TRIBUTÁRIO. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS
IMÓVEIS – ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR
DECLARADO PELO CONTRIBUINTE DESCONSIDERADO
PELO FISCO MUNICIPAL - POSSIBILIDADE DE
REVISÃO PELA AUDITORIA FISCAL DO MUNICÍPIO.
ARBITRAMENTO FUNDAMENTADO. AMOSTRAS COLHIDAS
DENTRO DO MESMO EMPREENDIMENTO QUE O IMÓVEL DO
RECORRENTE. RECURSO VOLUNTÁRIO NÃO PROVIDO.
XXX.XXX.X77-97
17.659,94
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PROCESSO: 1824-24-ITJ-REC
ESPÉCIE: Recurso Voluntário
RECORRENTE: LEONARDO FADEL CONINCK
RECORRIDO: Fazenda Municipal
RELATOR: Domingos Macario Raymundo Junior
OBJETO: ITBI – transmissão de bem imóvel – Base de cálculo - valor apresentado pelo contribuinte desconsiderado pelo fisco – arbitramento – nova base de cálculo – diferença do imposto apurada pelo fisco municipal
Valor discutido: R$ 13.938,09 – atualizado até 31/08/2023
ADMISSIBILIDADE:
O Presente Recurso deve ser conhecido, porquanto presentes os pressupostos previstos no artigo 60, da Lei Municipal 5.326/2009.
RELATÓRIO:
O recorrente interpôs recurso a este conselho em virtude do arbitramento feito pelo Auditor Fiscal, Roberto José Bernardes, em decorrência da compra terreno representado pelo Lote nº 103 do Condomínio Horizontal Praia Brava, com área privativa de 450,00 m², área comum de 336,411 m², e área total de 786,411 m², localizado no Bairro Praia Brava de Itajaí, na Av. Márcio Ferreira de Mello e Silva n° 55, demais características descritas na Matrícula n° 24.206, do 1° Oficio de Registro de Imóveis da Comarca de Itajaí. Fato Gerador do imposto ocorrido em 16/10/2018, registro R.-5-24.206.
O recorrente foi notificado pelo Auditor Fiscal do Município, através da notificação ITBI 2016/2018-2023, acerca do referido arbitramento em decorrência da compra/transferência do imóvel acima mencionado, informando ao fisco municipal que o valor na negociação foi de R$ 600.000,00, sendo o recolhimento do imposto foi sobre o valor de R$ 749.058,79. No entanto a auditoria fiscal desconsiderou a declaração feita pelo recorrente e fixou a base de cálculo em R$ 1.063.210,42.
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Contra a notificação fiscal o recorrente se insurgiu apresentando impugnação.
O Órgão Julgador de Processos Fiscais – OJPF após análise ao contido na impugnação julgou improcedente a mesma mantendo integralmente a notificação fiscal.
Intimado o recorrente, este apresente recurso nos seguintes termos:
1 - Que o recurso é tempestivo, pois a notificação ocorreu em 16/02/2024 e, considerando o prazo de 30 dias previsto na Lei Orgânica do Município, o vencimento cairia em um domingo (17/03/2024), sendo prorrogado para o dia útil seguinte, 18/03/2024, data em que o recurso foi protocolado.
2 – A interposição de recurso suspende a exigibilidade do crédito tributário, conforme previsto no Código Tributário Nacional (art. 151) e na legislação municipal (art. 221 da Lei Complementar nº 20/2002 e art. 47 da Lei nº 5.326/09).
3 – Que o recorrente adquiriu um imóvel em 05/02/2018 pelo valor de R$ 600.000,00. Ao tentar regularizar o ITBI, o Fisco Municipal, de forma unilateral, alterou a base de cálculo para R$ 749.058,79. O contribuinte, apesar de ter apresentado laudos que corroboravam o valor da transação, pagou o imposto sobre a base de cálculo arbitrado pelo Fisco.
4 - Quatro anos depois, em 2023, o Fisco notificou novamente o contribuinte, majorando a base de cálculo pela segunda vez para R$ 1.063.210,42, e exigindo um pagamento suplementar de R$ 13.989,09, acrescido de juros e multas.
5 - A defesa aponta que essa segunda majoração foi arbitrária e sem justificativa, contrariando o art. 70 do CTM e o art. 148 do CTN.
6 - Alega o recorrente que a decisão do Fisco é ilegal e contraditória, pois o arbitramento da base de cálculo foi feito com base na planta genérica do IPTU, o que contraria o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no Tema 1.113. O documento cita o REsp n. 1.937.821/SP, que estabelece que a base de cálculo do ITBI é o valor de mercado do imóvel e que o valor declarado pelo contribuinte tem presunção de veracidade. A revisão do valor pelo Fisco só pode ocorrer após
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um processo administrativo regular, com a garantia de contraditório.
7 – Que o arbitramento prévio da base de cálculo do ITBI com base em valor de referência estabelecido unilateralmente pelo Município é indevido e ilegal, pedindo, portanto, a reforma da decisão administrativa e a procedência do recurso.
É o relatório
VOTO:
Inicialmente compete dizer que atualmente no Município de Itajaí o lançamento do ITBI se dá por homologação, e não por declaração.
A Lei Complementar nº 308/2017 em seu art. 3º dispõe que Caso a Autoridade Fiscal entenda pela revisão do lançamento, nos termos dos artigos 148 e 149 da Lei nº 5.172/66 (Código Tributário Nacional) e do artigo 70 da Lei Complementar Municipal nº 20/2002 (Código Tributário Municipal) e sendo o caso de arbitramento da base de cálculo, o auditor fiscal responsável deverá observar o disposto na norma ABNT NBR 14653-2, ou da equivalente em vigência, que trata da avaliação de bens imóveis para fins de apuração do valor venal (base de cálculo).
No lançamento por homologação compete ao contribuinte declarar o valor da transação e efetuar o recolhimento da quantia correspondente. Nessa natureza de lançamento, não há intervenção do Fisco no momento da apuração do imposto, nos termos do artigo 150 do Código Tributário Nacional. O município homologa ou não o lançamento feito pelo contribuinte.
O município apenas poderá interceder para fixar valor diverso daquele tido no instrumento privado como base de cálculo se comprovar que naquela transação os valores consignados não refletem a realidade, na forma do artigo 148 do Código Tributário Nacional.
Vale ainda dizer que a obrigação tributária nasce com o fato gerador e não com o lançamento fiscal, uma vez que este trata-se de mero ato administrativo vinculado, emanado por servidor competente, ao passo que aquela trata-se relação jurídica entre o sujeito passivo tributário (contribuinte ou responsável) e o sujeito ativo tributário (Fisco).
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A época da emissão da guia e recolhimento do imposto podemos afirmar não houve qualquer intervenção do fisco no ato, mais sim o mero cumprimento ao disposto no art. 9º da Lei Complementar nº 213/2012, ou seja, o valor declarado pelo contribuinte não poderia ser menor que o valor constante na planta genérica do Município.
Quanto a base de cálculo do ITBI o Código Tributário Municipal em seu artigo 52 dispõe seguinte:
Art. 52 Para efeito de recolhimento do imposto deverá ser utilizado o valor pactuado no negócio jurídico ou o valor venal atribuído ao imóvel ou ao direito transmitido, aquele que for maior, atualizado monetariamente, de acordo com a variação dos índices oficiais, no período compreendido entre 1º de janeiro e a data em que for lavrada a escritura ou instrumento particular.
Em complemento ao contigo ao artigo acima mencionado dispõe Aliomar Baleeiro, Valor venal é aquele que o imóvel alcançará para compra e venda à vista, segundo as condições usuais do mercado de imóveis.
Inobstante os argumentos apresentados pelo recorrente entendo que melhor sorte não assiste ao mesmo em sua pretensão recursal.
Pois bem, o presente processo versa sobre notificação fiscal realizada por Auditor Fiscal do Município em virtude da transferência do terreno representado pelo Lote nº 103 do Condomínio Horizontal Praia Brava, com área privativa de 450,00 m², área comum de 336,411 m², e área total de 786,411 m², localizado no Bairro Praia Brava, em Itajaí SC, na Av. Márcio Ferreira de Mello e Silva n° 55.
O recorrente informou que o valor do imóvel, para fins de base de cálculo do ITBI, era de R$ 600.000,00, sendo este o valor negociado entre o recorrente e a incorporadora Rolinha Empreendimentos em 05/02/2018. Fato esse comprovado através de contrato de compra e venda acostado aos autos.
O Auditor Fiscal do Município afastou o valor informado pelo recorrente e utilizou como critério, para fins de arbitramento, utilizando amostras de imóveis à venda no mesmo empreendimento, senão vejamos:
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Compulsando as amostras colhidas podemos observar que na amostra de número 8 a metragem e localização do imóvel é mesma que a do imóvel negociado pelo recorrente, porém sendo a data de divulgação 17/07/2017, cerca de sete meses antes da celebração do negócio entre o recorrente e a incorporadora.
No tocante as três avaliações apresentadas pelo recorrente, entendo que tais pareceres carecem de elementos probatórios para dar robustez ao valor indicado como sendo de mercado, haja vista não em nenhuma das avaliações foi informada quais amostras foram utilizadas para alcançar o valor informado nos referidos documentos.
Outrossim, importante dizer que a base de cálculo do ITBI é valor pactuado no negócio jurídico ou o valor venal atribuído ao imóvel ou ao direito transmitido, aquele que for maior.
Portanto, caso o recorrente tenha conseguido preço de ocasião, ou seja, abaixo do valor de mercado, isso não o desobriga a recolher o tributo sobre o valor venal.
No tocante a argumentação apresentada pelo recorrente acerca do uso da tabela de valores da Incorporadora Rolinha e da ausência de critérios objetivos do Auditor Fiscal do Município para o arbitramento do valor de R$ 1.063.210,42 entendo que tais argumentos não merecem guarida.
No presente caso, o valor venal foi maior que o valor do negócio jurídico, motivo pelo qual não foi aceito pela Autoria Fiscal o valor apresentado em contrato de venda, uma vez que o valor ali descrito não refletia o valor de mercado do imóvel a época do fato gerador.
Assim, se mostra justo o arbitramento feito pela Auditoria Fiscal do Município, a qual utilizou de amostras de mercado de imóveis com características semelhantes ao imóvel do recorrente.
Portanto, o valor arbitrado pela auditoria do município se mostra justo e reflete o valor de mercado do imóvel em 2018.
Destarte diante das razões supra expostas, e pelos fundamentos aqui registrados, VOTO no sentido de CONHECER do recurso, e no mérito, NEGAR PROVIMENTO ao mesmo, nos termos acima fixados.
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Este é o voto, o qual submeto ao crivo dos demais pares deste Egrégio Conselho para deliberação e decisão final.
Itajaí (SC), 14 de agosto de 2025.
DOMINGOS MACARIO RAYMUNDO JUNIOR
Conselheiro Relato