TRIBUTÁRIO – ITBI – FATO GERADOR DO ITBI OCORRE NA TRANSMISSÃO DO BEM
IMÓVEL COM AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA – A REVISÃO DA BASE DE CÁLCULO PELO
FISCO NÃO FERE O TEMA 1.113 DO STJ – FIXA O VALOR NA DATA DA OCORRÊNCIA DO
FATO GERADOR – LCM 308/2017 ESTABELECE MODALIDADE DE LANÇAMENTO POR
HOMOLOGAÇÃO – CRITÉRIOS OBJETIVOS PARA REVISÃO DA BASE DE CÁLCULO -
PRECEDENTES TJSC - APELAÇÃO Nº 5015922-19.2021.8.24.0033/SC - NÃO HÁ COMO
INVALIDAR, POR SI SÓ, O MÉTODO COMPARATIVO, CONFORME JURISPRUDÊNCIA
MAJORITÁRIA DA CORTE – NECESSÁRIA A OBSERVÂNCIA DA NBR 16.531-2 –
ELASTICIDADE COM BASE NO FATOR DE OFERTA - NORMA PARA AVALIAÇÃO DE
IMÓVEIS URBANOS (INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE
ENGENHARIA DE SÃO PAULO 2011) – PRECONIZA UMA ELASTICIDADE DE 10% -
APLICADA AO VALOR ARBITRADO CORROBORA O VALOR DECLARADO – RECURSO
CONHECIDO E PROVIDO – PARA CANCELAMENTO DA NOTIFICAÇÃO ITBI 5302/2017-
2022.
XX.XXX.XXX/XXXX-40
23.503,07
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RECURSO VOLUNTÁRIO: 783-23-ITJ-REC
RECORRENTE: LUCERNA ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÕES LTDA.
RECORRIDA: Decisão de Primeira Instância Administrativa - OJPF
CONSELHEIRO RELATOR: Marcelo Fóes Scherer
VALOR DISCUTIDO: R$ 15.510,00 (valor em 11/11/2021)
MATÉRIA: Base de Cálculo do ITBI – Revisão de Ofício
I – RELATÓRIO
A empresa recorrente apresentou recurso contra a decisão de primeira instância, a
qual manteve incólume a Notificação ITBI 6488/2020-2021, que, em suma, procedeu com
o arbitramento da base de cálculo do ITBI dos imóveis de matrículas nº 55.272, 55.373,
55.370, 55.371, 55.372 e 55.362.
De acordo com a Julgadora de primeiro grau, o arbitramento realizado pela
autoridade fiscal encontra respaldo na legislação pátria e “se mostrou coerente com a
realidade do valor de mercado dos imóveis”.
Irresignada com a decisão, a recorrente alega:
1. Que o STJ fixou no Tema nº 1.113, a tese de que o ITBI deva ser calculado com
base no valor da negociação do imóvel e que, todos os argumentos utilizados pela
Julgadora de primeiro grau merecem ser revistos por este Ilustre Colegiado, sob pena de
aplicação de lei em sentido totalmente contrário ao já definido pelo STJ.
2. Argui que arbitramento realizado está em descompasso tanto com o decidido
pelo STJ, quanto no fato de que todo e qualquer ato da Administração Pública deve estar
previsto e vinculado à lei, sendo incompatível qualquer espécie de subjetivismo ou
valoração do agente público.
3. Avoca a decisão judicial exarada nos autos do processo nº 0301491-
02.2015.8.24.0033, que definiu que a atividade administrativa de arbitramento da base de
cálculo do ITBI a partir de “pesquisa de mercado” e “verificação da tabela da construtora”,
4. Adiante, afirma: que a negociação se deu entre particulares, não com a
incorporadora, e a diferença se justifica, inclusive, pelas condições do imóvel adquirido
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pela impugnante, uma vez que o apartamento necessitava de reformas e não possuía
qualquer mobília, enquanto os imóveis negociados pela incorporadora eram novos e não
dependiam de qualquer modificação.
6. Refuta a aplicação da multa em percentual de 30% sobre o total do imposto,
o que revela flagrante efeito confiscatório, em total desrespeito à norma contida no
art. 150, IV da CF/88.
7. Por fim, requer seja provido o presente recurso, para fins de que seja julgada
improcedente a autuação.
II – DOS FUNDAMENTOS
A alegação que o arbitramento proferido pelo fisco fere o Tema 1.113 do STJ não deve
prosperar. Pois o tema estabelece que o valor do negócio jurídico pode ser afastado mediando a
instauração do processo administrativo, o que de fato ocorreu com a intimação da Recorrente, a
lavratura do arbitramento e da notificação de lançamento, sua impugnação e consequente recurso
a este colegiado. Portando, não vislumbro afronta ao Tema 1.113 do STJ.
Quanto a alegação de subjetivismo e adoção de método aleatório, esta também não
merece acolhimento, pois o fisco adotou o método comparativo direto, ao utilizar duas amostras
de mercado, com base na Tabela da Incorporadora, valendo-se de dois apartamentos da mesma
torre do empreendimento, com data do mesmo mês do fato gerador, ou seja, da sua transmissão
no Registro de Imóveis. Este conselho tem validado arbitramentos no qual foram aplicados o
mesmo método comparativo direto.
O arbitramento tem o condão de fixar a base de cálculo do ITBI que, destarte, em muitos
casos é o valor do negócio, o seu fato gerador não é o negócio imobiliário, mas a transmissão do
bem imóvel, o que pode ocorrer em período dispare daquele, o que enseja a obrigação do Fisco
averiguar se o valor de mercado do bem ainda corresponde ao do negócio jurídico.
Ao avocar decisão do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, exarada nos autos do
processo nº 0301491-02.2015.8.24.0033, faz crer que o nosso tribunal fixou tese. No
entanto, não há uma unanimidade das decisões do TJSC. Sobre as decisões trago à baila
recente decisão do TJSC para corroborar este entendimento:
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APELAÇÃO Nº 5015922-19.2021.8.24.0033/SC
APELANTE: LIF ADMINISTRADORA DE BENS LTDA (AUTOR)
APELANTE: MUNICÍPIO DE ITAJAÍ/SC (RÉU)
APELADO: OS MESMOS
(...)
2.2 Mérito:
Embora tenha reconhecido a incidência do ITBI, a sentença declarou a invalidade do critério
eleito pelo Fisco para o arbitramento da base de cálculo, qual seja, o "método comparativo
direto".
No ponto, comporta reforma a decisão.
Não há como invalidar, por si só, o método comparativo, conforme jurisprudência
majoritária da Corte.
São diversos os precedentes originários da mesma Comarca:
"APELAÇÃO CÍVEL. MANDADO DE SEGURANÇA. TRIBUTÁRIO. ITBI. SENTENÇA DE
CONCESSÃO DA ORDEM. RECLAMO DO MUNICÍPIO.
IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO.
INACEITÁVEL VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU).
VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE.
POSSIBILIDADE DE REVISÃO PELO FISCO. APLICAÇÃO DAS TESES FIXADAS PELO
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA QUANDO DO JULGAMENTO DO RESP1937821/SP
(TEMA 1113).
IMPETRANTE QUE NÃO COMPROVOU EVENTUAL EXCESSO OU
DESPROPORCIONALIDADE, NO ARBITRAMENTO REALIZADO PELA MUNICIPALIDADE.
SENTENÇA CASSADA. ORDEM DENEGADA.
RECURSO CONHECIDO E PROVIDO." (TJSC, Apelação / Remessa Necessária n. 5012348-
22.2020.8.24.0033, rel. Sandro Jose Neis, Terceira Câmara de Direito Público, j. 19-12-2023).
[grifou-se]
"APELAÇÃO CÍVEL. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. RETIFICAÇÃO E ARBITRAMENTO
DA BASE DE CÁLCULO. NULIDADE DE NOTIFICAÇÃO FISCAL. ORDEM CONCEDIDA.
RECURSO DO MUNICÍPIO.
PRELIMINAR. NULIDADE DA SENTENÇA POR FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO. ARTIGO
489, §1º, INCISOS I, II EV, DO CPC. INOCORRÊNCIA. SENTENÇA QUE NÃO SE OLVIDOU
DA EXISTÊNCIA DE LEGISLAÇÃO ESTABELECENDO CRITÉRIOS PARA ARBITRAMENTO
DO IMPOSTO GUERREADO, MAS, DE MANEIRA FUNDAMENTADA, CONSIDEROU QUE
AS PROVIDÊNCIAS ADOTADAS PELO FISCO MUNICIPAL ESTAVAM EIVADAS DE
IRREGULARIDADE, POIS DEMASIADAMENTE GENÉRICAS. ASPECTOS NECESSÁRIOS
PARA O DESLINDE DA CONTROVÉRSIA EXPRESSAMENTE ANALISADOS NA SENTENÇA.
NULIDADE AVENTADA QUE EXIGE AUSÊNCIA COMPLETA DE FUNDAMENTAÇÃO. VÍCIO
INEXISTENTE. PRELIMINAR AFASTADA.
MÉRITO. PROVIDÊNCIAS ADOTADAS NA ESFERA ADMINISTRATIVA COM
FUNDAMENTO EM LEI LOCAL QUE ESTABELECE CRITÉRIOS OBJETIVOS PARA
FIXAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO DO ITBI (LCM N. 308/2017). IMPERIOSA OBSERVÂNCIA
DA ORIENTAÇÃO FIRMADA NO TEMA N. 1.113 PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.
VALOR DO IMÓVEL TRANSMITIDO EM CONDIÇÕES NORMAIS DE MERCADO. AUSÊNCIA
DE VINCULAÇÃO À BASE DE CÁLCULO DO IPTU.
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO, EM QUE PESE PASSÍVEL DE ADOÇÃO, QUE, NO
PRESENTE CASO, NÃO FOI REALIZADO A CONTENTO. MERA ANÁLISE DE UM ÚNICO
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ANÚNCIO DO MERCADO IMOBILIÁRIO QUE SE AFIGURA INSUFICIENTE PARA FINS DE
APURAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO DO IMPOSTO QUE INCIDE SOBRE A TRANSMISSÃO
DE BENS IMÓVEIS(ITBI). BANCO DE DADOS ESPECIFICAMENTE REFERENTE AO
IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO INSERVÍVEL PARA A HIPÓTESE.
CARÊNCIA DE PARÂMETROS ROBUSTOS PARA APURAÇÃO DAS DIFERENÇAS
EXIGIDAS. IMPROPRIEDADE DA APURAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO QUE, VIA DE
CONSEQUÊNCIA, TORNA INDEVIDO O VALOR ATRIBUÍDO NA NOTIFICAÇÃO FISCAL
GUERREADA. DIREITO LÍQUIDO E CERTO DA PARTE IMPETRANTE AFERÍVEL NO CASO
CONCRETO. PRECEDENTES IDÊNTICOS EMANADOS PELA QUINTA
CÂMARA DE DIREITO PÚBLICO (5004762-94.2021.8.24.0033) E TERCEIRA CÂMARA DE
DIREITO PÚBLICO(5005088-25.2019.8.24.0033). MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.
RECURSO DESPROVIDO." (TJSC, Apelação n. 5025209-06.2021.8.24.0033, rel. André Luiz
Dacol, Quarta Câmara de Direito Público, j. 14-12-2023). [grifou-se]
"AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA. ITBI. PLEITO DE CONCESSÃO DE
TUTELA DE URGÊNCIA INDEFERIDO NA ORIGEM. RECLAMO DA PARTE AUTORA.
[1] NULIDADE DA AUTUAÇÃO PELA AUSÊNCIA DE REGULAR NOTIFICAÇÃO FISCAL.
AFASTAMENTO. INTIMAÇÃO DO PROCURADOR CONSTITUÍDO PELA SOCIEDADE
EMPRESÁRIA, COM APRESENTAÇÃO DE DEFESA ADMINISTRATIVA. APARENTE
AUSÊNCIA DE PREJUÍZO.
[2] IMUNIDADE TRIBUTÁRIA INCONDICIONADA NA TRANSMISSÃO DE BEM IMÓVEL
PARA REALIZAÇÃO DE CAPITAL SOCIAL, À LUZ DO TEMA N. 796 DO STF. TESE
IMPROFÍCUA. ATIVIDADE IMOBILIÁRIA PREPONDERANTE DA AGRAVANTE. EXCEÇÃO À
REGRA IMUNIZANTE DO ART. 156, § 2º, I, DA CF. FIRME ENTENDIMENTO DESTE
SODALÍCIO.
[3] APURAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO. IMPOSSIBILIDADE DE FIXAÇÃO DE VALOR
VENAL COM BASE EM ANÚNCIOS IMOBILIÁRIOS E DESÁGIO "INVENTADO" DE 20% OU
10%, POR CONFIGURAR MÉTODO ALEATÓRIO, EM CONTRARIEDADE COM O TEMA N.
1.113 DO STJ. IMPERTINÊNCIA. EXORBITÂNCIA DOS VALORES EMPREGADOS PELO
FISCO NÃO DEMONSTRADA. ADOÇÃO APARENTEMENTE ADEQUADA DE MÉTODO
COMPARATIVO DE DADOS DO MERCADO PARA AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS, AO
ENCONTRO DO QUE PRECONIZA A LEGISLAÇÃO MUNICIPAL.
[4] ILEGITIMIDADE DOS ÍNDICES DE JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA.
DESCABIMENTO. AUTONOMIA MUNICIPAL PARA ESTABELECER OS INDEXADORES.
TESE FIRMADA PELO STF NO JULGAMENTO DO TEMA N. 1.062 LIMITADA AOS
ESTADOS E AO DISTRITO FEDERAL. TEMA N. 1.217 DA REPERCUSSÃO GERAL, POR
SEU TURNO, AINDA PENDENTE DE JULGAMENTO. PROBABILIDADE DO DIREITO NÃO
VISLUMBRADA. DECISÃO A QUO MANTIDA.
RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO." (TJSC, Agravo de Instrumento n. 5051098-
90.2023.8.24.0000, rel.Odson Cardoso Filho, Quarta Câmara de Direito Público, j. 14-12-2023).
[grifou-se]
No caso, verifica-se que Fisco municipal valeu-se de método comparativo para definir o
valor venal do imóvel em questão, tendo por base outros anúncios imobiliários relativos
a imóveis de mesmas características ou semelhantes, ressalta-se, um dos métodos mais
utilizados em avaliações imobiliárias.
Não há que se falar em aplicação de "critério aleatório".
Os critérios foram apresentados de forma minuciosa pela Fazenda no termo de retificação da
declaração e arbitramento da base de cálculo do ITBI (evento 01, Not. 5, 1G).
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Tudo indica que houve a adoção adequada de método comparativo de dados do mercado para
avaliação dos imóveis, ao encontro do que preconiza a legislação municipal, formalizando-se o
lançamento, pois, em conformidade com os ditames do REsp 1.937.821/SP, leading case do
TEMA 1.113/STJ:
"a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de
mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada
como piso de tributação;
b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente
com o valor de mercado,que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular
instauração de processo administrativo próprio (art. 148do CTN);
c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor
de referência por ele estabelecido unilateralmente (Tema n. 1113)."
Não há nada de concreto nos autos que desabone a avaliação realizada, capaz de sugerir que
o arbitramento realizado não corresponda ao valor de mercado do imóvel.
A presunção de veracidade dos valores declarados pelo contribuinte foi regularmente afastada
pelo Fisco.
No mesmo sentido, desta Relatoria:
"EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. REANÁLISE DETERMINADA
PELO STJ NO ARESP2.042.510/SC (REL. MIN. MAURO CAMPBELL MARQUES) POR
OFENSA AO ART. 1.022 DO CPC. ITBI. DECISÃO EMBARGADA QUE CONCLUIU PELA
ADEQUAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO DO ITBI UTILIZADA PELO FISCO: VALOR DE
MERCADO. ARBITRAMENTO. ART. 148 DO CTN. OMISSÃO INEXISTENTE. AUSÊNCIA DE
CONTRARIEDADE, INCLUSIVE, EM RELAÇÃO À ORIENTAÇÃO JURISPRUDENCIAL
SUPERVENIENTE, ORIUNDA DO RESP 1.937.821/SP, LEADING CASE DO TEMA
1.013/STJ. ARBITRAMENTO DA BASE DE CÁLCULO DO TRIBUTO COM BASE NO VALOR
DO BEM EM CONDIÇÕES DE COMPRA E VENDA NO MERCADO, APÓS A INSTAURAÇÃO
DE PROCESSO ADMINISTRATIVO PRÉVIO. EMBARGOS REJEITADOS.
Excepcionalmente, pode-se conferir efeitos infringentes aos embargos de declaração quando a
alteração jurisprudencial invocada originar-se de decisões de caráter vinculante proferidas pelo
STF ou STJ, "em atenção à instrumentalidade das formas, de modo a garantir a celeridade, a
eficácia da prestação jurisdicional e a reverência ao pronunciamento superior" (STJ, EDcl nos
EREsp n. 1.393.102/SC, rel. Min. Napoleão Nunes Maia Filho, Primeira Seção, j. em 24-11-
2020, DJe de 1º-12-2020).
Quanto à base de cálculo do ITBI, se a presunção de veracidade dos valores declarados
pela contribuinte foi afastada pelo Fisco mediante a regular instauração de processo
administrativo prévio, não havendo confronto hábil de informações, não há falar em
contrariedade ao paradigma invocado (TEMA 1.013/STJ), no bojo do qual foram assentadas
as seguintes teses:
"1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de
mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser
utilizada como piso de tributação;
2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente
com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular
instauração de processo administrativo próprio (artigo148 do Código Tributário Nacional -
CTN);
3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor
de referência por ele estabelecido de forma unilateral." (REsp n. 1.937.821/SP, rel. Min. Gurgel
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de Faria, Primeira Seção, j. em 24-02-2022,DJe de 03-03-2022)" (TJSC, Apelação n. 5005874-
17.2019.8.24.0018, Segunda Câmara de Direito Público, j. 04-10-2022).”
Notadamente, a base de cálculo do ITBI é o valor de mercado do bem no
momento da transmissão, a qual ocorre na sua averbação na matrícula junto ao Registro
de Imoveis, o que pode coincidir com o valor do negócio ou não, dependendo do lapso
temporal e das variáveis de mercado e das condições da negociação. Portanto, não
merece prosperar a tese aventada pela Recorrente, que a base de cálculo é o valor
pactuado.
A Recorrente tão somente se apoia na tese de que o valor declarado, com base
no negócio jurídico, firmado entre particulares não pode ser comparado com o valor praticado
com a Incorporadora. Em verdade, no caso em tela, os apartamentos postos à venda pela
Incorporadora constituem num elemento importante para a fixação do valor médio de mercado dos
imóveis do empreendimento, da Tabela acostada ao processo de fiscalização temos 18 (dezoito)
imóveis à venda no mesmo condomínio.
Destarte as amostras utilizadas sejam totalmente válidas e a Recorrente não
apelar pelos ditames da NBR 16.531-2, entendo que devamos adentrar nesta matéria, pois a LCM
308/2017 determina que seja observada a referida Norma Regulamentadora. No que concerne ao
método comparativo direto, a norma em seus dispositivos determina:
“9.2.1.5 O engenheiro de avaliações deve analisar o modelo, com a verificação da
coerência da variação das variáveis em relação ao mercado, bem como o exame de
suas elasticidades em torno do ponto de estimação. “
A elasticidade com base no Fator de Oferta ou Comercialização, é recomendado que
seja considerado no tratamento de dados na avaliação de imóveis. O Instituto Brasileiro de
Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo no item 10.1 da Norma Para Avaliação de
Imóveis Urbanos (2011) assim define:
“10.1 Fator oferta
A superestimativa dos dados de oferta (elasticidade dos negócios) deverá ser
descontada do valor total pela aplicação do fator médio observado no mercado. Na
impossibilidade da sua determinação, pode ser aplicado o fator consagrado 0,9
(desconto de 10% sobre o preço original pedido). “
Com base nesta premissa, aplicando-se o fator de elasticidade consagrado, teríamos como
valor de amostra, tomando-se pela média obtida de R$ 6.000.000,00:
Valor máximo R$ 6.000.000,00 x 1,10 = R$ 6.600.000,00;
Valor mínimo R$ 6.000.000,00 x 0,90 = R$ 5.400.000,00.
Ou seja, o valor declarado pela Recorrente, que fora de R$ 5.450.000,00, encontra-se
dentro da elasticidade de oferta. Portanto, entendo que o critério utilizado para desconsiderar a
declaração do sujeito passivo e arbitrar o valor venal do imóvel não encontra amparo na técnica
preconizada pela Norma.
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Destarte o entendimento acima derrua o arbitramento, declarando-o nulo e
consequentemente enseja no cancelamento da notificação e multa, entendo necessário rebater a
alegação de confisco da multa aplicada de 30%. É vedado a este conselho analisar a
constitucionalidade ou negar vigência à legislação municipal, vide artigos 64 e 65 da Lei
5.326/2009. Ademais, o tema 863 está em discussão no STF e discute-se a possibilidade de
fixação de multa punitiva superior a 100% do tributo devido. A multa aplicada no caso em tela se
trata de multa punitiva tributária, senão vejamos o que determina o Artigo 65 da Lei Complementar
Municipal 20/2002:
“Art. 65 - Constatada pela fiscalização, a omissão de dados ou a falsidade das declarações
consignadas nas escrituras ou instrumentos particulares de transmissão ou cessão, o imposto ou
sua diferença serão exigidos com o acréscimo da multa de 30% (trinta por cento), calculada sobre
o montante do débito apurado, sem prejuízo dos acréscimos devidos em razão de outras infrações
eventualmente praticadas. (Redação dada pela Lei Complementar nº 21/2003)”
Desta forma, o tema 863 limita a 100% o percentual das multas fiscais qualificadas em
razão de sonegação, fraude ou conluio, mesmo que adentrássemos no mérito da
constitucionalidade da multa do Art. 65 do CTM, esta encontra-se dentro dos limites fixados pelo
Supremo Tribunal Federal.
DO VOTO
ANTE AO EXPOSTO, entendo que o valor declarado pela Recorrente deve
prevalecer ante ao arbitrado, isto posto, CONHEÇO do Recurso Voluntário e a ele DOU
PROVIMENTO para cancelar a Notificação ITBI 6488/2020-2021
É como voto, submetendo aos pares e respeitando qualquer posicionamento
contrário.
Itajaí-SC, 12 de setembro de 2024.
Marcelo Fóes Scherer
Conselheiro Relator
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