EMENTA: RECURSO VOLUNTÁRIO. ITBI. RECOLHIMENTO DO IMPOSTO PELO VALOR NEGOCIADO. COBRANÇA COMPLEMENTAR. ARBITRAMENTO COM BASE NO BANCO DE DADOS DA SECRETARIA DA FAZENDA. APRESENTAÇÃO, POR PARTE DO RECORRENTE, DOS DOCUMENTOS COMPROBATÓRIOS DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO. AVALIAÇÃO DO BANCO QUE REALIZOU O FINANCIAMENTO PRÓXIMO AO VALOR DECLARADO. APLICAÇÃO DA TÉCNICA DE ARBITRAMENTO, COM UTILIZAÇÃO DO ÍNDICE FIPEZAP A PARTIR DE AMOSTRA TRAZIDA À BAILA PELO FISCO. VALOR RESULTANTE INDICA OSERVÂNCIA DO DE MERCADO PARA DEFINIÇÃO DO VENAL. RECURSO PROVIDO PARA CANCELAMENTO DA NOTIFICAÇÃO DE ITBI.
XXX.XXX.X89-40
2.309,49
CONSELHO MUNICIPAL DE CONTRIBUINTES - COMDECON
Criado pela Lei Orgânica e Lei 2.635 DE 18/06/91
R. Manoel Vieira Garção, 120, salas 601 e 602, Itajaí - SC (47) 3241-7400 - comdecon@Itajai.sc.gov.br
RECURSO: 6505-23-ITJ-REC
PROCESSO: 723-22-ITJ-REC – NOTIFICAÇÃO ITBI 2247/2020-2021
ESPÉCIE: Recurso Voluntário
RECORRENTE: Rafael Francisco Reis
RECORRIDO: Decisão de Primeira Instância Administrativa – OJPF
CONSELHEIRO RELATOR: Maurício Heinrich Klein
OBJETO: Base de Cálculo do ITBI – Revisão de Ofício
VALOR: R$ 1.403,16 (Na data da notificação, 15/12/2021)
1. Dos Fatos:
O recurso voluntário impetrado em face à decisão nº 023/2023 do Órgão Julgador
de Processos Fiscais versa sobre a Notificação de ITBI nº 2247/2020-2021, relativo ao
apartamento nº 32 do Edifício Residencial São João, realizada pelo Fisco por entender que
o contribuinte declarou o valor venal incorretamente (R$ 180.000,00), inferior ao valor
praticado pelo mercado imobiliário (R$ 227.927,26), o que resultaria numa diferença
percentual de 26,6%. O imóvel utilizado como paradigma foi outra unidade, do mesmo
condomínio, a partir de pesquisas realizadas no banco de dados da Secretaria da Fazenda,
uma transmissão de fevereiro de 2018, corrigida pelo índice FIPEZAP até agosto de 2020,
data em que ocorreu o fato gerador objeto do lançamento complementar. Na referida
decisão administrativa negou-se provimento à impugnação, mantendo-se integralmente a
notificação em questão.
O recorrente requereu pela nulidade da notificação e para justificar tal pleito se
sustentou nas premissas utilizadas para determinar o valor venal do imóvel, sem questionar
o direito do Fisco de realizar a revisão. Já em seu recurso ao órgão colegiado alega, em
apertada síntese:
(i) Que o valor negociado foi o valor declarado, apresentando documentos que
comprovariam tal monta, como capturas de tela de mensagens da
negociação com o corretor e comprovante de depósito;
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(ii) Que foi realizada avaliação por engenheiro do Banco do Brasil, profissional habilitado para tal, e este valor não foi considerado para realização do arbitramento, no qual foi considerado apenas um imóvel, contrariando a boa prática, uma vez que muitos outros imóveis estariam à venda no mesmo empreendimento com valores inferiores ao considerado; (iii) Que o estado de conservação do imóvel influi drasticamente nos preços praticados, não sendo possível comparar imóveis recém reformados e mobiliados com outros já degradados, que seria o caso do imóvel em questão; (iv) Pela nulidade da apuração do valor venal do imóvel, não tendo sido observada a previsão legal de utilização da norma ABNT NBR 14653-2, com ausência de amostragem significativa. 2. Da Fundamentação: Em sua peça recursal contra a decisão de primeira instância, a qual manteve incólume a notificação de ITBI, o recorrente inova em relação aos constantes recursos impetrados junto a este Conselho. É sabido que ao transformar o lançamento do referido imposto, de declaração para homologação, o legislativo municipal instaurou uma insegurança jurídica para o contribuinte e para o Fisco. O Comdecon semanalmente tem se deparado com recursos que contestam a legalidade da revisão retroativa realizada pela autoridade fiscal, muitas vezes com quase cinco anos de diferença entre o fato gerador e o lançamento complementar de ofício. No entanto, o presente recurso se concentra na discussão da base de cálculo, com farto material probatório referente à negociação e as condições de mercado vigente à época, razão pela qual este conselheiro deixará de adentrar na discussão da legalidade do lançamento, nos termos do artigo 66 da Lei 5.326/2009.1 Não seria possível analisar o valor venal vigente à época sem se aprofundar no momento singular da história que se vivenciava naquele momento, em agosto de 2020. Notadamente a pandemia da COVID-19 ficou associada a um valoroso aumento nos valores praticados no mercado imobiliário de forma geral, entretanto esse movimento se
1 Art. 66 Estando demonstrados os elementos formadores de sua livre convicção, a decisão não é inválida por deixar o órgão julgador, singular ou colegiado, de apreciar todas as questões suscitadas pelas partes.
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deu a partir de 2021, quando os preços praticados passaram a crescer acima de 2% ao mês. Nos primeiros meses da pandemia, entretanto, o movimento foi no sentido contrário, com aversão a risco, e, em agosto de 2020, o país ainda vivia com sérias restrições de mobilidade. O contribuinte apresenta capturas de tela das negociações ocorridas em que resta demonstrado o valor real acordado. Além disso, adiciona também o comprovante de pagamento da entrada, referente a 10% do valor negociado, além do contrato particular de promessa de compra e venda. Não restam dúvidas de que o valor declarado de R$ 180.000,00 foi o efetivado. Sabemos, entretanto, que muitas vezes ocorrem negociações abaixo do valor de mercado, as quais não possuem o condão de afastar que se faça o recolhimento do tributo sobre a base de cálculo adequada, que reflita a realidade média do mercado e não apenas uma negociação isolada. Para discutir tal monta o ora recorrente se utiliza de duas fontes distintas: a primeira relacionada à avaliação do banco no contrato de financiamento, com força de escritura pública, resultando no valor de R$ 182.000,00, muito similar ao declarado. A segunda premissa, ainda mais robusta, se utiliza do anúncio trazido à baila pelo próprio Fisco, na ação fiscal, quando da notificação a qual se insurge. O imóvel, de mesmas características e do mesmo empreendimento, constava anunciado por R$ 230.000,00 na data de 15/12/2021, numa ação promocional, reduzindo em R$ 10.000,00 o valor de oferta. Aplicando a mesma metodologia que a autoridade fiscal utilizou para definição da base de cálculo no arbitramento, o contribuinte deflacionou o valor do anúncio pelo índice FIPEZAP de dezembro de 2021 até agosto de 2020, chegando no valor de R$ 181.212,88, numa diferença de apenas 0,67% em relação ao valor declarado. Dessa forma, não há que se falar em omissão ou inexatidão que pudesse ensejar uma revisão do lançamento, devendo ser homologado o valor recolhido. O recorrente apresentou material satisfatório que comprovou que o valor venal de mercado foi observado quando da emissão da guia para transmissão do imóvel.
3. Do Voto
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Assim, diante das razões expostas e, pelos fundamentos aqui registrados, VOTO no sentido de DAR PROVIMENTO ao recurso, reformando a decisão de primeira instância, para cancelar a notificação de ITBI 2247/2020-2021. Este é o voto, o qual submeto ao crivo dos demais pares deste Egrégio Conselho para deliberação e decisão final.
Itajaí, 03 de junho de 2025.
MAURÍCIO HEINRICH KLEIN
Conselheiro relator