EMENTA: PROCESSO ADMINISTRATIVO TRIBUTÁRIO. RECURSO VOLUNTÁRIO. ITBI.
COBRANÇA COMPLEMENTAR. ARBITRAMENTO DE VALOR VENAL. AUSÊNCIA DE
DIALETICIDADE RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO.
XX.XXX.XXX/XXXX-71
99.383,04
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PROCESSO: 6811/2023-ITJ-REC
RECORRENTE: DALÇÓQUIO CAMINHÕES LTDA.
RECORRIDO: Fazenda Municipal de Itajaí
ASSUNTO: Recurso Voluntário
RELATOR: Conselheiro Cesar Rodrigo Zeferino
VALOR ATUALIZADO: 71.024,35 (Setenta e um mil vinte e quatro reais e trinta e cinco centavos)
1.DO RELATÓRIO
Trata-se de recurso voluntário oposto em face da decisão administrativa proferida pelo Órgão Julgador de Processos Fiscais, que denegou provimento à impugnação apresentada pela Recorrente, para manter integralmente a Notificação do ITBI nº 7505/2020-2023, referente a aquisição da propriedade do imóvel urbano identificada pelos Apartamento nº 902-T13 (matrícula 55.679 - 1º ORI/Itj); Vaga de Estacionamento VE531 (matrícula 55.590 - 1º ORI/Itj); Vaga de Estacionamento VE532 (matrícula 55.591 - 1º ORI/Itj); Vaga de Estacionamento VE533 (matrícula 55.592 - 1º ORI/Itj); e Vaga de Estacionamento V46+D01 (matrícula 55.319 - 1º ORI/Itj), cujos fatos geradores ocorreram em 06/06/2021, quando do registro da escritura pública de compra e vendo nas matrículas dos imóveis (fls. 61/70).
A Recorrente defendeu as seguintes teses:
Decadência;
Inexistência de Valores Excedentes e a Correta Base de Cálculo.
No lançamento fiscal revisor, a Auditoria Fiscal do Município Requerido arbitrou os valores das bases de cálculos do ITBI, no total de R$ 5.100.000,00 (cinco milhões e cem mil reais), enquanto o imposto havia sido recolhido na ocorrência do fato gerador, sobre a base de cálculo de R$ 2.174.065,51 (dois milhões cento e setenta e quatro mil sessenta e cinco reais e cinquenta e um centavos), o que resultou numa diferença de tributo a ser recolhido no valor de R$ 71.024,35 (setenta e um mil vinte e quatro reais e trinta e cinco centavos) (diferença do imposto R$ 43.679,55 + Correção Monetária no valor de R$ 7.787,37 + juros no valor de R$ 14.410,74 + multa no valor de R$ 5.146,69) (cf. Notificação fls. 100).
O critério de avaliação adotado pela Auditoria Fiscal foi o método comparativo direto, adotando-se dados obtidos no banco de dados cadastrais da Secretaria Municipal
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da Fazenda de Itajaí, em sites de anúncios de imóveis semelhantes ofertados à venda, localizados no mesmo edifício, com as mesmas características, conforme descrito às fls. 101/102.
A Recorrente foi notificada do lançamento no dia 30/08/2023, conforme comprovante juntado aos autos às fls. 103.
Este é o relatório.
DO MÉRITO
DECADÊNCIA ARGUIDA
A Recorrente arguiu a consumação do prazo decadencial para a Fazenda Pública efetuar o lançamento fiscal, defendendo terem os imóveis sido adquiridos em 15.04.2016 e que o prazo decadencial se consumou em 31/12/2022 e a notificação do lançamento revisor ter ocorrido no dia 30/08/2023.
Conforme estabelecido no art. 68 do Código Tributário Municipal (CTM LC 20/2002), o lançamento do ITBI ocorre por homologação, e o art. 150, §4º, do CTN, estabelece para o lançamento por homologação, prazo de 5 anos quando ocorrer pagamento parcial:
Art. 150. O lançamento por homologação, que ocorre quanto aos tributos cuja legislação atribua ao sujeito passivo o dever de antecipar o pagamento sem prévio exame da autoridade administrativa, opera-se pelo ato em que a referida autoridade, tomando conhecimento da atividade assim exercida pelo obrigado, expressamente a homologa.
§ 4º Se a lei não fixar prazo a homologação, será ele de cinco anos, a contar da ocorrência do fato gerador; expirado esse prazo sem que a Fazenda Pública se tenha pronunciado, considera-se homologado o lançamento e definitivamente extinto o crédito, salvo se comprovada a ocorrência de dolo, fraude ou simulação
Os tribunais brasileiros, inclusive o Superior Tribunal de Justiça, tem decidido que: “(...) ocorrendo o pagamento antecipado por parte do contribuinte, o prazo decadencial para o lançamento de eventuais diferenças é de cinco anos a contar do fato gerador, conforme estabelece o § 4º do art. 150 do CTN” (STJ. AgRg nos EREsp. 216.758/SP, Rel. Ministro Teori Albino Zavascki, Primeira Seção, DJ 10.4.2006).
No caso em tela, se tratando de lançamento por homologação, com a ocorrência de pagamento antecipado a menor, aplica-se a regra do art. 150, § 4º do CTN, em detrimento a regra do art. 173, I do CTN, que tem aplicação as demais formas de lançamento tributário (declaração e de ofício), e também, aos lançamentos por
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homologação, quando o contribuinte deixar de recolher, mesmo quem em menor valor, o tributo de forma antecipada.
Agora, o fato gerador do ITBI, ocorre quando há a transferência da propriedade imobiliária, com a mudança da titularidade do imóvel no Ofício de Registro de Imóveis, ou seja, com o registro da transferência da propriedade no cartório de registro imobiliário, e não com a lavratura da escritura pública ou contrato de compra e venda. A lavratura da escritura é um ato preparatório, mas a transferência da propriedade só se efetiva com o registro.
O Supremo Tribunal Federal no julgamento de mérito do Tema 1.124/STF, firmou entendimento de que “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro."
Nesse sentido, prevalece o entendimento de que o prazo decadencial tem início com a ocorrência do fato gerador (art. 150, § 4º do CTN), e que este, ocorre com o registro da transferência da propriedade na matrícula do imóvel.
Agora, analisando a cópia das matrículas dos imóveis juntadas às fls. 61/70, constata-se que os fatos geradores do ITBI em análise neste processo, ocorreram no dia 06/05/2021, razão pela qual, a decadência se consumaria no dia 06/05/2026.
Por isso, rejeita-se a tese de decadência defendida pela Recorrente.
ALEGADA INEXISTÊNCIA DE VALORES EXCEDENTES E A CORRETA BASE DE CÁLCULO
Defende a Recorrente, ter a Auditoria Fiscal adotado “critério aleatório para definir a base de cálculo do ITBI”, divergindo do estabelecido pelo art. 52 do CTM, por ter sido utilizado “critério ‘comparativo direto: a base de cálculo será arbitrada, com parâmetros, conforme consultas no banco de dados cadastrais desta secretaria, em sites de anúncios de imóveis semelhantes à venda, localizados no mesmo edifício e com as mesma medida e características do imóvel perquirido’ ”.
A LCM nº 20/2002 definiu como base de cálculo do ITBI o valor venal (art. 51). O art. 52 determina, para fins de recolhimento do imposto, o que segue:
Art. 52 Para efeito de recolhimento do imposto deverá ser utilizado o valor pactuado no negócio jurídico ou o valor venal atribuído ao imóvel ou ao direito transmitido, aquele que for maior, atualizado monetariamente, de acordo com a variação dos índices oficiais, no período compreendido entre 1º de janeiro e a data em que for lavrada a escritura ou instrumento particular.
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.....
§ 2º O método de apuração do valor venal atribuído ao imóvel ou ao direito transmitido constante do caput deverá ser estabelecido por lei específica para fins de ITBI, ficando vedado ao Município a adoção de qualquer método aleatório. (Grifou-se)
O art. 3º da LCM nº 308/2017, prevê a possibilidade de arbitramento da base de cálculo do ITBI, determinando que o Agente Fiscal utilize das normas técnica da ABNT NBR 14653-2:
Art. 3º Caso a Autoridade Fiscal entenda pela revisão do lançamento, nos termos dos artigos 148 e 149 da Lei nº 5.172/66 (Código Tributário Nacional) e do artigo 70 da Lei Complementar Municipal nº 20/2002 (Código Tributário Municipal) e sendo o caso de arbitramento da base de cálculo, o auditor fiscal responsável deverá observar o disposto na norma ABNT NBR 14653-2, ou da equivalente em vigência, que trata da avaliação de bens imóveis para fins de apuração do valor venal (base de cálculo). (Grifou-se)
A norma ABNT NBR 14653-2 estabelece que a utilização do método comparativo depende de variáveis e “Para a especificação correta da variável dependente, é necessária uma investigação no mercado em relação à sua conduta e às formas de expressão dos preços (por exemplo, preço total ou unitário, moeda de referência, formas de pagamento), bem como observar a homogeneidade nas unidades de medida.
O Município de Itajaí, através do Decreto nº 10.906/2017, instituiu comissão multidisciplinar para tratar de meios e fontes, para fins de apuração do valor venal de mercado de imóveis, para fins de homologação de cálculo do ITBI. Mas o referido Decreto não traz parâmetros objetivos e nem fixa os critérios de avaliação.
O arbitramento da base de cálculo por Auditor Fiscal do Município, sem critérios objetivos, realizados apenas em algumas poucas amostras de pesquisa de mercado, com base em oferta (sem a certeza da venda) de imóveis semelhantes, à venda no mesmo Edifício mostra-se excessivamente subjetiva e, arbitrária.
Se existe suspeita de estar o valor declarado pela Recorrente ao FISCO, em valor aquém do valor de mercado, este fato não pode ser presumido. Se a Administração Pública do Município de Itajaí possuir interesse em não permitir evasão de tributos, deve fixar parâmetros objetivos a fim de que os contribuintes possam estar cientes das condições e dos valores que deverão recolher aos cofres públicos, a título de ITBI, evitando surpresas posteriores, quando próximo a ocorrência do prazo decadencial.
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O arbitramento da base de cálculo com base em comparação direta, com a utilização de apenas amostras de ofertas divulgadas por imobiliárias da região, sem a observância dos critérios estabelecidos na LCM 307/2017, resulta em ato nulo, como tem defendido o Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina, em julgamentos de processos que tem como partes, contribuintes e o Município de Itajaí.
A Recorrente declarou a base de cálculo do imposto em R$ 2.174.065,51 (dois milhões cento e setenta e quatro mil sessenta e cinco reais e cinquenta e um centavos), e o FISCO Municipal arbitrou em R$ 5.100.000,00 (cinco milhões e cem mil reais), ou seja, em valor majorado em aproximadamente 134,58% (cento e trinta e quatro vírgula cinquenta e oito por cento) do valor declarado no momento da ocorrência do fato gerador, sem critérios objetivos e sem observância da ABNT NBR 14653-2 determinada pela LCM 308/2017, sem observar que a amostra representava apenas oferta de não efetividade de negociação, resultando de arbitrariedade e ilegalidade do ato.
Vejamos como o Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina e suas Turmas Recursais têm decidido sobre a matéria e julgamento neste recurso administrativo:
RECURSO INOMINADO. MUNICÍPIO DE ITAJAÍ. ITBI. ARBITRAMENTO DA BASE DE CÁLCULO POR AUDITORES FISCAIS. PRETENSÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA MUNICIPALIDADE. POSSIBILIDADE DE ARBITRAMENTO DA BASE DE CÁLCULO DO ITBI QUANDO O VALOR DECLARADO FOR NITIDAMENTE INFERIOR AO DE MERCADO. SITUAÇÃO, NO ENTANTO, QUE NÃO SE VERIFICA NO CASO CONCRETO. AUDITORES FISCAIS QUE ARBITRAM A BASE DE CÁLCULO DO ITBI NOS MAIS DIVERSOS CASOS, UTILIZANDO-SE DE PARÂMETROS ALEATÓRIOS E NÃO ESPECIFICADOS EM LEI. LEI E DECRETO QUE REGULAMENTAM O IMPOSTO MUNICIPAL COMPLETAMENTE GENÉRICOS. EVIDENTE MÁCULA AO PRINCÍPIO DA LEGALIDADE TRIBUTÁRIA E AO PRINCÍPIO DA ISONOMIA, JÁ QUE OS CONTRIBUINTES SÃO TAXADOS DE FORMA ALEATÓRIA E DISTINTA. VALOR DA NEGOCIAÇÃO, NA HIPÓTESE, SUPERIOR AO VALOR VENAL DECLARADO, DEVENDO, PORTANTO, SER UTILIZADO COMO BASE DE CÁLCULO DO ITBI. REPETIÇÃO DO INDÉBITO DEVIDA. SENTENÇA BEM FUNDAMENTADA, DEVENDO SER MANTIDA POR SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS. SÚMULA DE JULGAMENTO QUE SERVE COMO ACÓRDÃO. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 46, DA LEI N. 9.099/95. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, 2ª Turma Recursal – Florianópolis. Recurso Inominado nº 0311669-05.2018.8.24.0033, DJe 05/11/2021 – Grifou-se)
O mesmo Tribunal de Justiça,
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APELAÇÃO CÍVEL EM AÇÃO ANULATÓRIA DE LANÇAMENTO FISCAL. TRIBUTÁRIO. IMPOSTO SOBRE A TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS "INTER VIVOS" (ITBI). QUESTÃO PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA. NÃO OCORRÊNCIA. MÉRITO. BASE DE CÁLCULO. VALOR DA TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA INICIALMENTE DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. NÃO CONCORDÂNCIA DO FISCO MUNICIPAL. ARBITRAMENTO POSTERIOR AO RECOLHIMENTO DO IMPOSTO COM BASE EM VALOR VENAL DE MERCADO ESTABELECIDO UNILATERALMENTE PELO MUNICÍPIO. REVISÃO DO VALOR QUE OCORREU POR MEIO DE MÉTODO COMPARATIVO DIRETO , COM BASE EM ANÚNCIOS DE IMÓVEIS DE CARACTERÍSTICAS ASSEMELHADAS, SEM QUE FOSSEM APURADAS AS PECULIARIDADES DO IMÓVEL E AS CONDIÇÕES DO NEGÓCIO JURÍDICO REALIZADO, POR MEIO DE PRÉVIO PROCESSO ADMINISTRATIVO FISCAL (ART. 148 DO CTN). ADOÇÃO DE CRITÉRIOS ALEATÓRIOS. IMPOSSIBILIDADE DE LANÇAMENTO POR MERA ESTIMATIVA. ATUAÇÃO FISCAL CUJA SUBJETIVIDADE ENCONTRA ÓBICE NO PRINCÍPIO DA LEGALIDADE TRIBUTÁRIA. RETIFICAÇÃO DO ENQUADRAMENTO TRIBUTÁRIO QUE VAI DE ENCONTRO ÀS TESES FIRMADAS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA SOBRE O TEMA 1.113/STJ. PRECEDENTES. NOTIFICAÇÃO FISCAL NULA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (TJSC, Apelação n. 5025546-87.2024.8.24.0033, rel. Jaime Ramos, Terceira Câmara de Direito Público, j. 06-05-2025 – Grifou-se).
Hugo de Brito Machado1, leciona que o valor venal para fins de base de cálculo do ITBI é aquele que o bem alcançaria se fosse posto à venda, em condições normais. "O preço, neste caso, deve ser o correspondente a uma venda à vista, vale dizer, sem incluir qualquer encargo relativo a financiamento", e por óbito, não poderá ser o valor atribuído para garantia hipotecária ou estabelecida para alienação por leilão público, em caso de inadimplência contratual do mutuário.
O arbitramento da base de cálculo, deverá ser efetivamente demonstrada, com critérios lógicos e jurídicos, não podendo resultar de valores fixados para possível alienação futura por meio de leilão público.
A questão da base de cálculo do ITBI tem sido objeto de intensa discussão nos tribunais pátrios. Visando pacificar a matéria, o Superior Tribunal de Justiça - STJ firmou tese no âmbito de Recursos Repetitivos (Tema 1.113), por ocasião do julgamento do Recurso Especial nº 1.937.821/SP, cuja tese é vinculante e de observância obrigatória por todos os Tribunais e pela Administração Pública. A tese restou assim definida:
A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando o Município vinculado a valores
1 MACHADO, Hugo de Brito. Curso de direito tributário. 28ª ed., Malheiros: São Paulo, 2007.p. 412.
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previamente estipulados em pautas fiscais. O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante instauração de processo administrativo próprio, em que se possibilite ao contribuinte a apresentação de contraprova. (Grifou-se)
Analisando a decisão do STJ, é possível extrair os seguintes pontos essenciais que tornam o lançamento complementar do Município de Itajaí nulo:
1.Prioridade do Valor da Transação: o STJ é categórico ao afirmar que a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado. E, mais importante, o valor da transação declarado pelo contribuinte (R$ 2.174.065,51, no caso do Recorrente) goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado.
2.Necessidade de Processo Administrativo Próprio e Contraditório: para que a presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte possa ser afastada, é indispensável a instauração de um "processo administrativo próprio", com a devida fundamentação técnica (como um laudo de avaliação individualizado do imóvel em questão) e, crucialmente, que seja possibilitada ao contribuinte a apresentação de contraprova.
No presente caso, o Município Recorrido simplesmente se utilizou de valores que mantém registrados em seu banco de dados, auferidos por meio de anúncios veiculados por imobiliárias da região, sem a instauração de um processo administrativo fiscal específico para avaliar o imóvel do Recorrente e demonstrar, de forma cabal, que o valor declarado na escritura não refletia o valor de mercado na data da transmissão. A simples comparação com um valor de oferta de outro imóvel, ainda que semelhante, não atende aos requisitos de individualização e comprovação exigidos pelo STJ.
A conduta do Município de Itajaí, ao desconsiderar o valor real da transação e arbitrar a base de cálculo do ITBI com base em metodologia genérica e sem o devido processo administrativo que garanta o contraditório e a ampla defesa, afronta diretamente a tese firmada pelo STJ, bem como os princípios constitucionais do contraditório, da ampla defesa e da legalidade.
Por isso, o valor declarado de R$ 2.174.065,51 (dois milhões cento e setenta e quatro mil sessenta e cinco reais e cinquenta e um centavos), representa o preço real da transação, negociado entre as partes em condições de mercado. Foi sobre esse valor que o imposto foi recolhido em 06/05/2021. Qualquer tentativa posterior de majorar a base de cálculo, sem a observância do rito legal e da jurisprudência consolidada no STJ, configura abuso de poder e desrespeito aos direitos do contribuinte.
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Desta forma, a irregularidade na identificação do valor venal do imóvel, para cálculo do ITBI impugnado pela Recorrente, está eivado de irregularidade que torna todo o ato passível de nulidade.
Nesse sentido, acolho a tese de nulidade do lançamento fiscal revisional, pelos fundamentos acima.
DO VOTO
Assim, diante das razões expostas e, pelos fundamentos aqui registrados, VOTO no sentido de DAR TOTAL PROVIMENTO, reformando a decisão de primeira instância, para declarar a nulidade da Notificação ITBI-7505/2020-2023. Este é o voto, o qual submeto ao crivo dos demais pares deste Egrégio Conselho para deliberação e decisão final.
Itajaí/SC, 09 de setembro de 2025.
CESAR RODRIGO ZEFERINO
Conselheiro Relator