EMENTA: RECURSO VOLUNTÁRIO. ITBI. REVISÃO DE OFÍCIO ITBI ARBITRAMENTO. COMPARATIVO COM IMÓVEIS CONTEMPORÂNEOS AO FATO GERADOR E NA MESMA LOCALIDADE. APLICADO O FATOR GLEBA EM FAVOR DO RECORRENTE. OPORTUNIZADO AO CONTRIBUINTE APRESENTAR LAUDO OU CONTRAPROVA NÃO EXERCIDA. COBRANÇA DE VALOR COMPLEMENTAR. VALOR DO ARBITRAMENTO MANTIDO. NÃO CONCRETIZAÇÃO DE FALSIDADE E/OU OMISSÃO DE DADOS, AFASTADO A PENALIDADE DE 30% DO ART. 65 DA LC MUNICIPAL 20/2002.
XX.XXX.XXX/XXXX-96
337.918,25
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RECURSO:3190020/2022
PROCESSO: 1400025/2021
RECORRENTE: SBD COMERCIO DE ALIMENTOS LTDA.
RECORRIDO: Fazenda Municipal
RELATOR: Maicon Rodrigues
1. DO RELATÓRIO
O Recorrente protocolou impugnação concernente a
irresignação quanto a lavratura da Notificação de Lançamento
ITBI 3484/2017-2021, cuja defesa resultou indeferida nas
instâncias inferiores administrativas.
A matéria ora debatida decorre da revisão de ofício do
tributo ITBI, relativa ao imóvel terreno urbano de área
17.294,64 m², com edificações de área 3.729,4 m², registrado
junto ao 2° Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de
Itajaí sob matrícula de n° 59.855, cuja transmissão ocorreu
em 09/10/2017, data do fato gerador.
O fisco promoveu uma revisão de ofício em 15/04/2021,
concluindo que o valor declarado por ocasião da solicitação
da guia, seria inferior ao praticado no mercado imobiliário,
retificando o cálculo do imposto devido pôr Termo de
Retificação da Declaração e Arbitramento da base de cálculo
do ITBI.
A notificação e os parâmetros de revisão do arbitramento
decorrem que ao examinar a declaração e dados constantes na
guia expedida, comparando com outros imóveis semelhantes
transmitidos, constatou-se que os imóveis foram transmitidos
inferiores aos praticados pelo mercado imobiliário, na data
da transmissão dos imóveis.
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Na geração da guia de ITBI 3484/2017 o contribuinte declarou o valor pactuado de R$ 8.500.000,00, sendo notificado a recolher a diferença de R$ 225.396,77.
Realizada pesquisa em bancos de dados da Secretaria da Fazenda, em sites de anúncios de imóveis à venda similares e com características semelhantes ou iguais do imóvel transmitido pelo recorrente com objetivo de aferir o valor mercado do imóvel na época do fato gerador.
Foram utilizados três imóveis paradigmas no bairro Cordeiros, cuja média de valores do M² foi de R$ 1.106,90 por m², conforme tabela apresentada no OJPF, abaixo:
Os imóveis paradigmas foram considerados anúncios de julho de 2017, contemporâneos fato gerador de 10/2017, em virtude das amostras serem de dimensões inferiores ao imóvel objeto do arbitramento, o fisco aplicou o fator Gleba de 0,670, conforme literatura técnica e legislação Municipal Vigente, que considera a homogeneização das amostras para efeito de equalização com áreas maiores de 10.000,00 m².
Adequando os valores com os parâmetros supracitados de gleba, o valor do m² baixou de R$ 1.106,90 m² para R$ 741,62 m², o que multiplicado e considerando a metragem da área do terreno, em 17.294,64 m², chegou-se o valor do lote em R$ 12.826.050,92.
Já a edificação construída no terreno de 3.729,4 m², referente a um galpão de alvenaria fechado, para uso
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comercial, dado o mesmo ser construído há mais de 40 anos, conforme habite-se n° 191/1973, o fisco considerou que valor da edificação é muito próximo ao valor venal predial para fins de IPTU, considerando a construção no valor de R$ 1.367.812,18.
Neste sentindo, o valor venal arbitrado do imóvel, considerando (terreno e edificação) foi de 14.193.863,10 (quatorze milhões e cento e noventa e três mil oitocentos e sessenta e três reais e dez centavos), na data do fato gerador.
O OJPF ainda narra que foi oportunizado ao requerente instruir o processo administrativo tributário com provas documentais, avaliações ou perícias do imóvel objeto de arbitramento e assim nada o fez.
Em síntese, o recorrente alega que o histórico de compra e venda, conforme proposta de compra em venda em 24/03/2017 e escritura pública, que o negócio foi intermediado por empresas do ramo imobiliário, onde as empresas possuem CRECI sendo o valor declarado correspondente ao real da negociação.
Que a escritura pública foi lavrada no valor da negociação de R$ 8.500.000,00, sendo que o imposto recolhido foi de R$ 170.000,00, conforme guia emitida PMI em 15 de setembro de 2017.
Que a veracidade do negócio e seu respectivo valor, consta da escritura, sendo emitida Declaração sobre Operações Imobiliárias (DOI), conforme determinações do Ministério da Fazenda.
Que o município de Itajaí, nos termos de Lei Complementar n°. 307/2017, não houve qualquer objeção com o valor incidentes do negócio jurídico entabulado, cumprindo de boa-fé as exigências do CTM, não tendo cabimento o arbitramento quase 04 anos do fato gerador.
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Que o fisco se utilizou de método a margem da própria legislação, sem explicitar que o pagamento efetuado pelo impugnante foi realizado de má-fé, através de declarações inidôneas e não verdadeiras do negócio jurídico realizado.
Por fim pugna que agiu dentro da lei e não causou nenhum dano ao erário público, prestou declarações verdadeiras, conforme documentos juntados, citando decisão do STJ e requerendo reforma da decisão para anular o lançamento, o recebimento e processamento do recurso.
Este é o relatório que entendo cabível.
DO MÉRITO
Conforme já transcrito na síntese dos fatos, o ponto controvertido decorre da diferença declarada pelo contribuinte do valor do imóvel na data do fato gerador para o valor de mercado atribuído pelo fisco municipal, por ocasião do arbitramento.
Para fins de cálculo base do tributo considera-se o valor de mercado, por ocasião da sua transferência realizada perante o Registro de Imóveis.
Neste sentido a jurisprudência de Tribunal de Justiça de Santa Catarina tem se manifestado:
REMESSA NECESSÁRIA. TRIBUTÁRIO. ITBI. CONDICIONAMENTO DO REGISTRO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA AO RECOLHIMENTO PRÉVIO DE ITBI. IMPOSSIBILIDADE. FATO GERADOR DO TRIBUTO QUE OCORRE SOMENTE COM A TRANSMISSÃO EFETIVA DA PROPRIEDADE. EXEGESE DO ART.156, II, DA CF, E ART. 35 DO CTN. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA. REMESSA DESPROVIDA.” O fato gerador do ITBI é o registro imobiliário da transmissão da propriedade do bem imóvel motivo pelo qual não incide referida exação sobre o registro imobiliário de escritura de resilição de promessa
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de compra e venda, contrato preliminar que poderá ou não se concretizar em contrato definitivo.”(STJ, AgRg no AgRg no REsp 764.808/MG, Rel. Ministro Luiz Fux, Primeira Turma, j. 15.3.07). (TJSC. Reexame Necessário nº 0312268-46.2015.8.24.0033. Rel. Des. Francisco Oliveira Neto. Julgado em 06/06/2017).
Na mesma linha o Código Tributário dispõe sobre a temática:
Art. 52 Para efeito de recolhimento do imposto deverá ser utilizado o valor pactuado no negócio jurídico ou o valor venal atribuído ao imóvel ou ao direito transmitido, aquele que for maior, atualizado monetariamente, de acordo com a variação dos índices oficiais, no período compreendido entre 1º de janeiro e a data em que for lavrada a escritura ou instrumento particular.
Desta maneira, vislumbra-se que há possibilidade da primeira instância promover o arbitramento tomando como parâmetro os valores da venda cujo as amostras encontram-se que guardem similaridade com o terreno paradigma e ainda revelando uma distorção considerável entre o valor declarado e o valor de mercado.
No caso em apreço, dão conta que o fato gerador ocorreu em 09/10/2017, já as 03 amostras utilizadas são de julho de 2017.
Assim, da documentação acostada pelo contribuinte, não se vislumbra documentos que pudessem elidir o arbitramento fiscal, vez que o fisco considerou amostras de imóveis comercializados contemporâneas ao fato gerador, ou seja, transmissão e registro da propriedade, ainda aplicando o fator gleba, que diminuiu o valor do metro quadrado do imóvel.
Neste sentido, caberia a contribuinte apresentação de apresentação de avaliação contraditória, nos termos art. 70,
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Parágrafo único, do Código Tributário Municipal, a fim de elidir o arbitramento do fisco.
Desta forma, é razoável que o fisco utilize dos critérios disponíveis para fixar o arbitramento de sorte que, no aspecto temporal, o imposto declarado permita a revisão, é legítimo que o fisco assim o faça como poder inerente vinculado da Autoridade Fiscal à bem da Administração Pública. Art. 142, parágrafo único do CTN.
Desta maneira, tenho que o fisco utilizou mecanismo lógico no arbitramento, utilizando-se de amostra na mesma avenida e mesmo bairro, por ocasião da data base da transferência da propriedade, ou seja, ano de 2017, em imóvel com características semelhantes ao do recorrente e ainda aplicando o fator gleba em favor do recorrente.
Nesta toada, ao contribuinte foi oportunizado elidir o arbitramento fiscal, através de apresentação de laudo de avaliação, ou justificar eventual diferença ou característica que afastasse a utilização do terreno parâmetro, situação que confrontaria o valor arbitrado, a fim dirimir eventual discrepância do valor de mercado do imóvel arbitrado.
Compulsado o processo administrativo, verifica-se que o contribuinte não apresentou a respectiva contraprova prevalecendo como prova, nos autos, o valor indicado pela autoridade fiscal.
O Superior Tribunal de Justiça julgou que é legítimo o arbitramento do ente tributante, devendo-se levar em consideração o valor de mercado respectivo imóvel:
TRIBUTÁRIO. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/2015. INEXISTÊNCIA. ITBI. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE INDÉBITO. LANÇAMENTO POR DECLARAÇÃO. DIVERGÊNCIA DO FISCO QUANTO AO VALOR VENAL DECLARADO PELOS COMPRADORES DO IMÓVEL. POSTERIOR LANÇAMENTO DE
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OFÍCIO (SUBSTITUTIVO). AUSÊNCIA DE PRÉVIO PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO. ART. 148 DO CTN. NECESSIDADE DE PERÍCIA JUDICIAL. 1. Cuida-se de agravo em Recurso Especial, que ora se traz a julgamento em conjunto com o próprio apelo raro, como permite o art. 1.042, § 5º, do CPC/2015. 2. Versa a lide sobre pedido de repetição de indébito, em que contribuintes reivindicam do Fisco Distrital a devolução de valor de ITBI alegadamente pago a maior, no âmbito de específica aquisição imobiliária. 3. Não há ofensa aos arts. 489 e 1.022, II, do CPC/2015, quando o Tribunal de origem dirime, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas, apreciando integralmente a controvérsia posta nos autos. 4. A jurisprudência do STJ já se manifestou no sentido de que, constituindo o valor venal do bem transmitido a base de cálculo do ITBI, caso a importância declarada pelo contribuinte se mostre nitidamente inferior ao valor de mercado, pode o Fisco arbitrar a base de cálculo do referido imposto, desde que atendida a determinação do art. 148, do CTN (RESP 261.166/SP, Rel. Ministro José DELGADO, PRIMEIRA TURMA, julgado em 12/9/2000, DJ 6/11/2000, p. 192). 5. No caso concreto, nada obstante a considerável discrepância entre o valor declarado pelos contribuintes e aquele considerado como de mercado pela entidade tributante (o Fisco arbitrou valor equivalente a quase o dobro do informado pelos compradores do imóvel), a Corte de origem entendeu dispensável a realização de prévio procedimento administrativo fiscal para fins de lançamento do ITBI, afrontando, com isso, ao art. 148 do CTN. 6. Sob pena de supressão de instância, imperioso que os autos retornem ao primeiro grau de jurisdição, a fim de se implementar a avaliação pericial do imóvel objeto da exação, em modo de prova equidistante e imparcial, capaz de subsidiar o julgador na correta apuração do valor venal do bem, enquanto base de cálculo do incidente ITBI (art. 38 do CTN), ensejando o consequente e adequado deslinde da pretensão repetitória posta na exordial. 7. Agravo em Recurso Especial conhecido para dar parcial provimento ao Recurso Especial dos contribuintes.
(STJ - ARESP: 1452575, Relator: SÉRGIO LUÍZ KUKINA, PRIMEIRA TURMA, Data de Publicação: 27/06/2019)
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Desta forma, o fisco promoveu a revisão de ofício dentro da legalidade, utilizando como parâmetro adequado, por outro lado, em que pese oportunizado o contraditório, através de laudo de avaliação, o contribuinte manteve-se inerte.
Dos argumentos do contribuinte, em que pese informar que o negócio jurídico foi intermediado por corretores, não trouxe quaisquer avaliações ou documentação técnica que pudesse justificar tamanha diferença entre o valor negociado e o valor de mercado arbitrado.
É sabido que negociações de grande vulto a margem de negociação é permissível, o que no caso concreto não se trata de uma operação à vista, ainda decorre de uma diferença substancial entre o valor da negociação/declarado de R$ 8.500.000,00 e o valor venal arbitrado de R$ 14.193.863,10.
Por fim, quanto a multa aplicada de 30% (trinta por cento), nos termos do art. 65 da Lei Complementar n° 20/2002, vislumbra-se que o contribuinte não se utilizou de informações falsas ou omissão de dados a fim de ludibriar o fisco, vez que este seria motivo que autoriza tal penalidade, vejamos a redação da lei em comento:
Art. 65 - Constatada pela fiscalização, a omissão de dados ou a falsidade das declarações consignadas nas escrituras ou instrumentos particulares de transmissão ou cessão, o imposto ou sua diferença serão exigidos com o acréscimo da multa de 30% (trinta por cento), calculada sobre o montante do débito apurado, sem prejuízo dos acréscimos devidos em razão de outras infrações eventualmente praticadas. (Redação dada pela Lei Complementar nº 21/2003)
(...)
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No caso em tela, o contribuinte apresentou os documentos disponíveis, como escritura pública que a mesma informa o valor da negociação e forma de pagamento.
Desta forma, pugnou ainda que não há quaisquer provas de omissão de dados ou falsidade por parte do contribuinte, sendo legítimo que se utilize dos meios adequados para ampla defesa e contraditório.
Assim, não se identifica na conduta da contribuinte situação ensejadora da multa aplicada, vez que não adotou postura de omissão de dados ou falsidade perante a autoridade fiscal.
Uma vez que em sua peça recursal declara expressamente que não se utilizou de má-fé, falsidade e o omissão de dados, impugnando o respectivo item, colho da exclusão da multa de 30% da notificação ITBI.
Ante todo o exposto, VOTO no sentido de CONHECER do recurso apresentado e em seu mérito DAR PARCIAL PROVIMENTO, somente para excluir a multa de 30% (trinta por cento) do art. 65 da Lei Complementar n° 20/2002, com a substituição da multa de 10% de acordo art. 245 do CTM, mantendo incólume os demais itens da decisão de primeira instância.
Itajaí, 16 de julho de 2024.
MAICON RODRIGUES
Conselheiro Relator