EMENTA
TRIBUTÁRIO. ITBI. ARBITRAMENTO. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL. AVALIAÇÃO
PARA FINS DE FINANCIAMENTO. NULIDADE FORMAL. AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA.
NORMA NBR 14653-2 NÃO OBSERVADA. RECURSO PROVIDO.
XXX.XXX.X29-26
1.019,82
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RECURSO VOLUNTÁRIO: 452-24 – ITJ-REC
PROCESSO: 6619/2023-ITJ-REC
RECORRENTE: ALEXSANDRO BRIEDIS
RECORRIDA: FAZENDA PÚBLICA
CONSELHEIRA: GLADIS REGINA DE OLIVEIRA ARAGAO
ASSUNTO: Arbitramento de ITBI
Valor discutido: R$ 2.262,35
1. RELATÓRIO
Trata-se de Recurso Voluntário interposto por ALEXSANDRO BRIEDIS
em face da Decisão Administrativa nº 259/2023, proferida pela Autoridade
Julgadora do Órgão Julgador de Processos Fiscais. Referida decisão negou
provimento à impugnação apresentada pelo recorrente, mantendo integralmente
a Notificação Fiscal n. 3179/2018-2023, e consequentemente o arbitramento
complementar do Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) no valor de
R$ 2.262,35, referente à transmissão dos imóveis registrados junto ao 1º Oficio de
Registro de Imóveis sob as matrículas n.º 45.168 (Apartamento 1701 A), 44.819 (Vaga
de garagem n.º 165) e 44.818 (Vaga de garagem n.º 164).
Em suas razões o Recorrente alega a impossibilidade do Município
arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com base em valor de referência
estabelecido unilateralmente, bem como a adoção de método aleatório para
apuração do valor venal para fins de ITBI.
Por fim, requer o reconhecimento da nulidade do arbitramento, com a
declaração de inexistência de débito.
É a síntese do essencial.
2. FUNDAMENTAÇÃO
A controvérsia central reside na legitimidade do arbitramento da base
de cálculo do ITBI, com base em valor de referência unilateralmente estabelecido
pela Fazenda Municipal, bem como a inobservância da norma da ABNT NBR 14645-
2, conforme disposto no artigo 3º da LC 308/2017.
Sem maiores delongas, entendo que razão reside ao recorrente, pelos
motivos que passo a expor a seguir:
Dispõe o art. 52 do Código Tributário Municipal,
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"Art. 52 Para efeito de recolhimento do imposto deverá ser utilizado o valor pactuado no negócio jurídico ou o valor venal atribuído ao imóvel ou ao direito transmitido, aquele que for maior, atualizado monetariamente, de acordo com a variação dos índices oficiais, no período compreendido entre 1º de janeiro e a data em que for lavrada a escritura ou instrumento particular.
§ 1º Na inexistência de lançamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana, os atos translativos somente serão celebrados mediante apresentação de certidão dessa circunstância, expedida pelo órgão técnico da Secretaria da Fazenda do Município.
§ 2º O método de apuração do valor venal atribuído ao imóvel ou ao direito transmitido constante do caput deverá ser estabelecido por lei específica para fins de ITBI, ficando vedado ao Município a adoção de qualquer método aleatório."
Já o artigo 3º da Lei Complementar n.º 308/2017, ao dispor acerca do arbitramento, determinou
Art. 3º Caso a Autoridade Fiscal entenda pela revisão do lançamento, nos termos dos artigos 148 e 149 da Lei nº 5.172/66 (Código Tributário Nacional) e do artigo 70 da Lei Complementar Municipal nº 20/2002 (Código Tributário Municipal) e sendo o caso de arbitramento da base de cálculo, o auditor fiscal responsável deverá observar o disposto na norma ABNT NBR 14653-2, ou da equivalente em vigência, que trata da avaliação de bens imóveis para fins de apuração do valor venal (base de cálculo).
Extrai-se do termo de Retificação da declaração e Arbitramento da Base de cálculo:
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E ainda:
Verifica-se, portanto, que ainda que tenha sido alegado que foram realizadas pesquisas em site de anúncios à venda e no banco de dados da Secretaria da Fazenda, ao proceder com o arbitramento, a Auditoria fiscal utilizou uma única amostra a qual corresponde o valor de avaliação do próprio bem, que tinha sido utilizada pelo agente financeiro para a operação do financiamento bancário.
O conceito de “valor venal” trazido pelo artigo 38 do CTN deve ser interpretado como o valor pelo qual o bem poderia ser livremente negociado, entre partes independentes, em condições normais de mercado.
No caso concreto, não restou comprovado nos autos que o valor declarado pelo contribuinte se desvia injustificadamente do valor de mercado, sendo incorreto o procedimento de arbitramento com fundamento único na avaliação do agente financeiro.
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A avaliação elaborada para fins de financiamento habitacional possui finalidade própria e critérios específicos, muitas vezes mais conservadores ou restritivos em relação ao mercado, não se prestando a definir, isoladamente, o valor venal considerado para fins tributários.
A conduta do Fisco Municipal neste caso desrespeita o procedimento de arbitramento previsto na própria legislação municipal, no mencionado art. 3º da LC 308/2017.
Pelo que se extrai dos autos, o arbitramento realizado pelo Fisco não observou a norma ABNT NBR 14653-2, que dita os critérios técnicos para avaliação de bens imóveis para fins de apuração do valor venal (método comparativo). A utilização de uma avaliação para garantia fiduciária de financiamento (Caixa Econômica Federal) não se equipara a uma avaliação para fins de apuração de valor venal sob os ditames da ABNT NBR 14653-2.
A lei municipal é clara ao exigir essa observância, o que não ocorreu, tornando o arbitramento eivado de nulidade.
Além disso, a utilização da avaliação de imóvel para fins de financiamento bancário, isoladamente, caracteriza a utilização de método aleatório, vedado pelo artigo 52, da LC n.º 20/2002.
Assim, resta clara a nulidade do arbitramento por vício formal.
3. VOTO
Diante do exposto e por todas as razões ora apresentadas, voto no sentido de CONHECER o Recurso Voluntário N. 7953/23 – ITJ REC, e, no mérito, DAR-LHE TOTAL PROVIMENTO, reformando a decisão proferida pelo OJPF e, consequentemente, reconhecer a nulidade por vício formal do arbitramento oriundo da Notificação Fiscal n. 3179/2018-2023.
É o voto que submeto ao crivo dos demais membros deste Conselho.
Itajaí, 07 de agosto de 2025.
GLADIS REGINA DE OLIVEIRA ARAGÃO
Conselheira