EMENTA: TRIBUTÁRIO. RECURSO VOLUNTÁRIO. IMPUGNAÇÃO DE
TERMO DE ARBITRAMENTO DE ITBI. EM ORGÃO JULGADOR DE
PRIMEIRA INSTANCIA MANTIDO TERMO DE ARBITRAMENTO.
INSURGENCIA AO CONSELHO MUNICIPAL DO CONTRIBUINTE.
CONTRIBUINTE ASSOCIA O VALOR VENAL COM BASES DE
REFERENCIA DE IPTU LEVANDO EM CONSIDERAÇÃO OS VALORES
DE PLANTA GENÉRICA.IMPOSSIBILIDADE. VALORES AQUÉM DOS
PRATICADOS EM MERCADO. UTILIZAÇÃO DE METODO
COMPARATIVO. OBSERVANCIA DO ARTIGO 148 DO CTN. QUANTO
A DÚVIDA ACERCA DO VALOR VENAL APLICAÇÃO DO ARTIGO 52
DA LEI COMPLEMENTAR 20 DE 2002.
XX.XXX.XXX/XXXX-92
193.748,57
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RECURSO: 675-24 ITJ REC
ESPÉCIE: Recurso Voluntário
RECORRENTE: JDV ADMINISTRADORA DE BENS
RECORRIDO: FAZENDA PÚBLICA MUNICIPAL
RELATOR: WAGNER CAMILO DOS SANTOS
Assunto: IMPUGNAÇÃO À TERMO DE ARBITRAMENTO DE ITBI
Da Tempestividade
Nobres relatores, todas as condições do recurso estão
preenchidas, portanto, o mesmo, reúne todas as condições de estilo,
para ser apreciado por este conselho.
Do Relatório
Senhores conselheiros, o recurso que fora remetido à apreciação
deste conselho, tem como objeto a insurgência do contribuinte quanto
a revisão da base de cálculo de ITBI, sob a notificação Fiscal nº 135405/23,
que trouxe revisão do valor do imposto a maior a ser recolhido.
O debate nasce da discussão da legalidade ou não da revisão da
declaração do valor venal utilizado como base de cálculo, para
recolhimento do ITBI, apresentado pelo contribuinte, dos imóveis
transmitidos, registrados no 2º Ofício de Registro de Imóveis de Itajaí, com
matricula nº 48.383, representados pela imóvel, sem benfeitoria, situado
a Rodovia BR 101, nº 195, bairro Salseiros, nesta cidade de Itajaí.
Após instado a apresentar documentos capazes para análise das
informações acerca das declarações do contribuinte, por meio do Termo
de Intimação nº 134910/2023, e por conseguinte, com o recebimento dos
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mesmos, o fisco municipal concluiu que o valor venal não fora observado
em sua integralidade, levando-se em consideração a relação de
compra e venda em condições normais de mercado.
Para tanto, socorrendo-se das regras da ABNT, bem como do prazo
decadencial que lhe acode, o fisco aplicou o método comparativo com
buscas em seu banco de dados, chamando a baila, 5 imóveis localizados
naquela região, com condições assemelhadas, ainda que de tamanhos
diferenciados, chegando a um valor, pela média, do metro quadrado
da região as margens da BR 101, chegando assim ao valor de R$ R$
9.062.275,00 sendo declarado pelo contribuinte o valore de R$
2.935.853,03.
Por sua vez, o contribuinte apresentou impugnação contestando
de forma específica o valor venal, sem qualquer tipo de contestação ao
termo de arbitramento ou a metodologia empegada pelo fisco, para se
construir a base de cálculo do bem.
O OJPF, manteve o processo incólume, trazendo à baila a questão
do valor venal, e algumas explicações acerca do termo de arbitramento,
concentrando-se de forma especifica a questão valor venal x planta
genérica (referenciais do IPTU).
Julgado improcedente, o contribuinte apresentou recurso a este
órgão, com fim em rediscutir suas razões e observar suas atendidas.
É o relatório
Do Mérito e sua Fundamentação
Senhores Conselheiros, a este conselheiro, fica destacado que a
divergência debatida orbita em torno do entendimento do que venha a
ser valor venal. É nítido em todo o recurso que há uma interpretação
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própria do contribuinte, em fatores que flertam com base de cálculo de
IPTU, assunto inclusive já debatido em instancias judiciais superiores, e
hoje ultrapassado e uníssono aos operadores de direito e auditores fiscais.
O que se deve trazer a princípio é a inteligência do artigo 52, da lei
complementar 20 de 2002, Código Tributário Municipal, em sua redação
vejamos:
Para efeito de recolhimento do imposto deverá ser utilizado o valor
pactuado no negócio jurídico ou o valor venal atribuído ao imóvel ou ao
direito transmitido, aquele que for maior, atualizado monetariamente, de
acordo com a variação dos índices oficiais, no período compreendido
entre 1º de janeiro e a data em que for lavrada a escritura ou instrumento
particular.
A jurisprudência assim menciona:
ANULATÓRIA DE DÉBITO FISCAL. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS
IMÓVEIS INTER VIVOS (ITBI). Insurgência contra a apuração do valor
devido. Base de cálculo. Incidência do art. 148 do CTN. Lançamento de
ofício. Arbitramento pela autoridade administrativa. Utilização do Valor
de mercado. Possibilidade. Razoabilidade do quantum fixado pelo ente
tributante. Alegação genérica de ilicitude. Plausibilidade do direito
invocado inexistente. Ausência dos requisitos para a concessão da tutela
de urgência. Decisão mantida. Recurso desprovido.
(TJSC - AI: 40105577620168240000, Relator: VERA LÚCIA FERREIRA COPETTI,
QUARTA CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO, Data de Publicação: 12/04/2018
Da mesma forma, o artigo da referida lei, dá guarida ao artigo 38
do CTN, acerca do ponto central da base de cálculo do ITBI. Assim,
enquanto a aplicação do fisco se dá, de forma criteriosa nos limites da
legislação, o contribuinte se lastreia acerca dos valores referenciais de
planta genérica.
Antes de adentrar mais o assunto, devo destacar aqui que, os
ditames do artigo 148 do CTN foram observados, pois como já fora
citado, o devido processo administrativo fora deflagrado, com a
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observação da ampla defesa e do contraditório, sendo, dentro das
razões do processo, expresso a motivação do fisco, bem como a
metodologia aplicada no que tange a construção de valor venal:
Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em
consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos
jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará
aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé
as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos
expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado,
ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória,
administrativa ou judicial
É consenso que o valor venal não se confunde com valor para base
de IPTU, e tal feita é matéria do tema 1.113, do STJ, que ascendeu uma
luz em anos de debates, vindo a dar horizontes a observação da base
de cálculo. Ainda que os municípios se utilizem do mesmo cadastro para
as informações sobre o imóvel, como bairro, loteamento, posição do lote,
ambos não se confundem.
Seja como for, para efeito do IPTU as prefeituras em geral dispõem
de tabelas de valores, as chamadas “plantas genéricas de valores”, que
se baseiam na metragem quadrada dos terrenos e das construções, na
metragem linear fronteiriça à via pública, na idade das construções e em
outros elementos que podem ser considerados numa avaliação do valor
de venda. Tenho que neste caso, tal feita tenha sido tomado como
referencial ao contribuinte de forma errônea.
Quanto a motivação do fisco em rever valores, a despeito de ter
sido emitida a guia para recolhimento do imposto, vale aqui algumas
declarações.
A cada administração cabe a modalidade, por meio de ato
legal, estabelecer a forma de lançamento do tributo, dessa forma se
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entende, que “os lançamentos por declaração ou por homologação se
justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no
específico valor de mercado de cada imóvel transacionado,
circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes
têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem
quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da
impossibilidade prática da realização do lançamento originário de
ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem
como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis
determinantes para a composição do valor do imóvel t r a n s m it ido”.
O tema já citado, além de cindir os parâmetros para cada imposto,
trouxe uma flexibilidade para o contribuinte e para o fisco para análise
particular de cada caso, levando sempre em consideração fatores
externos: sociais, econômicos, estruturais, ajuste de preço, condições do
imóvel e outros. Como este conselheiro defende que, a aplicação
solitária do índice FIPEZAP, não tem o condão de apurar valores
referenciais, a planta genérica poderá ser um dos elementos do caso e
não o único.
Assim, como um entendimento doutrinário e jurisprudencial
sedimentado, valor venal é um e valor de transação é outro. Assim, não
há dúvidas que o valor referencial para se observar a base e cálculo do
ITBI se concentra na compra e venda em condições normais de negócio
e suas subjetividades.
Quanto ao método comparativo, onde o município traz anúncios
de imóveis que estão alojados na região do terreno do contribuinte,
caberia certa discussão caso fosse alvo de impugnação, o de fato, não
pareceu. Assim, s.m.j, me abstenho de formar qualquer opinião acerca
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do assunto, quando não provocado o conselho, pois o que se debateu
nas razões do contribuinte, fora a correta utilização ou não do valor venal
para base de cálculo do ITBI.
Por fim, quanto a alegação do contribuinte da impossibilidade de
rever seus atos, devido a emissão da guia para recolhimento do imposto,
bem asseverou na sua decisão o OJPF, quanto cita que o servidor que
emite a guia para recolhimento, não é autoridade para oficializar o
mesmo, tem somente a função de emissão de guia como servidor
público para o ato, cabendo a Fazenda Pública a observância das
condições da declaração do contribuinte.
Portanto, em suas declarações, ao contribuinte não assiste razão.
Do Voto
Assim sendo, na apuração desse relator, e, considerando os fatos
e fundamentos supra citados, VOTO PELO CONHECIMENTO do presente
Recurso e em seu mérito NEGAR-LHE PROVIMENTO, restando a decisão de
primeira instancia incólume e seus próprios termos:
É o voto que apresento aos demais Conselheiros, aceitando toda
e qualquer manifestação.
Itajaí (SC), 14 de agosto de 2025.
WAGNER CAMILO DOS SANTOS
Conselheiro Relator