EMENTA: TRIBUTÁRIO. RECURSO VOLUNTÁRIO. ITBI. IMPUGNAÇÃO.
DECLARAÇÃO DE BASE DE CALCULO MENOR QUE O VALOR VENAL
DO IMÓVEL. INFRINGÊNCIA AO ARTIGO 148 DO CTN NÃO
CONSTATADA. LEGALIDADE DA REVISÃO DA BASE DE CALCULO
POR MEIO DO VALOR VENAL DO IMÓVEL COM FULCRO NO
ARTIGO 70 DO CTN. UTILIZAÇÃO DO MÉTODO COMPARATIVO
COM BASE NA ABNT/NBR 14653-2, QUE DEMONSTROU QUE A
DIFERENÇA DE VALORES NÃO SUPERA O RAZOÁVEL E
PROPORCIONAL A 10%. PROVA UTILIZADA PELO AUDITOR FISCAL
EQUIVOCADA POR INOBSERVANCIA DOS VALORES REAIS
DECLARADOS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
XXX.XXX.X00-88
2.892,51
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RECURSO: 651711/2025
ESPÉCIE: Recurso Voluntário
RECORRENTE: RODOLFO MAGGIONI
RECORRIDO: FAZENDA PÚBLICA MUNICIPAL
RELATOR: WAGNER CAMILO DOS SANTOS
Assunto: IMPUGNAÇÃO À TERMO DE ARBITRAMENTO DE ITBI
Da Tempestividade
Nobres relatores, todas as condições do recurso estão
preenchidas, portanto, o mesmo, reúne todas as condições de estilo,
para ser apreciado por este conselho.
Do Relatório
Senhores conselheiros, o contribuinte interpôs impugnação em
face da Notificação Fiscal nº 652/2018-2023, relativo a imóvel transmitido,
matriculado ao 1º registro de Imóveis da Comarca de Itajaí, sob nº 54.321,
54039 e 54054, tendo como objeto, unidade autônoma, nº 904 e
garagens nº 331 (simples) e 346 (dupla), localizados, no Condomínio
BRAVA BEACH ECO RESIDENCE, COMÉRCIO, RESORT e HOTELARIA
RESIDENCIAL II, situado à Rua Delfim Mário de Pádua Peixoto, nº 1.110, em
Itajaí/SC.
O representante do contribuinte requereu junto ao Poder Público
guia para pagamento do ITBI, declarando para tanto, antes do
recolhimento, o valor estampado no contrato de compra e venda, no
valor de R$ 1.012.000,00 reais. Como não há possibilidade de declaração
abaixo dos valores referenciais de planta genérica, o serventuário, emitiu
guia para o mesmo, sendo que, veio a recolher o valor de R$ 25.733,24.
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O fisco municipal, no seu exercício regular de fiscalizar as
transmissões de imóveis que ocorrem em nossa cidade, deparou com o
caso, em 01 de setembro de 2022, intimando o contribuinte a prestar
informações e documentos capazes de demonstrar a construção do
valore venal objeto do tributo recolhido, o que fora atendido.
Após análise dos documentos fornecidos, a autoridade fiscal
observou que o valor declarado seria inferior ao valor praticado
normalmente no mercado imobiliário e assim, haveria valores
suplementares a ser recolhidos, por conta da necessidade de retificação
dos valores corretos que deveriam ser aplicados a transação, valores
estes, sem atualizações, na casa de R$ 2.892,51 reais. Assim, lavrou o
Termo de Retificação da Declaração e Arbitramento da Base de Cálculo
do ITBI, já citado aqui.
Em 07 de setembro de 2022, o contribuinte apresentou
impugnação por meio de defesa administrativa, discordando dos
métodos adotados pelo fisco, alegando formas aleatórias e
inobservância dos limites da norma ABN NBR 14653-2.
As alegações que fundamentam tanto a impugnação e o recurso
se fundam nas seguintes alegações:
A coleta de 09 amostras de imóveis no mesmo condomínio,
porém, aleatórios, pois localizam-se em sítios eletrônicos que
não podem ser constatados;
Os paradigmas trazidos não comportam similaridades com o
imóvel do contribuinte e assim se afastam da possibilidade
da aplicação de comparativos;
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Os valores suplementares, se houver não se afastam da
margem aceita pelo poder público e pela legislação, na
casa dos 10%;
Por fim, desacredita a ferramenta FIPEZAP, como método de
correção de valores pela questão cronológica, com a
alegação de afastamento com toda e qualquer legislação
que exista na federação.
Não houve a juntada de documentos que pudesse elidir o
valor arbitrado do fisco, como laudos, avaliações e outros.
O órgão julgador de primeira instância, sob a decisão
administrativa 022/2024, manteve integralmente o termo de
arbitramento, junto com a multa e juros.
Irresignado, o contribuinte ingressou com recurso a este
conselho no intuito que sejam revistas suas razões, e reformada a decisão
do OJPF, anulando o termo de arbitramento lavrado contra o imóvel do
mesmo.
É o relatório
Do Mérito e sua Fundamentação
Senhores Conselheiros, um dos pontos elencados pelo contribuinte,
tem o condão de fulminar a decisão de primeira instancia.
Primeiramente, devemos observar que a decisão do OJPF observa, de
forma míope, ao ver deste conselheiro, a declaração do contribuinte,
levando em consideração o contrato de compra e venda nos valores de
R$ 1.012.000,00. No entanto, como fica explícito, no processo de
fiscalização consta que, os valores recolhidos tomaram valores muito
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maiores como valores reais de ITBI, tanto que, a diferença de valores, é
menor do que 10% do valor total.
Assim, além do excesso de preciosismo da autoridade fiscal, que
pelo serviço de excelência, nos passa que não houve equívocos, o OJPF,
não teve uma visão minuciosa do processo de recolhimento dos tributos.
O método comparativo, antes de ser contestado no plenário, vale
salientar, trouxe, imóveis com características semelhantes, tamanho,
estrutura, localização e acabamentos. Assim, vejo legítimos para justificar
a construção do valor venal do objeto aqui debatido.
Sendo assim, chegamos a valores de base de cálculo dentro dos
limites de tolerância, que não refletem inexatidão, omissão ou má-fé do
contribuinte, não necessitando ao meu ver, o prosseguimento do termo
de intimação para recolhimento suplementar.
Neste caso em concreto, não vislumbro qualquer tipo de ataque
ao artigo 148 do CTN, por parte do contribuinte que, avalizando seu
comportamento, mesmo apresentando contrato de compra e venda do
objeto, recolheu valores de ITBI acima do previsto por si, aceitando o que
disse o Poder Público.
Assim, o termo de arbitramento quando trata da declaração do
contribuinte, equivoca-se, ao afirmar que o mesmo declarou para fins de
base de cálculo, os valores de R$ 1.012.000,00, frente aos R$ 1.431.287,30
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extraído da base de cálculo do município, pois, a declaração do
contribuinte nunca foi esta e sim de R$ 1.286.662,05.
Colaciono aqui o que diz o termo de arbitramento:
Desta feita, por estar dentro dos limites que não refletem
inexatidão, omissão ou fraude, os valores de base de cálculo e por sua
vez o imposto recolhido, razão assiste ao contribuinte e assim, lhe dou
provimento em suas razões, deixando de adentrar em outras searas por
não haver motivos.
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Do Voto
Assim sendo, na apuração desse relator, e, considerando os fatos
e fundamentos supra citados, VOTO PELO CONHECIMENTO do presente
Recurso e em seu mérito DAR-LHE TOTAL PROVIMENTO, reformando a
decisão de primeira instancia, por inobservância aos ditames aqui
expostos e explícitos nas razões do contribuinte.
É o voto que apresento aos demais Conselheiros, aceitando toda
e qualquer manifestação.
Itajaí (SC), 25 de setembro de 2025.
WAGNER CAMILO DOS SANTOS
Conselheiro Relator