EMENTA: ITBI. BASE DE CÁLCULO. ARBITRAMENTO. REVISÃO
DE OFÍCIO. UTILIZAÇÃO DE ANÚNCIOS PUBLICITÁRIOS DE
IMÓVEIS LOCALIZADOS NO MESMO CONDOMÍNIO
COLOCADOS À VENDA. ALEGAÇÃO DE GENERALIDADE E
AUSÊNCIA DE CONCRETIZAÇÃO DOS NEGÓCIOS. EXISTÊNCIA
DE TRANSAÇÕES EFETIVAMENTE REALIZADAS EM UNIDADES
SEMELHANTES DO MESMO EDIFÍCIO, POR VALORES
PRÓXIMOS AO ARBITRADO, QUE RECHAÇA A TESE. LAUDO
TÉCNICO APRESENTADO PELO CONTRIBUINTE PARA
FUNDAMENTAR PEDIDO SUBSIDIÁRIO. OMISSÕES E
INCONSISTÊNCIAS QUE DESCREDIBILIZAM O DOCUMENTO E
IMPEDEM O ACOLHIMENTO DA PRETENSÃO.
XXX.XXX.X50-68
58.737,68
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RECURSO VOLUNTÁRIO: 9195-23-ITJ-REC
PROCESSO: 5618-23-ITJ-REC
RECORRENTE: CARLAILE LUIZ TAGLIARI
RECORRIDA: FAZENDA PÚBLICA DO MUNICÍPIO DE ITAJAÍ
CONSELHEIRO RELATOR: GUILHERME HENRIQUE ALBINO COSTA
ASSUNTO: LANÇAMENTO DE OFÍCIO - ITBI
VALOR DISCUTIDO: R$ 40.610,21 (SEM ATUALIZAÇÃO)
I. DO RELATÓRIO
CARLAILE LUIZ TAGLIARI interpôs, tempestivamente, recurso
voluntário em face da decisão 232/2023 proferida pelo Órgão Julgador de
Processos Fiscais, que rejeitou a impugnação oferecida e manteve a
notificação fiscal n. 135650/2023, relativa ao ITBI gerado por conta da
transmissão dos imóveis de matrículas 54.362, 54.067 e 54.181, do 1º ORI
de Itajaí/SC, correspondentes ao apartamento n. 703 e vagas de garagem n.
08 (simples) e n. 127 (dupla), do Edifício Estação das Flores – Reserva Aroeira
do Condomínio Brava Beach Eco Residente, Resort e Hotelaria Residencial II.
Por intermédio da notificação, a Auditoria Fiscal arbitrou valor
venal diverso daquele em relação ao qual o imposto havia sido recolhido.
Devidamente notificado, o recorrente discordou dos valores
arbitrados e pleiteou que fosse declarada a suspensão da exigibilidade do
crédito tributário, o que o órgão julgador interpretou como sendo também
um pedido de cancelamento do crédito).
Rechaçada a pretensão pela autoridade julgadora, o recorrente
interpôs recurso voluntário a este Conselho sustentando os seguintes
argumentos:
1) Que o art. 9º da LCM n. 213/2012, que foi citado na decisão, vai
de encontro ao tema 1113 do STJ e deve ser desconsiderado;
2) Que a autoridade fazendária não observou as teses firmadas no
tema repetitivo, pois a base de cálculo do ITBI corresponde ao preço efetivo
de compra e venda dos imóveis e não à simples oferta destes;
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3) Que a autoridade fiscal fez uso de anúncios de internet para
aferir a base de cálculo do ITBI, em flagrante ilegalidade, inclusive porque
tratam de propostas genéricas de negócios que nem sequer foram
concretizados;
4) Que a LCM n. 308/2017 estabeleceu critérios para o
arbitramento da base de cálculo do imposto, mormente quanto à utilização
das normas da ABNT NBR 14653-2;
5) Que os dados de oferta não são contemporâneos à data do fato
gerador, bem como não foram confrontados com dados de transações
realizadas ou com informações das partes envolvidas.
Na ocasião, formulou pedido subsidiário para que seja utilizado o
valor de R$ 1.646.309,72 como base de cálculo, tendo em vista o laudo de
avaliação mercadológica acostado à peça recursal como contraprova.
Por despacho do Conselheiro Maicon Rodrigues, relator inicial do
recurso, o processo foi remetido à Auditoria Fiscal para que, querendo,
exarasse manifestação acerca do laudo de avaliação juntado.
Apresentado parecer pela Auditoria, o recorrente se manifestou e
os autos retornaram para inclusão do feito em pauta de julgamento.
Por motivos de organização interna e readequação de pauta, a
relatoria do recurso foi novamente sorteada e coube à minha pessoa o
exercício do encargo.
É o relato essencial.
II. DA FUNDAMENTAÇÃO
II.I. DA GUIA DE ITBI EXPEDIDA COM BASE NO VALOR DECLARADO PELO
RECORRENTE
Em 11/03/2022, o recorrente solicitou ao Município de Itajaí a
expedição de guia de recolhimento de ITBI referente à aquisição dos imóveis
de matrícula n. 54.362, 54.067 e 54.181, do 1º ORI da comarca.
Na oportunidade, embora tivesse informado que os valores
pactuados eram R$ 700.000,00 (apto 703), R$ 60.000,00 (vaga 08) e R$
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60.000,00 (vaga 127), declarou que os valores venais seriam R$
1.126.238,81, R$ 68.268,30 e R$ 136.536,80, respectivamente:
Portanto, ao contrário do que torna a sustentar, o valor de R$
1.331.043,91 foi indicado pelo próprio recorrente, e não pela
municipalidade.
Conforme bem pontuado na decisão, o art. 9º da LCM n. 213/2012
sem sequer foi aplicado, não havendo que se falar em “novo” arbitramento
ou mudança nos critérios jurídicos adotados pela autoridade administrativa.
II.II. DA APLICAÇÃO DO TEMA REPETITIVO 1113 DO STJ EM HARMONIA COM
O ORDENAMENTO JURÍDICO BRASILEIRO
Segundo a Constituição Federal:
Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
[...]
II - transmissão "inter vivos", a qualquer título, por ato oneroso,
de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais
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sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de
direitos a sua aquisição;
Assim como o art. 38 do Código Tributário Nacional, o art. 51 do
Código Tributário Municipal prevê que “A base de cálculo do imposto é o
valor venal dos bens ou direitos transmitidos”, e o art. 52, por sua vez,
estabelece:
Para efeito de recolhimento do imposto deverá ser utilizado o
valor pactuado no negócio jurídico ou o valor venal atribuído ao
imóvel ou ao direito transmitido, aquele que for maior, atualizado
monetariamente, de acordo com a variação dos índices oficiais,
no período compreendido entre 1º de janeiro e a data em que for
lavrada a escritura ou instrumento particular. (grifou-se)
Por conseguinte, se o valor venal do bem é maior que o valor
pactuado no negócio jurídico, deve prevalecer o valor venal.
No julgamento do tema repetitivo n. 1113 do STJ, foram fixadas as
seguintes teses:
a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em
condições normais de mercado, não estando vinculada à base de
cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de
tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte
goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado,
que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular
instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo
do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido
unilateralmente.
Diversamente do que aduz o recorrente, a base de cálculo do ITBI
não necessariamente deve corresponder ao valor efetivo da transação, pois,
não obstante este, uma vez declarado pelo contribuinte, goze da presunção
de estar condizente com o valor de mercado, pode ser afastado pelo fisco
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mediante processo administrativo próprio (tese “b” fixada pela Corte
Superior).
Assim, a aplicação da lei municipal não exclui a aplicação das teses
fixadas no tema repetitivo e vice-versa.
II.III. DA UTILIZAÇÃO DE ANÚNCIOS PUBLICITÁRIOS COM VALORES QUE NÃO
FORAM ADOTADOS EM NEGÓCIOS JURÍDICOS
O recorrente alude que a autoridade fiscal fez uso de anúncios da
internet para aferir a base de cálculo do ITBI, os quais consubstanciam
propostas genéricas de negócios que nem sequer foram concretizados.
Assevera que, “como prova disso, foi realizada NOVA CONSULTA
aos links em 26/12/2023, onde restou verificado que os anúncios indicados
pelo município como parâmetro para aferir o valor do imóvel PERMANECEM
ATIVOS E SEM QUALQUER ATUALIZAÇÃO DE VALOR DAS UNIDADES (prints
anexos)”.
Todavia, não foi juntada qualquer prova, em nenhuma das
instâncias administrativas, de que em 26/12/2023 os anúncios indicados
pelo Município ainda estariam ativos (os alegados “prints anexos” não estão
nos autos).
Logo, a declaração de que “os imóveis tidos como base foram
anunciados em valor extremamente superior ao real valor de mercado das
unidades” também não foi confirmada por nenhum elemento probatório.
II.IV. DA LCM N. 308/2017 / DA NORMA ABNT NBR 14653-2 / DAS OFERTAS
NÃO CONTEMPORÂNEAS À DATA DO FATO GERADOR / DAS TRANSAÇÕES
EFETIVAMENTE REALIZADAS
O recorrente afirma que a LCM n. 308/2017 estabeleceu critérios
para o arbitramento da base de cálculo do ITBI, mormente quanto à
utilização das normas da ABNT NBR 14653-2.
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Segundo pondera, basta a simples leitura ao conteúdo delas para
verificar que não foram aplicadas ao caso concreto, pois as amostras
utilizadas não consideram, entre outros aspectos, superestimativas que, em
geral, acompanham esses preços ou negociações efetivamente
concretizadas.
Embora a observância da ABNT NBR 14653-2 a partir da utilização
de anúncios publicitários, isoladamente, seja algo controverso neste
Conselho, na medida em que, consoante a corrente minoritária (à qual me
filio), a norma prevê uma forma técnica de avaliação de imóveis que vai além
da mera comparação de preços anunciados para a venda de unidades
semelhantes em sites de imobiliárias, construtoras etc., no caso concreto o
lançamento de ofício deve ser mantido.
Na hipótese, o valor declarado pelo recorrente equivale à,
aproximadamente, 45,58% do valor arbitrado pela Auditoria Fiscal (R$
2.920.340,00), através da utilização de 6 anúncios publicitários na aplicação
do chamado “método comparativo direto”, o que evidencia uma diferença
significativa, que foi apurada em processo de fiscalização deflagrado na
forma dos artigos 148 do Código Tributário Nacional, 69 e 70 do Código
Tributário Municipal, e 3º da Lei Complementar Municipal n. 308/2017.
Em 24/07/2025, por despacho do Conselheiro Maicon Rodrigues,
relator inicial do recurso, o processo foi remetido à Auditoria Fiscal para que,
querendo, se manifestasse acerca do laudo de avaliação acostado à peça
recursal.
O parecer apresentado, subscrito pelo auditor Carlos Henrique
Sabbag Volpi, destacou uma série de razões pelas quais o laudo juntado não
tem o condão de afastar o valor arbitrado:
O Laudo Técnico, datado de 07/12/2023, foi emitido pelo
corretor de imóveis André Ricardo Colombo (CRECI/SC 19.312 F),
o qual diz ter observado os postulados constantes nos Códigos de
Ética Profissional do COFECI (Conselho Federal de Corretores de
Imóveis) para definir R$ 1.646.309,72 como suposto valor venal
total dos imóveis.
Em uma análise macro, o laudo apresentado está incompleto,
uma vez faltante sua parte essencial: as demonstrações dos
cálculos, além da comprovação da data de coleta de cada
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amostra utilizada, bem como sua fonte. Sem essas informações
não se pode confirmar se o valor encontrado condiz ou não com
o de mercado à época, ou seja, não há subsídios que validem o
laudo apresentado.
Nota-se que o laudo foi emitido em 07/12/2023, porém não foi
informada a data da coleta ou vistoria das amostras, a qual seria
uma informação crucial para o resultado, especialmente para a
região de localização do imóvel, que sofre grandes alterações
mercadológicas em curto espaço de tempo.
Verifica-se que cada amostra tem a menção de uma “data” (mas
sem referir o ano), entretanto não se sabe o que essa data
significa. Do mesmo modo, observa-se que cada amostra tem a
indicação de uma “área”, porém não se sabe se é “privativa” ou
“total”.
Além disso, em um diagnóstico mais detalhado de cada amostra,
constata-se que:
a) Uma amostra colhida na Rua Delfim Mário de Pádua Peixoto,
no 1.100: é a única amostra coletada no condomínio dos imóveis
em análise, porém não temos como saber a “Torre” que ela faz
parte e nem a data que foi colhida;
b) Duas amostras colhidas na Rua Delfim Mário de Pádua Peixoto,
no 1.455: foi colhida essa amostra em duplicidade (no laudo
deveria ser considerada apenas uma delas). Além disso, essa
amostra nem deveria ser considerada no laudo, pois, conforme
foto em anexo, é um conjunto de estabelecimentos comerciais,
não possuindo características comparativas com os imóveis
avaliados;
c) Quatro amostras colhidas na Rua Delfim Mário de Pádua
Peixoto, no 1.041: foram colhidas duas em duplicidade (no laudo
deveriam ser consideradas apenas duas das quatro amostras).
Além do mais, essas amostras nem deveriam ser consideradas no
laudo, pois, conforme foto em anexo, é um edifício residencial
antigo, sem nenhuma infraestrutura compatível com a dos
imóveis avaliados;
d) Duas amostras colhidas na Rua Delfim Mário de Pádua Peixoto,
no 1.128: foi colhida essa amostra em duplicidade (no laudo
deveria ser considerada apenas uma delas). Essa amostra é de um
edifício que tem um padrão de qualidade compatível, porém a
infraestrutura oferecida é inferior. Ela poderia até ser
considerada no laudo, porém teria que ser aplicado fatores de
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homogeneização. Contudo, não temos como saber a data que foi
colhida;
e) Duas amostras colhidas na Rua Conselheiro Júlio Kumm, no
120: foi colhida essa amostra em duplicidade (no laudo deveria
ser considerada apenas uma delas). Aliás, essa amostra nem
deveria ser considerada no laudo, pois, não existe imóvel com
esse número (120). E, conforme foto em anexo, esse imóvel
ficaria entre: um edifício residencial antigo (no 140), sem
nenhuma infraestrutura compatível com a dos imóveis avaliados;
um estabelecimento comercial com uma fachada de bambu (no
128), não tendo relação alguma com os imóveis avaliados; e um
edifício residencial (no 104), com padrão de qualidade e
infraestrutura oferecida inferiores aos imóveis analisados.
Ainda que a admissibilidade do laudo apresentado apenas nesta
instância administrativa seja algo controverso neste Conselho, as
considerações feitas pelo auditor Carlos demonstram que o documento
possui omissões e inconsistências que inviabilizam a utilização do valor
estimado pelo assistente técnico em detrimento do valor arbitrado pela
fiscalização (o qual foi obtido a partir da realização da média de valores
anunciados em relação a unidades do mesmo condomínio mais atualização
dessa mesma média pelo Índice Imobiliário FIPEZAP – o que supre a
aventada ausência de contemporaneidade das ofertas).
Além disso, o servidor trouxe à baila um elemento de extrema
relevância que não pode ser desconsiderado:
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Intimado a, querendo, manifestar-se sobre o parecer, o
recorrente afirmou que “a manifestação da Auditoria Fiscal apresentada em
cumprimento à diligência não trouxe qualquer elemento técnico novo que
pudesse desconstituir o conjunto probatório do contribuinte.”, quando, em
verdade, foi apresentado um elemento de extrema importância para a
resolução da controvérsia.
Se o recorrente asseverou que as amostras utilizadas pela
fiscalização não consideram superestimativas que, em geral, acompanham
esses preços, negociações efetivamente concretizadas e ofertas
contemporâneas à data de referência, a informação de que imóveis
localizados na mesma torre e de mesma metragem foram transmitidos em
06/06/2022 e 09/01/2023 por R$ 3.150.000,00 (apto 503) e R$ 2.900.000,00
(apto 803) faz a tese cair por terra.
Em outras palavras, se, no caso concreto, a fiscalização arbitrou o
valor venal de R$ 2.920.340,00 para a data de transmissão do imóvel
(14/10/2022), as alegadas “superestimativas de valores” nos anúncios são
afastadas pelas referidas transações (em relação às quais o recorrente
silenciou).
Ainda que me cause inquietação a utilização de anúncios
publicitários, isoladamente, no arbitramento da base de cálculo do ITBI, bem
como o fato de que as amostras agora apresentadas pela Auditoria Fiscal –
de imóveis efetivamente transmitidos – poderiam ter sido empregadas no
cálculo efetuado por ocasião do lançamento realizado em 04/07/2023,
tenho por certo que eventual anulação do ato apenas seria possível por vício
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formal1, o que possibilitaria à fiscalização refazer o lançamento enquanto
não transcorrido o prazo decadencial.
Nesse contexto, uma vez que, ao levar em consideração essas
outras duas amostras, a renovação do lançamento não alcançaria resultado
substancialmente diverso, a preservação do ato melhor atende ao interesse
público.
No mais, embora acredite ter enfrentado todos os pontos
arguidos pelo recorrente, ressalto que, para todos os efeitos, “Estando
demonstrados os elementos formadores de sua livre convicção, a decisão
não é inválida por deixar o órgão julgador, singular ou colegiado, de apreciar
todas as questões suscitadas pelas partes.” (art. 66 da Lei Municipal n.
5.326/2009).
III. DO VOTO
Ante o exposto, VOTO no sentido de CONHECER do recurso
voluntário n. 9195-23-ITJ-REC e NEGAR-LHE provimento, indeferindo tanto
o pedido principal (de anulação do crédito), quanto o pedido subsidiário (de
utilização do valor de R$ 1.646.309,72 para fins de base de cálculo).
Itajaí/SC, 18 de novembro de 2025.
GUILHERME HENRIQUE ALBINO COSTA
Conselheiro Relator
1 Derivado do descumprimento de regras procedimentais de arbitramento.