EMENTA
TRIBUTÁRIO. ITBI. IMPOSTO POR HOMOLOGAÇÃO. ARBITRAMENTO. BASE DE
CÁLCULO. VALOR VENAL. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. TEMA 1113 STJ.
PENALIDADES. LEGALIDADE. DESPROVIMENTO.
XX.XXX.XXX/XXXX-02
23.744,34
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RECURSO VOLUNTÁRIO: 1807-24 – ITJ-REC
PROCESSO: 2820015/2023
RECORRENTE: ROMARTES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA
RECORRIDA: FAZENDA PÚBLICA
CONSELHEIRA: GLADIS REGINA DE OLIVEIRA ARAGAO
ASSUNTO: Arbitramento de ITBI
Valor discutido: R$ 18.554,68
1. Relatório
Infere-se dos autos do processo nº 2820015/2023, que a Notificação Fiscal nº 136175/2023 foi emitida em razão de um arbitramento da base de cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), além da aplicação de multa e juros.
O Órgão Julgador de Processos Fiscais (OJPF) manteve a exigência fiscal sob o argumento de que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor venal (real) do imóvel, determinado pelas condições de mercado, e que o valor declarado pelo contribuinte seria apenas uma declaração, passível de revisão e arbitramento pela autoridade fazendária em caso de dissonância com o mercado imobiliário.
A decisão do OJPF também indeferiu o pedido de desconsideração da multa e juros.
Irresignada com a decisão, a Recorrente, interpôs, tempestivamente, o presente Recurso Voluntário, sustentando os seguintes argumentos:
a) Divergência de Data para Avaliação: A Recorrente adquiriu o imóvel (lote 72 do Condomínio Horizontal Praia Brava, matrícula 1º ORI: 24193) em dezembro de 2020 pelo valor de R$ 983.000,00, tendo recolhido o ITBI em agosto de 2021 com base nesse valor. Alega que foi considerado a data da escritura (setembro de 2021) para o arbitramento do valor do lote, e não a data da aquisição ou do recolhimento.
b) Aplicação da Lei Complementar nº 308/2017: A Recorrente invoca o parágrafo único do Art. 1º da Lei Complementar nº 308/2017, que prevê a correção do valor do negócio jurídico pelo índice oficial do Município apenas se transcorrido mais de um ano entre a data da transação e do requerimento. Como o recolhimento do ITBI ocorreu menos de um ano após a aquisição, entende que não deveria haver alteração do valor.
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c) Presunção de Veracidade e Boa-Fé: O valor de R$ 983.000,00 declarado seria o valor real do imóvel à época da transação (dezembro de 2020), confirmado em ata de assembleia de condomínio. A Recorrente argumenta que o Fisco parte de uma presunção de má-fé do contribuinte, o que contraria o princípio de que a boa-fé se presume e a má-fé se prova.
d) Precedente do STJ (Tema 1113): A Recorrente cita o Tema 1113 do STJ (REsp 1937821/SP) e precedente do TJSC (Apelação / Remessa Necessária n. 5030336-22.2021.8.24.0033) para reforçar que o valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, e que o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
e) Metodologia de Avaliação Inadequada: Contesta a avaliação do Fisco baseada em "sites de imobiliárias", argumentando que tais avaliações não correspondem à realidade dos valores de dezembro de 2020 ou mesmo setembro de 2021, e que o agente público não possuiria conhecimentos técnicos em avaliação imobiliária. Menciona que o mercado imobiliário da região litorânea frequentemente anuncia valores inflacionados para atrair compradores, mas fecha negócios por valores inferiores.
f) Ilegalidade das Penalidades: Dada a alegação de boa-fé e ausência de fraude/omissão, requer o afastamento das penalidades de juros e multa, ou, subsidiariamente, a concessão do desconto de 50% previsto no Art. 215 da LC 20/2002.
Deste modo, requer a Recorrente a revisão da decisão para cancelamento total da exigência fiscal ou, subsidiariamente, o afastamento da multa e juros.
É a síntese do essencial.
2. Voto
A questão em análise neste Conselho diz respeito à legalidade do arbitramento da base de cálculo do ITBI e da aplicação das penalidades à Recorrente, ROMARTES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA.
2.1. Do Lançamento por Homologação e do Dever de Revisão Fiscal
O ITBI, no Município de Itajaí, é um tributo sujeito a lançamento por homologação, nos termos do artigo 68, do Código Tributário Municipal.
Conforme os Arts. 1º e 2º da Lei Complementar nº 308/2017 a responsabilidade primária pelo cálculo e pagamento do imposto é do contribuinte, sem prévia manifestação da autoridade administrativa, cabendo nesse momento a emissão da guia para pagamento.
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No entanto, essa sistemática não exime o Fisco do seu poder-dever de verificar a exatidão das informações declaradas e, se for o caso, proceder à revisão do lançamento.
O Código Tributário Nacional (CTN), em seu Art. 148, é claro ao dispor que:
“Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial.”
Em consonância com o CTN, a legislação municipal reforça essa prerrogativa fiscal.
O Código Tributário Municipal (LCM nº 20/2002), em seus artigos 69 e 70, e a Lei Complementar nº 308/2017, em seu artigo 3º, outorgam ao Fisco Municipal a competência para rever, de ofício, os valores recolhidos a título de ITBI e arbitrar a base de cálculo quando as declarações não mereçam fé.
“Art. 69 - O Fisco Municipal poderá rever, de ofício, os valores recolhidos a título de Imposto sobre a Transmissão.”
“Art. 70 - Sempre que sejam omissos ou não mereçam fé os esclarecimentos e as declarações prestadas, os documentos emitidos e os recolhimentos efetuados pelo contribuinte ou por terceiro obrigado, o órgão fazendário municipal competente arbitrará, mediante processo regular, o valor referido no artigo 51."
“Art. 3º Caso a Autoridade Fiscal entenda pela revisão do lançamento, nos termos dos artigos 148 e 149 da Lei nº 5.172/66 (Código Tributário Nacional) e do artigo 70 da Lei Complementar Municipal nº 20/2002 (Código Tributário Municipal) e sendo o caso de arbitramento da base de cálculo, o auditor fiscal responsável deverá observar o disposto na norma ABNT NBR 14653-2, ou da equivalente em vigência, que trata da avaliação de bens imóveis para fins de apuração do valor venal (base de cálculo).”
Portanto, a revisão do lançamento do ITBI pelo Fisco, quando identificada a dissonância entre o valor declarado e o valor de mercado, não é uma faculdade, mas um dever imposto pela legislação, visando assegurar a correta exação do tributo.
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2.2. Da Correta Interpretação do Tema 1113 do STJ e da Presunção de Veracidade
A Recorrente invoca o Tema 1113 do STJ (REsp 1937821/SP) como fundamento para a presunção de veracidade do valor declarado e a inviabilidade do arbitramento. Contudo, a interpretação desse precedente deve ser feita em sua integralidade, e não de forma isolada.
Extrai-se do item b, do TEMA 1.113:
"b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN)" (grifo nosso).
Este excerto é fundamental. Ele ratifica que a presunção de veracidade da declaração do contribuinte é relativa e pode, sim, ser afastada pela Fazenda Pública, desde que haja a instauração de um processo administrativo regular que observe o contraditório e a ampla defesa. A vedação do STJ dirige-se ao arbitramento prévio e unilateral com base em valores de referência genéricos, sem análise individualizada da transação e sem o devido processo legal.
No presente caso, a Fazenda Pública Municipal, ao constatar indícios de que o valor declarado pela Recorrente para fins de recolhimento do ITBI divergia do valor praticado no mercado, instaurou o devido procedimento administrativo.
A Recorrente foi notificada, teve a oportunidade de apresentar sua impugnação e, posteriormente, este recurso voluntário.
Dessa forma, os requisitos de "processo administrativo próprio" e "possibilitar ao contribuinte o exercício do contraditório", exigidos pelo Tema 1113 do STJ, foram devidamente cumpridos.
2.3. Da Data da Avaliação e da Metodologia do Arbitramento
A Recorrente argumenta que o Fisco teria utilizado a data da escritura (setembro de 2021) e não a data da aquisição (dezembro de 2020) para o arbitramento, e que a Lei Complementar nº 308/2017 (Art. 1º, Parágrafo único) dispensaria correção para transações com menos de um ano.
Inicialmente, salienta-se que o Fisco utilizou com data do fato gerador, a data da transmissão do bem, o que ocorreu com o registro do imóvel em nome da Recorrente, qual seja, 05 de novembro de 2021.
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É crucial entender que o Art. 1º, Parágrafo único, da LC 308/2017 trata da correção monetária do valor do negócio jurídico pelo índice oficial do Município, aplicada quando há um lapso temporal superior a um ano entre a transação e o requerimento, e, frise-se, somente para fins de emissão da guia para pagamento, não havendo, dessa forma, a homologação do valor informado pela Recorrente .
Este dispositivo não se confunde com o poder-dever do Fisco de arbitrar o valor venal do imóvel quando o valor declarado pelo contribuinte não corresponda ao valor de mercado no momento da ocorrência do fato gerador ou da declaração.
A legislação permite o arbitramento quando há divergência entre o valor declarado e o valor de mercado, independentemente do prazo entre a transação e o requerimento. A diferença de mais de 60% entre o valor declarado e o valor de mercado é considerada um critério aceitável para justificar a revisão e o arbitramento, como se depreende do processo de arbitramento.
A auditoria fiscal tem o encargo de apurar o valor venal do imóvel, que corresponde ao seu valor de mercado em condições normais.
O Termo de Retificação da Declaração e Arbitramento da Base de Cálculo do ITBI demonstra que o Fisco, ao verificar que o valor utilizado pela Recorrente era
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diverso do praticado no mercado, agiu em conformidade com o Art. 69 e 70 do CTM e Art. 3º da LC 308/17.
A Fazenda Pública, ao realizar o arbitramento, utilizou-se de metodologia que, segundo a documentação, busca o valor venal de mercado, em consonância com a ABNT NBR 14653-2, conforme exigido pela LC 308/2017.
A Recorrente alega a inadequação da avaliação do Fisco por se basear em "sites de imobiliárias", mas não apresentou, conforme previsto no Art. 70, parágrafo único, do Código Tributário Municipal, uma avaliação contraditória que pudesse desqualificar os elementos adotados pela Auditoria Fiscal.
A ata da assembleia, com o oferecimento do bem pelo valor declarado, sem qualquer tipo de avaliação mercadológica que a sustente, não se mostra prova robusta por parte do contribuinte para rechaçar o arbitramento, o que confere maior validade à atuação fiscal.
Se o Fisco, por meio de um processo regular, identificou uma diferença significativa entre o valor declarado e o valor de mercado (venal), mesmo que a transação e o recolhimento tenham ocorrido em um período inferior a um ano, tal diferença justifica o arbitramento e a cobrança complementar.
A presunção de boa-fé não se traduz em aceitação irrestrita de qualquer valor declarado, mas exige do Fisco a demonstração de inconsistência, o que foi buscado no processo administrativo.
2.4. Da Legalidade das Penalidades e Análise do Art. 215 do CTM
A multa e os juros são consectários legais do crédito tributário devidamente constituído. Uma vez que o arbitramento da base de cálculo se mostrou legal e justificado pela inconsistência entre o valor declarado e o valor de mercado, a diferença apurada constitui débito tributário. A cobrança de juros e multa sobre essa diferença é uma consequência da mora do contribuinte em recolher o valor correto do tributo no tempo devido.
A Recorrente, subsidiariamente, pleiteia a concessão de desconto de 50% sobre juros e multas, conforme previsto no Art. 215 da Lei Complementar nº 20/2002 (Código Tributário Municipal).
O Art. 215 do CTM de Itajaí/SC, prevê a redução de multas e juros em situações específicas, tais como pagamento à vista do débito dentro de prazos determinados após a notificação do lançamento, ou em casos de confissão da dívida e desistência da impugnação.
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Contudo, no presente caso, a Recorrente optou por exercer seu direito à ampla defesa e ao contraditório, apresentando impugnação e, posteriormente, recurso voluntário contra o lançamento.
Ao contestar o mérito do lançamento, buscando a anulação total da exigência fiscal, a Recorrente não se enquadra nas hipóteses típicas de redução de penalidade que pressupõem, via de regra, a aceitação do débito e a disposição para sua liquidação em condições favoráveis.
Portanto, a redução pleiteada não preenche os requisitos legais do Art. 215 do CTM, uma vez que a Recorrente não se valeu das condições que habilitariam tal benefício, preferindo discutir o mérito da cobrança até a instância recursal administrativa. Não havendo ilegalidade no arbitramento da base de cálculo, as penalidades aplicadas são devidas e a redução pleiteada é incabível.
3. Conclusão
Diante do exposto e da análise dos elementos constantes dos autos, VOTO no sentido de CONHECER do presente Recurso Voluntário e, no mérito, NEGAR PROVIMENTO ao Recurso Voluntário interposto por ROMARTES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA., mantendo-se incólume a decisão do Órgão Julgador de Processos Fiscais.
É o voto que submeto ao crivo dos demais membros deste Conselho.
Itajaí, 28 de agosto de 2025.
GLADIS REGINA DE OLIVEIRA ARAGÃO
Conselheira