EMENTA
TRIBUTÁRIO. ITBI. ARBITRAMENTO DE VALOR VENAL. OBSERVÂNCIA DA LEI DE REGÊNCIA. VÍCIO FORMAL. AUTO DE INFRAÇÃO. REGULARIDADE DA NOTIFICAÇÃO.
XX.XXX.XXX/XXXX-37
6.660,04
CONSELHO MUNICIPAL DE CONTRIBUINTES - COMDECON
- Criado pela Lei Orgânica e Lei 2.635 de 18/06/91 –
Rua Alberto Werner, nº 73, Centro, Itajaí - SC - Fone (47) 3241-8019
comdecon@Itajai.sc.gov.br
RECURSO VOLUNTÁRIO: 508-24-ITJ-REC e 509-24-ITJ-REC
PROCESSOS ORIGEM: 5643/2023 e 5645/2023
MATÉRIA: ITBI - arbitramento de valor venal
RECORRENTE: JT ADMINISTRADORA DE BENS PRÓPRIOS LTDA
RECORRIDA: FAZENDA MUNICIPAL DE ITAJAÍ
RELAT. ORIGINÁRIO: Cons. Romoaldo Reck Filho
REL. DIVERGENTE 1: Cons. Guilherme Henrique Albino Costa
REL. DIVERGENTE 2: Cons. Ivan Carlos dos Santos
VALOR DISCUTIDO: R$ 143.426,22 (Notificação)
R$ 4.395,00 (Auto de Infração)
RELATÓRIO
Aproveito do relatório elaborado pelo ilustre
relator divergente, Guilherme Henrique Albino Costa,
reproduzindo-o parcialmente:
“Trata-se de Recurso Voluntário interposto por JT
Administradora de Bens Próprios Ltda em face da decisão
proferida pelo Órgão Julgador de Processos Fiscais, que
rejeitou a impugnação oferecida pelo recorrente e manteve
a Notificação ITBI n. 1929/2018-2023.
Em virtude da transmissão dos imóveis registrados
sob os números de matrícula 38.170, 49.749 e 49.750, no 2º
Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Itajaí/SC,
realizada em 17 de agosto de 2018, foi arbitrado o valor
venal de R$ 5.376.025,71 (cinco milhões, trezentos e
setenta e seis mil, vinte e cinco reais e setenta e um
centavos) para a referida data, em substituição àquele
declarado pelo recorrente (R$ 1.150,000,00).
Segundo consta nos autos, trata-se de três
imóveis: Um com área de 2.119,50m², outro com área de
364,50m², e outro com área de 378,00m², localizados à Av.
Reinaldo Schmithausen, n. 1897, Bairro Cordeiros, em
Itajaí/SC.
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O arbitramento em questão resultou na constituição de um crédito tributário residual de ITBI no valor de R$ 143.426,22 (cento e quarenta e três mil, quatrocentos e vinte e seis reais e vinte e dois centavos), já computada a correção monetária, os juros de mora e a multa.
Devidamente notificado, o recorrente apresentou impugnação ao OJPF, todavia, não obteve êxito, motivo pelo qual interpôs Recurso Voluntário a este Conselho, sustentando, entre outras teses, a de ter havido utilização de método aleatório para arbitramento da base de cálculo pelo Fisco, sendo especificamente nesse ponto que reside a divergência deste Conselheiro em relação ao voto proferido pelo Conselheiro Relator, conforme as razões expostas a seguir.”
Complementarmente, a Recorrente insurgiu-se também contra o Auto de Infração 01-ITBI-1929/2018-2023. Ao fim, requer, concisamente, a anulação da Notificação Fiscal por nulidade do procedimento administrativo e vícios no arbitramento e, subsidiariamente, o afastamento da multa agravada de 30% por ausência de dolo e, quanto ao Auto de Infração, sua anulação por desrespeito ao princípio da verdade material, por estar vinculado a lançamento tributário indevido e, sobretudo, por irregularidade na citação por edital.
É o relatório.
FUNDAMENTAÇÃO
Quanto ao Auto de Infração 01-ITBI-1929/2018-2023, não se verificam motivos para sua anulação. Em que pesem as alegações trazidas pela Recorrente, observa-se nos autos do procedimento fiscal que o Termo de Intimação foi devidamente lavrado e cientificado em total consonância com Pág. 2 de 6
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o que prevê a legislação municipal; em duas oportunidades (19/09/2022 e e 05/10/2022), foram efetuadas tentativas de entrega do Termo de Intimação à Recorrente, sendo que nas duas oportunidades o serviço postal devolveu o documento ao município ante a impossibilidade de entrega ao destinatário. Logo, tem-se que a notificação por edital foi utilizada como meio subsidiário, diferente do defendido pela Recorrente, motivo pelo qual impõe-se a manutenção do Auto de Infração.
No que diz respeito à Notificação ITBI 1929/2018-2023, acompanho o entendimento do nobre Conselheiro Guilherme Henrique Albino Costa e, com a devida vênia, cito trechos do seu voto:
(...) O Superior Tribunal de Justiça declarou a impossibilidade de vinculação da base de cálculo do ITBI à estipulada para o IPTU, ou seja, o Município não pode vincular, para fins de valor venal do ITBI, o valor venal constante da Planta Genérica de Valores do IPTU, ainda que atualizada.
Isso não significa dizer, evidentemente, que jamais o valor venal para fins de ITBI poderá coincidir com o valor venal para fins de IPTU. Inclusive, existem situações nas quais o valor venal para fins de IPTU é até mais alto (por exemplo, quando a Planta Genérica de Valores está superavaliada; quando o imóvel possui depreciações não refletidas no cadastro fiscal; quando a localização do imóvel tem expectativa de valorização, mas sem demanda real, etc.).
No caso concreto, o valor declarado pelo recorrente (R$ 2.500.630,95) equivale à, aproximadamente, um terço do valor arbitrado pela Auditoria Fiscal (R$ 5.376.025,71), o que, não se pode negar, evidencia uma diferença significativa.
Nesse contexto, foi deflagrado processo de fiscalização, conforme disposições dos artigos 148 do Código Tributário Nacional, 69 e 70 do Código Tributário Municipal, e 3º da Lei Complementar Municipal n. 308/2017...
(...)
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O arbitramento realizado pela Auditoria Fiscal, todavia, não se deu em consonância com a Lei de regência.
(...)
A norma ABNT NBR 14653-2, prevê uma forma técnica de avaliação de imóveis que vai além da mera comparação de preços anunciados para a venda de imóveis semelhantes em sites de imobiliárias, construtoras, etc. A análise de mercado, de acordo com ela, exige o atendimento de critérios científicos específicos de verificação material.
(...)
Como se não bastasse a irregularidade existente na primeira fase do procedimento, a conduta de arbitrar o valor da área construída, a partir do valor constante no extrato do cadastro do imóvel n. 19252 (R$ 424.851,57), mostra-se, no mínimo, contraditória.
Ora, a Auditoria Fiscal rechaça o valor venal declarado pelo recorrente, ao argumento de que equivale ao valor venal considerado para fins de IPTU, mas, ao mesmo tempo, arbitra o valor venal do ITBI tendo em conta o valor venal predial do imóvel para fins do imposto sobre propriedade, elemento que compõe a base de cálculo deste último:
(...)
Considerando que o “processo regular” aduzido no art. 148 do CTN pressupõe a observância da Lei de regência para a realização do arbitramento, não há como manter a decisão proferida em primeira instância, pois, independentemente da quantidade de anúncios utilizados pela Auditoria (no caso, apenas dois), é inegável que o arbitramento se deu ao arrepio da LCM n. 308/2017, tanto no primeiro momento (de mera utilização de anúncios publicitários), quanto no segundo (de valoração da área construída, a partir da utilização do valor venal predial utilizado para fins de IPTU).
Não obstante a possibilidade de apresentação, na esfera administrativa ou judicial, de avaliação contraditória pelo contribuinte (art. 148 do CTN), o arbitramento, pela sua excepcionalidade, deve sempre ser realizado à luz da Lei, sob pena de anulação do ato.
Assim, dados os fundamentos supra colacionados, deve-se anular a Notificação ITBI nº 1929/2018-2023, uma Pág. 4 de 6
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vez que o arbitramento foi realizado sem a correta observância das normas de regência.
Todavia, ouso divergir, exclusivamente, quanto à classificação do vício que enseja a anulação.
Verifica-se, in casu, que não há propriamente uma discussão sobre a existência ou não da obrigação tributária, mas sim sobre a validade da forma pela qual a Administração exerceu sua competência.
Assim, quando o arbitramento é desconstituído em razão da inobservância das normas legais que regem sua aplicação, não se nega a ocorrência do fato gerador ou a diferença na base de cálculo, mas se reconhece que o lançamento é anulável pela presença de vício formal.
Apesar da existência de falha provocada pela inobservância de formalidade expressa para o arbitramento do imóvel, é inegável que existe motivação para o ato, uma vez demonstrado que o valor declarado pela Recorrente (R$ 1.150.000,00) não reflete a correta base de cálculo do imposto, restando a necessidade de lançamento complementar.
Embora haja evidente erro na aplicação dos procedimentos previstos para o arbitramento, ouso dizer, a partir do que se colhe dos autos, que o valor arbitrado (R$ 5.376.025,71) apresenta maior proximidade com o real valor de venda do imóvel à época do fato gerador do que aquele declarado pela Recorrente, o que revela a existência de evidente crédito tributário a ser constituído.
O vício observado no ato fiscal está relacionado ao modo de constituição da obrigação; se refere ao procedimento de formalização do lançamento, ou, em outras palavras, diz respeito à má aplicação das normas procedimentais do lançamento, sem, contudo, macular a essência do crédito tributário.
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Trata-se, portanto, de nulidade derivada do descumprimento de regras procedimentais, o que distingue a hipótese de eventuais vícios materiais ligados ao próprio mérito da obrigação tributária.
Isto posto, entendo que deva-se anular, por vício formal, a Notificação ITBI nº 1929/2018-2023.
VOTO
Ante o exposto, CONHEÇO do recurso voluntário e, no mérito, DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO, para anular, por vício formal, a Notificação ITBI nº 1929/2018-2023, mantendo-se hígido o Auto de Infração nº 01-ITBI-1929/2018-2023.
É o voto.
Itajaí, 11 de setembro de 2025.
IVAN CARLOS DOS SANTOS
Conselheiro Relator divergente
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