária, juros e multa, argumentando que os artigos 240, 242, 244, 245 e 246 da Lei Complementar nº 20/2002 do Código Tributário Municipal não preveem a aplicação desses acréscimos para pagamentos parciais ou complementares, mas sim para casos de não pagamento até a data de vencimento.
Que o recurso seja conhecido e provido para reformar a Decisão Administrativa nº 194/2023.
Que a Notificação Fiscal de Lançamento nº 134723/2023 e nº 134725/2023, seja cancelada.
Alternativamente, que a aplicação de multa e demais sanções sobre o crédito tributário seja afastada.
É o relatório
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VOTO:
Inicialmente compete dizer que atualmente no Município de Itajaí o lançamento do ITBI se dá por homologação, e não por declaração.
A Lei Complementar nº 308/2017 em seu art. 3º dispõe que Caso a Autoridade Fiscal entenda pela revisão do lançamento, nos termos dos artigos 148 e 149 da Lei nº 5.172/66 (Código Tributário Nacional) e do artigo 70 da Lei Complementar Municipal nº 20/2002 (Código Tributário Municipal) e sendo o caso de arbitramento da base de cálculo, o auditor fiscal responsável deverá observar o disposto na norma ABNT NBR 14653-2, ou da equivalente em vigência, que trata da avaliação de bens imóveis para fins de apuração do valor venal (base de cálculo).
No lançamento por homologação compete ao contribuinte declarar o valor da transação e efetuar o recolhimento da quantia correspondente. Nessa natureza de lançamento não há intervenção do Fisco no momento da apuração do imposto (art. 150 do CTN), o município apenas homologa ou não o lançamento feito pelo contribuinte.
O município somente intercederá para fixar valor diverso daquele tido no instrumento privado como base de cálculo se comprovar que naquela transação os valores consignados não refletem a realidade (art. 148 do CTN).
Vale ainda dizer que a obrigação tributária nasce com o fato gerador e não com o lançamento fiscal, uma vez que este trata-se de mero ato administrativo vinculado, emanado por servidor competente, ao passo que aquela trata-se relação jurídica entre o sujeito passivo tributário (contribuinte ou responsável) e o sujeito ativo tributário (Fisco).
No presente caso, a Auditoria Fiscal do Município não acolheu o valor declarado pela recorrente de R$ 6.740.094,08 para cada uma das unidades adquiridas no Condomínio Fechado Residencial Vertical Canto da Brava, sendo atribuído o valor individual de R$ 19.467.254,00.
Conforme se denota das notificações nº 134723/2023 e nº 134725/2023, o Auditor Fiscal buscou 8 amostras (anúncios)
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de imóveis situados dentro do mesmo condomínio para apurar o valor do metro quadrado (R$ 46.743,62), e ainda deflacionar o valor para a data do fato gerador (04/11/2022).
Por outro turno, a recorrente em sua impugnação, ignorando completamente o contido no art. 561 da LC nº 20/2002, apresentou argumentos somente no tocante a correção monetária, juros e multa, e a final pede o seguinte:
Notadamente a recorrente não pede o cancelamento do principal das notificações, ou seja, a nova base de cálculo apurada pela auditoria fiscal, mais sim, que sejam afastadas a correção monetária, juros e multa.
Já em seu recurso, a recorrente inova, pedindo a anulação integral das notificações fiscais, vejamos:
1 Art. 56 - O contribuinte poderá impugnar o valor fixado como base de cálculo do imposto, mediante petição endereçada à repartição municipal que tiver efetuado o cálculo, devidamente instruída com laudo técnico de avaliação do imóvel ou direito transmitido.
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Apesar de entender que houve inovação recursal no recurso apresentado pela recorrente, entendo que o OJPF ao analisar integralmente o lançamento fiscal, e não somente sob ótica do contido na defesa, deu azo para que o recurso da recorrente igualmente abordasse integralmente a matéria.
Em análise a matéria apresentada pela recorrente em sua peça recursal, entendemos que, salvo melhor juízo, outro caminho não merece senão a improcedência dos pedidos.
É cediço que a origem da obrigação tributária nasce com o fato gerador, e em se tratando do ITBI ocorre quando há a transmissão de bem imóvel entre vivos (art. 45 e seguintes da LC nº 20/02), e segundo a lei substantiva civil, transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil).
Portanto, o fato gerador do ITBI no presente caso ocorreu em 04/11/2022 com a transcrição do bem em nome da recorrente, devendo ser levado a efeito o valor de mercado da
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res na citada data2, e não em 09/06/2014, data da celebração do contrato de compra e venda entre a primeira adquirente a empresa incorporadora.
Outrossim, e não menos importante, o valor a ser declarado/apurado na data do fato gerador é o valor venal, que segundo Aliomar Baleeiro, é aquele que o imóvel alcançará para compra e venda à vista, segundo as condições usuais do mercado de imóveis.
Notadamente a recorrente ignorou a norma tributária quando no ato do recolhimento do tributo declarou valor completamente desconexo com o valor praticado no mercado imobiliário local.
E como se tal falha não bastasse, após ser intimada do lançamento fiscal, momento em poderia produzir qualquer prova, especialmente trazer à baila laudos técnicos ou amostras de mercado com o intuito de derruir o lançamento fiscal feito pela Auditoria (art. 56 da LCM nº 20/02), a mesma se mantêm inerte, e restringe sua defesa a meras alegações, sem produção de qualquer prova idônea.
Sobre o tema em comento, oportuno trazer aos autos o que dispõe a jurisprudência catarinense, vejamos:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE DÉBITO FISCAL. RELATIVO A IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). REVISÃO EX OFFICIO DA BASE DE CÁLCULO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DO MUNICÍPIO DE ITAJAÍ. ALEGAÇÃO DE LEGALIDADE NA REVISÃO DO LANÇAMENTO TRIBUTÁRIO. TESE ACOLHIDA. IMPOSTO RECOLHIDO SOBRE VALOR INFERIOR ÀQUELES PRATICADOS COMUMENTE NO MERCADO. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE DA DECLARAÇÃO QUE PODE SER ELIDIDA PELO FISCO. POSSIBILIDADE DE ARBITRAMENTO NA HIPÓTESE EM QUE A IMPORTÂNCIA DECLARADA SEJA NITIDAMENTE INFERIOR AO VALOR DE MERCADO. TEMA N. 1.113 DO STJ. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE EXCESSO OU DESPROPORCIONALIDADE NO VALOR
2 LC nº 20/02 - Art. 52 Para efeito de recolhimento do imposto deverá ser utilizado o valor pactuado no negócio jurídico ou o valor venal atribuído ao imóvel ou ao direito transmitido, aquele que for maior, atualizado monetariamente, de acordo com a variação dos índices oficiais, no período compreendido entre 1º de janeiro e a data em que for lavrada a escritura ou instrumento particular.
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ESTIPULADO PELO MUNICÍPIO. ÔNUS PROBATÓRIO QUE INCUMBIA AO AUTOR. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.(TJSC - Apelação / Remessa Necessária - Processo: 5001147-28.2023.8.24.0033, Relator: Vilson Fontana, Origem: Tribunal de Justiça de Santa Catarina, Orgão Julgador: Quinta Câmara de Direito Público, Julgado em: 07/05/2024)
PELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA. TRIBUTÁRIO. ITBI. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. APELO DA AUTORA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. POSSIBILIDADE DE REVISÃO PELO FISCO. APLICAÇÃO DAS TESES FIXADAS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA QUANDO DO JULGAMENTO DO RESP 1937821/SP (TEMA 1113). PARTE AUTORA QUE NÃO COMPROVOU, DE PLANO, EVENTUAL EXCESSO OU DESPROPORCIONALIDADE NO ARBITRAMENTO REALIZADO PELA MUNICIPALIDADE. ÔNUS DA CONTRIBUINTE. ADEMAIS, PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO INSTAURADO PELA REQUERENTE PARA O ARBITRAMENTO DA BASE DE CÁLCULO EM QUE RESTOU ASSEGURADO AO CONTRIBUINTE O CONTRADITÓRIO NECESSÁRIO. PRECEDENTES. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS. ARBITRAMENTO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.( TJSC – Apelação - Processo: 5000050-03.2023.8.24.0062 (Acórdão do Tribunal de Justiça), Relator: Sandro Jose Neis, Origem: Tribunal de Justiça de Santa Catarina, Orgão Julgador: Terceira Câmara de Direito Público, Julgado em: 07/05/2024)
APELAÇÃO / REMESSA NECESSÁRIA. TRIBUTÁRIO. ITBI-IMPOSTO SOBRE A TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS. MANDADO DE SEGURANÇA IMPETRADO EM 18/01/2022, CONTRA ATO TIDO COMO ABUSIVO E
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ILEGAL IMPUTADO AO SECRETÁRIO DA FAZENDA DO MUNICÍPIO DE ITAJAÍ. VALOR ATRIBUÍDO À CAUSA: R$ 18.389,94. OBJETIVADO RECONHECIMENTO DA NULIDADE DE LANÇAMENTO DO ITBI CONSUBSTANCIADO NA NOTIFICAÇÃO N. 3.817/2018-2021, SOBRE OS IMÓVEIS OBJETO DAS MATRÍCULAS N. 58.627, N. 58.858 E N. 58.859 DO 1º OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE ITAJAÍ. VEREDICTO DE PROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO DO MUNICÍPIO DE ITAJAÍ. DEFENDIDA LEGALIDADE DA EXAÇÃO. CONJECTURA RACIONAL. PEDITÓRIO PLAUSÍVEL. PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO REGULARMENTE INSTAURADO PELA AUTORIDADE FISCAL, EMBASADO NA LEI COMPLEMENTAR N. 20/2002; NA LEI COMPLEMENTAR N. 308/2017, E NO CTN (LEI N. 5.172 DE 25/11/1966). EFETIVADA REVISÃO NA BASE DE CÁLCULO DO ITBI, AFASTANDO A PRESUNÇÃO DE VERACIDADE DOS VALORES DECLARADOS PELO CONTRIBUINTE, FORMALIZANDO LANÇAMENTO CONFORME OS DITAMES DO TEMA 1.113 DO STJ, MEDIANTE UTILIZAÇÃO DO CRITÉRIO COMPARATIVO PREVISTO NA REGRA NBR 14653-2 DA ABNT-ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. CARÊNCIA DE PROVA ACERCA DE EVENTUAL EXCESSO NO ARBITRAMENTO REALIZADO PELO FISCO MUNICIPAL. PRECEDENTES. "Tributário. ITBI. Base de cálculo. Valor venal declarado pelo contribuinte. Presunção de veracidade. Possibilidade de arbitramento pelo Fisco nas hipóteses em que a importância declarada seja nitidamente inferior ao valor de mercado. Tema n. 1.113 do STJ. Requerente que não comprovou de plano eventual excesso ou desproporcionalidade no arbitramento realizado pela municipalidade. Ônus da demandante. Recurso provido" (TJSC, Apelação Cível n. 5004257-35.2023.8.24.0033, rel. Des. Paulo Henrique Moritz Ma [...] (TJSC - Apelação / Remessa Necessária Processo: 5001095-66.2022.8.24.0033 (Acórdão do Tribunal de Justiça, Relator: Luiz Fernando Boller, Origem: Tribunal de Justiça de Santa
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Catarina, Orgão Julgador: Primeira Câmara de Direito Público, Julgado em: 09/04/2024)
Portanto, o valor arbitrado pela Auditoria Fiscal do Município se mostra justo e reflete o valor de mercado dos imóveis em novembro de 2022.
Destarte diante das razões supra expostas, e pelos fundamentos aqui registrados, VOTO no sentido de CONHECER dos recursos, e no mérito, NEGAR PROVIMENTO aos mesmos para manter as notificações fiscais nº 134723/2023 e nº 134725/2023.
Este é o voto, o qual submeto ao crivo dos demais pares deste Egrégio Conselho para deliberação e decisão final.
Itajaí (SC), 17 de julho de 2025.
DOMINGOS MACARIO RAYMUNDO JUNIOR
Conselheiro Relator