EMENTA: TRIBUTÁRIO. RECURSO VOLUNTÁRIO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. ARBITRAMENTO. REVISÃO DE OFÍCIO. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. TEMA 1.113/STJ. METODOLOGIA. ABNT NBR 14653-2. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO.
XX.XXX.XXX/XXXX-57
92.889,18
CONSELHO MUNICIPAL DE CONTRIBUINTES - COMDECON
Criado pela Lei Orgânica e Lei 2.635 DE 18/06/91
R. Manoel Vieira Garção, 120, salas 601 e 602, Itajaí - SC (47) 3241-7400 - comdecon@Itajai.sc.gov.br
RECURSO: 484064/2025
PROTOCOLO: 4298-24-ITJ-REC
ESPÉCIE: Recurso Voluntário
RECORRENTE: CONSTANTIN PARTICIPAÇÕES LTDA
RECORRIDA: Secretaria da Fazenda Municipal de Itajaí
CONSELHEIRO RELATOR: Maurício Heinrich Klein OBJETO: Base de Cálculo do ITBI – Revisão de Ofício VALOR: R$ 92.889,18 (na data de interposição do recurso) 1. Dos Fatos: O recurso voluntário impetrado em face à decisão nº 055/2024 do Órgão Julgador de Processos Fiscais versa sobre a Notificação de ITBI nº 3934/2018-2023 relativa à transmissão de terreno com área de 4.930,18 m², localizado na Rodovia BR 101, nº 1355, conforme matrícula nº 49.429 do 2º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Itajaí. Tal notificação fora realizada pelo Fisco por entender que o contribuinte declarou o valor venal incorretamente (R$ 735.059,48), inferior ao valor praticado pelo mercado imobiliário (R$ 2.642.132,76). Os imóveis utilizados como paradigmas foram consultados no banco de dados da Secretaria da Fazenda e sites de anúncios de imóveis à venda. No total considerou-se dois imóveis no mesmo bairro, ambos localizados na Rodovia BR 101, utilizando-se, ainda, do método comparativo direto da norma ABNT NBR 14653-2. Na referida decisão administrativa negou-se provimento à impugnação, mantendo-se integralmente a notificação. O recorrente requer pela reforma total desta e pela nulidade da notificação. Para justificar tal pleito, alega em seu recurso ao órgão colegiado: (i) Pelo vício insanável devido à ausência de motivação para o arbitramento. Conforme o Artigo 148 do Código Tributário Nacional (CTN) e o Artigo 70 da Lei Complementar 20/2002 (Código Tributário do Município de Itajaí),
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o procedimento de arbitramento só é cabível quando a declaração de valor do contribuinte for omissa ou não mereça fé, requisitos que não foram apontados nem no Termo de Arbitramento nem na Notificação. O Fisco teria, portanto, desconsiderado a presunção de veracidade da declaração de valor prestada pelo contribuinte em afronta ao tema 1.113 do STJ; (ii) Argumenta que a metodologia utilizada pela Recorrida para arbitrar a nova base de cálculo não seguiu as diretrizes da norma ABNT NBR 14653-2, que deveria ser observada conforme estabelece a Lei Complementar Municipal 308/2017; (iii) Por fim, contesta a inadequação do método comparativo direto utilizado pelo Fisco. Argumenta que as amostras consideradas não são adequadas, possuindo metragens significativamente maiores e, consequentemente, maior potencial construtivo e valor comercial. A empresa também aponta a expressiva variação do valor do m² em anúncios de imóveis na mesma localidade (Bairro Salseiros, frente BR 101), que pode variar entre R$ 826,44/m² e R$ 2.551,00/m², evidenciando uma diferença de 208,67% e, assim, invalidando a precária metodologia comparativa. 2. Da Fundamentação: Em sua peça recursal contra a decisão de primeira instância, a qual manteve incólume a notificação de ITBI, o ora recorrente argumenta, de forma central, pela ausência de motivação para o arbitramento. Para analisar tal ponto, faz-se necessário trazer à baila o que dispõe o Código Tributário Nacional, o qual em seu Art. 149, inciso V, estabelece os casos em que o lançamento por homologação deve ser revisto de ofício: Art. 149 – CTN - O lançamento é efetuado e revisto de ofício pela autoridade administrativa nos seguintes casos: (...)
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V - quando se comprove omissão ou inexatidão, por parte da pessoa legalmente obrigada, no exercício da atividade a que se refere o artigo seguinte;
O CTN prevê expressamente que existindo omissão ou inexatidão, o lançamento é efetuado de ofício pela autoridade administrativa. Dessa forma, o contribuinte foi intimado para apresentar documentos relacionados à transmissão da propriedade dos imóveis, com a instauração de regular procedimento administrativo, momento no qual poderia ser apresentado laudo ou qualquer outra avaliação que justificasse as razões para que o imóvel transmitido valesse apenas 27% do valor de mercado apurado. Sendo, posteriormente, realizada a revisão da base de cálculo do ITBI, afastando-se a presunção de veracidade dos valores declarados pelo sujeito passivo, realizando o lançamento em conformidade com os ditames do RESP N. 1.937.821/SP (TEMA 1.113/STJ). É evidente que hipóteses excepcionais podem justificar a dissonância entre o valor declarado e o de mercado, a exemplo do estado de conservação do bem imóvel. Razão pela qual instaurou-se procedimento administrativo assentado na legislação tributária pertinente e intimou-se o sujeito passivo a apresentar documentação atinente à transmissão. Vale destacar que o Superior Tribunal de Justiça, no repetitivo 1113, acima aludido, firmou o entendimento de que “o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio”, e essa foi, precisamente, a conduta observada pelo agente público.
No âmbito de recurso administrativo, já em seu segundo grau, a recorrente argumenta que as amostras comparativas não são adequadas, possuindo metragens significativamente maiores e, consequentemente, maior potencial construtivo e valor comercial. Este relator discorda da lógica argumentativa, uma vez que quanto maior a área do terreno menor tende a ser o valor do metro quadrado.
Inclusive, caso a autoridade fiscal tivesse efetuado a correção pelo fator gleba, resultaria num valor arbitrado maior, uma vez que as amostras utilizadas possuem área sensivelmente superior ao do terreno transmitido. Nessa mesma toada, o contribuinte compara dois imóveis com metragens discrepantes, de 980 m² e 7.260 m², os quais
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resultam numa diferença de 208,67% nos seus valores de m², o que evidenciaria a precariedade da metodologia.
Com a devida vênia, tal comparação evidencia a precariedade argumentativa, indo de encontro com a tese defendida no recurso. O terreno de menor metragem possui o maior valor do m², mostrando que a metodologia do arbitramento se valeu de uma condição favorável ao contribuinte, ao selecionar imóveis com metragem maior, portanto com menor valor de m², e não aplicar a correção do fator gleba.
Quanto a não observância da norma ABNT NBR 14653-2, tal argumento não merece prosperar. Uma análise preliminar da NBR 14653-1, a qual fixa as diretrizes para avaliação de bens das demais normas NBR 14653, já deixa claro que a escolha, por parte do auditor fiscal, não poderia ser mais acertada, conforme dispõe na sua página 7, item 7.5: “A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem avaliado, a finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis. Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir o método comparativo direto de dados de mercado, conforme definido em 8.3.1.”
Já a NBR 14653-2 traz o detalhamento do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. De acordo com ela, a obtenção de uma amostra representativa constitui a base do processo avaliatório. Ora, como obter maior representatividade do que exemplares do mesmo bairro e na mesma rodovia?
Portanto, numa análise circunstanciada dos fatos, ao contrário do que faz crer o apelado, o valor afastado pelo fisco se mostrou incompatível com a realidade econômica. Com isso, tem-se que o critério de apuração utilizado pelo Ente Fiscal seguiu estritamente a especificação legal e foi dotado da necessária razoabilidade inerente a todos atos administrativos, não havendo argumento idôneo no sentido de indicar a desproporcionalidade do valor arbitrado.
É nesse sentido que vem decidindo o Tribunal de Justiça de Santa Catarina:
Processo: 5006469-85.2022.8.24.0058 (Acórdão do Tribunal de Justiça) Relator: Sandro Jose Neis Origem: Tribunal de Justiça de Santa Catarina Orgão Julgador: Terceira Câmara de Direito Público Julgado em: 06/06/2023
Classe: Apelação
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APELAÇÃO CÍVEL. MANDADO DE SEGURANÇA.TRIBUTÁRIO. ITBI. SENTENÇA DENEGATÓRIA DA ORDEM. APELO DO IMPETRANTE. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. POSSIBILIDADE DE REVISÃO PELO FISCO. APLICAÇÃO DAS TESES FIXADAS PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA QUANDO DO JULGAMENTO DO RESP 1937821/SP (TEMA 1113). IMPETRANTE QUE NÃO COMPROVOU, DE PLANO, EVENTUAL EXCESSO OU DESPROPORCIONALIDADE NO ARBITRAMENTO REALIZADO PELA MUNICIPALIDADE. ÔNUS DA PARTE AUTORA. PRECEDENTES. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
Processo: 5052892-83.2022.8.24.0000 (Acórdão do Tribunal de Justiça) Relator: Luiz Fernando Boller Origem: Tribunal de Justiça de Santa Catarina Orgão Julgador: Primeira Câmara de Direito Público Julgado em: 21/03/2023
Classe: Agravo de Instrumento
AGRAVO INTERNO EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. ART. 1.021 DO CPC. MANDADO DE SEGURANÇA N. 5014414-04.2022.8.24.0033, IMPETRADO CONTRA ATO TIDO COMO ABUSIVO E ILEGAL IMPUTADO AO SECRETÁRIO DA FAZENDA DO MUNICÍPIO DE ITAJAÍ, OBJETIVANDO SUSPENDER A EXIGIBILIDADE DO CRÉDITO DE ITBI-IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DOS BENS IMÓVEIS OBJETO DAS MATRÍCULAS N. 55.176, N. 54.920 E N. 54.921, DO 1º OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE ITAJAÍ, CONSUBSTANCIADO NA NOTIFICAÇÃO N. 2019.903273/2019. INTERLOCUTÓRIA DEFERINDO A LIMINAR ALMEJADA. JULGADO MONOCRÁTICO QUE DEU PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO INTERPOSTO PELA COMUNA. INSURGÊNCIA DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS PRAIA DOS AMORES LTDA. (IMPETRANTE). ALEGAÇÃO DE QUE A AUTORIDADE FISCAL REALIZOU 2 (DOIS) ARBITRAMENTOS, PARA ISSO UTILIZANDO-SE DE UM "MÉTODO ALEATÓRIO" APLICADO RETROATIVAMENTE PARA MENSURAR A BASE DE CÁLCULO DO TRIBUTO DEVIDO, INCORRENDO EM FLAGRANTE INOBSERVÂNCIA A LEGISLAÇÃO APLICÁVEL À ESPÉCIE. ELOCUÇÃO INCONGRUENTE. ESCOPO ABDUZIDO. INSTAURAÇÃO DE REGULAR PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO PELO FISCO, EMBASADO NA LEI COMPLEMENTAR N. 20 DE 30/12/2002, NA LEI COMPLEMENTAR N. 308 DE 14/07/2017, E NO CÓDIGO TRIBUTÁRIO MUNICIPAL. EFETIVADA REVISÃO DA BASE DE CÁLCULO DO ITBI, AFASTANDO A PRESUNÇÃO DE VERACIDADE DOS VALORES DECLARADOS PELA CONTRIBUINTE, FORMALIZANDO, ASSIM, LANÇAMENTO EM CONFORMIDADE COM OS DITAMES DO RESP N. 1.937.821/SP (TEMA 1.113/STJ), MEDIANTE UTILIZAÇÃO DE CRITÉRIO COMPARATIVO ESTATUÍDO PELA REGRA NBR 14653-2, DA ABNT-ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS.
PRECEDENTES.
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R. Manoel Vieira Garção, 120, salas 601 e 602, Itajaí - SC (47) 3241-7400 - comdecon@Itajai.sc.gov.br
"Superveniência da Lei Complementar n. 308/2017, do Município de Itajaí, que estabelece os critérios objetivos para o arbitramento da base de cálculo do ITBI. Valor venal do imóvel a ser apurado de acordo com as normas da ABNT NBR 14653-2, no devido processo legal, com contraditório e ampla defesa. Exigência suprida. De acordo com a orientação firmada no julgado do RESP n. 1.937.821/SP (Tema 1.113/STJ). Acolhimento parcial dos embargos de declaração, com efeitos infringentes." (TJSC, Embargos de Declaração n. 0301491-02.2015.8.24.0033, rel. Des. Jaime Ramos, Terceira Câmara de Direito Público, j. em 07/02/2023).
DECISÃO UNIPESSOAL MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. DIANTE DA PERSISTÊNCIA DA SOCIEDADE EMPRESÁRIA IMPETRANTE, QUE INSISTE EM INTERPOR AGRAVO INTERNO CONTRA DECISÃO FUNDAMENTADA EM REMANSADO ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL DOS TRIBUNAIS PÁTRIOS, É INEXORÁVEL SUA CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DA MULTA PREVISTA NO ART. 1.021, § 4º DO CPC, NO PERCENTUAL DE 5% SOBRE O VALOR ATUALIZADO ATRIBUÍDO À CAUSA.
3. Do Voto
Assim, diante das razões expostas e, pelos fundamentos aqui registrados, VOTO no sentido de NEGAR PROVIMENTO ao recurso, mantendo incólume a decisão de primeira instância. Este é o voto, o qual submeto ao crivo dos demais pares deste Egrégio Conselho para deliberação e decisão final.
Itajaí, 30 de outubro de 2025.
MAURÍCIO HEINRICH KLEIN
Conselheiro relator