EMENTA: TRIBUTO – ITBI – REVISÃO DE OFÍCIO DO LANÇAMENTO – ART. 149, V E VIII, DO CTN – VALOR VENAL DO IMÓVEL – CRITÉRIO DE AVALIAÇÃO DE MERCADO – LEGALIDADE DO ARBITRAMENTO – AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS PRINCÍPIOS DA LEGALIDADE TRIBUTÁRIA E DA SEGURANÇA JURÍDICA – IMPROCEDÊNCIA DAS ALEGAÇÕES DO CONTRIBUINTE – MANUTENÇÃO DO LANÇAMENTO.
XX.XXX.XXX/XXXX-60
3.101,46
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PROCESSO: 3020019/2023
RECORRENTE: CONSTRUTORA PONTEVEDRA LTDA.
RECORRIDO: Fazenda Municipal de Itajaí
ASSUNTO: Recurso Voluntário
OBJETO: ITBI
RELATOR: Cesar Rodrigo Zeferino
VALOR ATUALIZADO: R$ 5.344,20 (na data de interposição do Recurso)
1. DO RELATÓRIO
Trata-se de recurso voluntário oposto em face da decisão administrativa proferida
pelo Órgão Julgador de Processos Fiscais, que denegou provimento à impugnação
apresentada pela Recorrente, para manter integralmente a Notificação do ITBI nº
3254/2018-2023, referente a aquisição da propriedade do imóvel urbano identificada
como sendo o TERRENO urbano com área de 253,00 m2, representado pelo Lote nº 11
da Quadra 18, do Loteamento Santa Regina II, localizado na Rua Marcos Aurélio Seara,
nº 1156, no Bairro Espinheiros, Itajaí/SC, registrado em nome da Contribuinte/Recorrente
junto ao 2º ORI Itajaí com a matrícula nº R.5-45.795, no dia 01/11/2018.
O fato gerador do ITBI ocorreu em 01/11/2018, tendo o Contribuinte Recorrente
efetuado pagamento no valor de R$ 1.800,00 (mil e oitocentos reais), apurado sobre a
base de cálculo no valor de R$ 90.000,00 (noventa mil reais).
Efetuando a Revisão do Lançamento, o FISCO municipal arbitrou o valor da base
de cálculo do ITBI, com base num único anúncio de venda, extraído no site
www.imovelweb.com.br, acessado em 10/09/2021, que ofertava nesta data à venda, um
imóvel situado na mesma Rua e Bairro, pelo valor de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta
mil reais) (cf. fls. 26). O valor adotado na base de cálculo do Revisão do Lançamento foi
apurado com a decomposição realizada com o índice da Tabela FIPEZAP (fls. 27).
A Recorrente foi notificada do lançamento no dia 29/09/2023, conforme
comprovante juntado aos autos às fls. 28.
Inconformada a Recorrente defendeu ter o lançamento sido realizada fora dos
parâmetros legais, por motivo estranho as situações previstas no rol taxativo do art. 149
do CTN; face a ilegalidade da revisão de ofício do lançamento fundada em critério jurídico
vedado pelo art. 146 do CTN; ilegalidade por inobservância do art. 11 do Decreto
70.235/1972 e art. 50; por confronto ao princípio da legalidade tributária estabelecido no
art. 150, I, da CF e no art. 97 do CTN, por estabelecer critérios quantitativos não previstos
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em lei, excedendo ao estabelecido no art. 38 do CTN; e por violação aos arts. 16, 18 e 52, §2º da Lei Municipal Complementar de Itajaí, nº 20/2002.
Este é o relatório.
DO MÉRITO
Pela fundamentação apresentada pela Recorrente, razão não lhe assiste.
QUANTO AS LEGALIDADE DE REVISÃO DE OFÍCIO DO LANÇAMENTO E A APLICAÇÃO DO ART, 149 DO CTN
A Recorrente alega que o lançamento revisado foi realizado fora dos parâmetros legais e por motivo estranho às situações previstas no rol taxativo do art. 149 do Código Tributário Nacional. Tal alegação, contudo, não prospera.
O art. 149 do CTN estabelece, dentre outras hipóteses, que o lançamento pode ser revisto de ofício pela autoridade administrativa quando se comprove omissão ou inexatidão, por parte da pessoa legalmente obrigada, nos casos de lançamento por declaração (inciso V), ou quando deva ser apreciado fato não conhecido ou não provado quando do lançamento anterior (inciso VIII).
No presente caso, a revisão do lançamento do ITBI decorreu da constatação de que a base de cálculo declarada pela Recorrente (R$ 90.000,00) não correspondia ao valor de mercado do imóvel à época do fato gerador. A base de cálculo do ITBI, conforme preconiza o art. 38 do CTN, é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. O FISCO, ao identificar que o valor declarado estava subestimado em relação à realidade do mercado imobiliário local, cumpriu seu dever de promover a exatidão do lançamento.
A pesquisa de mercado realizada, com a utilização de anúncios de imóveis similares e a aplicação da Tabela FIPEZAP, são meios legítimos e usuais para a apuração do valor venal, visando corrigir a inexatidão da declaração inicial da Recorrente. Portanto, a revisão se enquadra perfeitamente nas hipóteses dos incisos V e/ou VIII do art. 149 do CTN, não havendo qualquer ilegalidade na atuação da Administração Fazendária.
QUANTO A INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO ART. 146 DO CTN E AO PRINCÍPIO DA LEGALIDADE TRIBUTÁRIA (ART. 150, I, CF E ART. 97 DO CTN)
A Recorrente argumenta que a revisão de ofício estaria fundada em "critério jurídico vedado" pelo art. 146 do CTN e que confrontaria o princípio da legalidade tributária (art. 150, I, da CF e art. 97 do CTN) por estabelecer critérios quantitativos não previstos em lei, excedendo o disposto no art. 38 do CTN.
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Contrariamente ao alegado, não houve ofensa ao art. 146 do CTN, que trata da reserva de lei complementar para dispor sobre normas gerais em matéria tributária. A revisão do lançamento não alterou a norma jurídica do ITBI, mas sim buscou aplicar corretamente a lei existente aos fatos.
Da mesma forma, não houve violação ao princípio da legalidade tributária. O art. 38 do CTN, recepcionado pelo ordenamento municipal, estabelece que a base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel. A Lei Municipal Complementar de Itajaí nº 20/2002 - CTM, em seus arts. 16 e 18, trata da forma de apuração do IPTU e não do ITBI. A ação do FISCO consistiu em determinar, com base em elementos objetivos de mercado, o verdadeiro valor venal do imóvel, e não em criar novo critério de tributação. A utilização de índices de mercado e comparativos de imóveis similares é uma metodologia amplamente aceita e necessária para que o FISCO possa cumprir sua função de fiscalizar e garantir a justa arrecadação, assegurando que o imposto incida sobre a real capacidade contributiva.
A Administração Pública tem o poder-dever de rever seus atos quando eivados de ilegalidade ou quando se constata a inexatidão dos dados que lhe deram suporte, como no caso da subavaliação do imóvel. A revisão não criou um novo tributo nem estabeleceu uma nova base de cálculo ex novo, mas sim corrigiu a aplicação da base legal já existente (valor venal), que foi inicialmente declarada de forma incorreta pela Recorrente.
A OBSERVÂNCIA DOS PROCEDIMENTOS LEGAIS E DA LEGISLAÇÃO MUNICIPAL (ARTS. 16, 18 E 52, §2º DA LEI MUNICIPAL COMPLEMENTAR DE ITAJAÍ, Nº 20/2002)
A Recorrente também aponta ilegalidade por inobservância do art. 11 do Decreto 70.235/1972 e art. 50, bem como por violação aos arts. 16, 18 e 52, §2º da Lei Municipal Complementar de Itajaí nº 20/2002 - CTM.
Primeiramente, é importante destacar que o Decreto nº 70.235/1972 regulamenta o processo administrativo fiscal no âmbito federal. A aplicação direta de suas disposições a processos fiscais municipais dependeria de expressa previsão na legislação municipal, o que não foi demonstrado. De toda forma, os princípios do devido processo legal, do contraditório e da ampla defesa foram plenamente observados, tendo a Recorrente sido notificada do lançamento revisado e exercido seu direito de impugnação administrativa.
Quanto à LMC nº 20/2002 – CTM, notadamente seus arts. 16 e 18, não preveem os critérios para a determinação da base de cálculo do ITBI, por tratar especificamente do IPTU, e o art. 52, §2º, que veda adoção de critérios aleatórios para apuração do valor venal do imóvel para fins de ITBI, não impede a revisão de ofício do lançamento tributário e nem o arbitramento da base de cálculo do tributo. A Recorrente demonstrou não conhecer o teor exato de cada artigo, trazendo interpretação equivocada e incompleta das faculdades da Administração Pública.
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É dever da fiscalização apurar o real valor venal do bem, podendo utilizar-se de diversos meios para tanto, inclusive pesquisa de mercado e comparação com imóveis semelhantes. A utilização de um único anúncio como referência inicial, complementado pela Tabela FIPEZAP para decomposição e ajuste, não configura arbitrariedade, mas sim um método válido de apuração de valor, especialmente quando se observa uma discrepância significativa em relação ao valor originalmente declarado. A revisão se deu no exercício regular do poder de fiscalização da Administração, conforme os ditames da Lei Municipal, visando a correta aplicação do imposto.
VOTO
Assim, diante das razões expostas e, pelos fundamentos aqui registrados, VOTO no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao Recurso Voluntário, reconhecendo a legítima e necessária para corrigir a subavaliação da base de cálculo do ITBI, utilizando-se de métodos razoáveis e transparentes para a apuração do valor venal do imóvel, mantendo-se hígida a decisão de primeira instância que convalidou os termos na Notificação ITBI-3254/2018-2023. Este é o voto, o qual submeto ao crivo dos demais pares deste Egrégio Conselho para deliberação e decisão final.
Itajaí/SC, 02 de outubro de 2025.
CESAR RODRIGO ZERERINO
Conselheiro Relator