EMENTA: RECURSO VOLUNTÁRIO. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS
IMÓVEIS (ITBI). ARBITRAMENTO DA BASE DE CÁLCULO. ALEGAÇÃO DE VÍCIOS NO
ARBITRAMENTO. UTILIZAÇÃO DE MÉTODO COMPARATIVO. OBSERVÂNCIA DO
TEMA 1.113 DO STJ E DA INSTRUÇÃO NORMATIVA ABNT NBR 14653-2. REGULAR
INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. AUSÊNCIA DE PROVAS APTAS A
ELIDIR O VALOR ARBITRADO PELO CONTRIBUINTE. VALIDADE DA REVISÃO DE
OFÍCIO. AUTOS DE INFRAÇÃO. OMISSÃO DE DOCUMENTO FORMAL (CONTRATO
DE COMPRA E VENDA). DEVER DE APRESENTAÇÃO. PRINCÍPIO DA
INDEPENDÊNCIA DA INTENÇÃO DO AGENTE (CTN, ART. 136). SANÇÃO DEVIDA
INDEPENDENTEMENTE DE MÁ-FÉ. MANUTENÇÃO DA DECISÃO DE PRIMEIRA
INSTÂNCIA. RECURSO VOLUNTÁRIO CONHECIDO E DESPROVIDO.
XX.XXX.XXX/XXXX-77
274.811,64
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R. Manoel Vieira Garção, 120, salas 601 e 602, Itajaí - SC (47) 3241-7400 - comdecon@ Itajai.sc.gov.br
RECURSO: 541351/2025 (PROTOCOLOS 3432-24-ITJ-REC, 3434-24-ITJ-REC,
3433-24-ITJ-REC, 3436-24-ITJ-REC, 3435-24-ITJ-REC, 3438-24-ITJ-REC)
PROCESSO: 7599/2023, 7600/2023, 7601/2023, 7678/2023, 7692/2023 e
7693/2023
ESPÉCIE: Recurso Voluntário
RECORRENTE: ALLOG PARTICIPAÇÕES LTDA
RECORRIDO: ALLOG PARTICIPAÇÕES LTDA
CONSELHEIRO RELATOR: WAGNER CAMILO DOS SANTOS
RELATOR DIVERGENTE 1: GUILHERME HENRIQUE ALBINO COSTA
RELATOR DIVERGENTE 2: Maurício Heinrich Klein
OBJETO: Base de Cálculo do ITBI – Revisão de Ofício
VALOR: R$ 274.811,64 (Na data da interposição do recurso – 07/05/2024)
1. Dos Fatos:
Aproveito o brilhante relatório elaborado pelo ilustre conselheiro relator, Wagner
Camilo dos Santos, reproduzindo-o na íntegra:
Senhores conselheiros, o contribuinte interpôs impugnação em face dos termos
de arbitramentos de ITBI e autos de infração que recaem nos imóveis nº 65547, 65548
e 65549, localizados no Edifício Absolute Business & Hotel, situado a Rua Pedro
Ferreira, nº 333, bairro Centro, nesta comarca de Itajaí:
Notificações Fiscais de imóveis, sendo elas:
➢ Termo nº 136404/2023;
➢ Termo nº 136409/2023;
➢ Termo nº 136413/2023;
➢ Auto de infração 136406/2023;
➢ Auto de Infração 136411/2023;
➢ Auto de Infração 136414/2013
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No caso em tela, todas as impugnações foram julgadas separadamente, da
mesma forma que os recursos, mesmo tendo imóveis diferentes, decisões diferentes e
razões diferentes, ainda que os recursos tenham por si, as mesmas razões, receio que
deveriam ser julgados de forma individual, sob pena de um julgamento de escala
industrial. Ainda que se possa aumentar os números de recursos julgados ao fim da
gestão, reafirmo que nosso trabalho é intelectual e cada decisão do fisco, merece uma
dedicação exclusiva, sob pena de equívocos, omissões e erros. Como no caso do
contribuinte Pagicom, tenho como ponto de vista, a separação dos processos e a sua
distribuição generalizada, o que não foi o caso. As decisões são assim colocadas:
➢ Decisão administrativa 029/2024;
➢ Decisão Administrativa 030/2024;
➢ Decisão Administrativa 031/2024;
➢ Decisão Administrativa 038/2024;
➢ Decisão Administrativa 039/2024;
➢ Decisão Administrativa 040/2024.
Destas, as decisões se dividem em impugnação ao termo de notificação e as
últimas três aos autos de infração. Assim, passo ao relatório.
O fisco municipal, no seu exercício regular de fiscalizar as transmissões de
imóveis que ocorrem em nossa cidade, deparou com os casos, do contribuinte, no que
consiste a regularidade do recolhimento do imposto, intimando o contribuinte a prestar
informações e documentos capazes de demonstrar a construção dos valores venais
objeto dos tributos recolhidos. No caso em tela, foram apresentadas as escrituras
públicas de compra e venda em lugar do contrato celebrado com a vendedora das
unidades autônomas, natureza dos autos de infração que foram impostos ao
contribuinte.
Após análise dos documentos fornecidos, a autoridade fiscal observou que o
valor declarado seria muito inferior ao valor praticado normalmente no mercado
imobiliário, se comparados a imóveis constantes de sua base de dados e assim, haveria
valores suplementares a ser recolhidos, por conta da necessidade de retificação dos
valores corretos que deveriam ser aplicados a transação. Assim, lavrou os Termos de
Retificação da Declaração e Arbitramento da Base de Cálculo do ITBI, já citados.
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O contribuinte apresentou as devidas impugnações que tem o mesmo teor e
razões para os imóveis, por meio de defesa administrativa, discordando dos métodos
adotados pelo fisco, alegando formas aleatórias e inobservância dos limites da norma
ABN NBR 14653-2, bem como paradigmas que não se subsistem como comparação
aos imóveis debatidos. Ainda, afirmou a impossibilidade de arbitramento unilateral da
autoridade fiscal, vicio de ordem formal e por fim, combateu os autos de infração, sob
alegação de que, os documentos entregues, substituem de forma satisfatória, o contrato
de compra e venda, omitido.
As alegações que fundamentam tanto as impugnações e o recursos se fundam
nas seguintes alegações:
A coleta de 08 amostras de imóveis no mesmo empreendimento, que
constam da base de dados do fisco municipal, com tamanhos e estruturas diferenciadas
entre si, servindo para constatação e cálculo do metro quadrado no local, assim, se
mostram aleatórios por ultrapassar os limites da norma já citada e por sua vez, se
mostram aleatórios e vedados pela legislação;
Os paradigmas trazidos não respeitam o tema 1.113 do STJ, que apesar
de dar azo ao fisco em construir ferramentas ou expedientes para construção do valor
venal, impõe limites legais a tais atos, vedando imóveis diferentes e assim se afastam
da possibilidade da aplicação de comparativos;
Desacredita a ferramenta FIPEZAP, como método de correção de valores
pela questão cronológica, com a alegação de afastamento com toda e qualquer
legislação que exista na federação;
A impossibilidade de arbitramento de ofício da base de cálculo por parte
do fiscal, de forma unilateral;
Vicio de preenchimento nos termos de arbitramentos;
A expedição da guia para recolhimento, por servidor público, supera o
arbitramento por autoridade prevista em lei;
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O documento fornecido ao fisco (contrato de compra e venda por
escrituração pública), substitui o documento celebrado entre vendedor e comprador, no
ato do negócio.
Não houve a juntada de documentos que pudesse elidir o valor arbitrado do fisco,
como laudos, avaliações e outros.
O órgão julgador de primeira instância, sob as decisões administrativas citadas,
manteve integralmente os termos de arbitramentos bem como os autos de infração,
junto com correção monetária e juros.
Irresignado, o contribuinte ingressou com recursos a este conselho no intuito que
sejam revistas suas razões, e reformada a decisão do OJPF, anulando o termo de
arbitramento lavrado contra os imóveis do mesmo.
É o relatório.
2. Da Fundamentação:
No que se refere ao julgamento das insurgências relativos aos Autos de Infração
n. 136406/2023, 136411/2023 e 136414/2023, acompanho o brilhante voto do
conselheiro relator divergente Guilherme, divergindo apenas, com a devida vênia, em
relação às Notificações Fiscais 136404/2023, 136409/2023 e 136413/2023. Entendo
que não se verificam os vícios apontados no arbitramento realizado, restando, portanto,
ele válido, mantendo hígidas todas as Notificações e Autos de Infração.
O contribuinte foi intimado para apresentar documentos relacionados à
transmissão da propriedade dos imóveis, com a instauração de regular procedimento
administrativo, momento no qual poderia ser apresentado laudo ou qualquer outra
avaliação que justificasse as razões para que o imóvel transmitido valesse abaixo do
valor de mercado. Sendo posteriormente, realizada a revisão da base de cálculo do ITBI,
afastando-se a presunção de veracidade dos valores declarados pelo sujeito passivo,
realizando o lançamento em conformidade com os ditames do RESP N. 1.937.821/SP
(TEMA 1.113/STJ). Em que pese oportunizado o contraditório, através de laudo de
avaliação, perícia ou qualquer outra prova documental, não o fez.
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É evidente que hipóteses excepcionais podem justificar a dissonância entre o
valor declarado e o de mercado, a exemplo do estado de conservação do bem imóvel.
Razão pela qual instaurou-se procedimento administrativo assentado na legislação
tributária pertinente e intimou-se o sujeito passivo a apresentar documentação atinente
à transmissão. Vale destacar que o Superior Tribunal de Justiça, no repetitivo 1113,
acima aludido, firmou o entendimento de que “o valor da transação declarado pelo
contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que
somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo
administrativo próprio”, e essa foi, precisamente, a conduta observada pelo agente
público.
No âmbito de recurso administrativo, já em seu segundo grau, nada foi
apresentado pela recorrente que pudesse confrontar o quantum definido nos termos de
arbitramento. Cumpre destacar a notável disparidade entre o valor dos bens imóveis
objeto da transmissão e o montante apurado pela autoridade fiscal. Em se tratando de
imóvel comercial, entende este relator, eventual diferença de andar não seria passível
de justificar tamanha diferença com a média apurada.
Quanto a não observância da norma ABNT NBR 14653-2, tal argumento não
merece prosperar. Uma análise preliminar da NBR 14653-1, a qual fixa as diretrizes
para avaliação de bens das demais normas NBR 14653, já deixa claro que a escolha,
por parte do auditor fiscal, não poderia ser mais acertada, conforme dispõe na sua
página 7, item 7.5:
“A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem
avaliado, a finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis. Para
a identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir o método
comparativo direto de dados de mercado, conforme definido em 8.3.1.”
Já a NBR 14653-2 traz o detalhamento do Método Comparativo Direto de Dados
de Mercado. De acordo com ela, a obtenção de uma amostra representativa constitui a
base do processo avaliatório. Ora, como obter maior representatividade do que
exemplares do mesmo empreendimento? Seria possível, a partir de ajustes sugeridos
pela norma especificada, utilizar até mesmo dados de outras ruas e bairros, mas ainda
assim o auditor teve a diligência de se ater apenas a amostras do mesmo condomínio
em questão.
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Portanto, numa análise circunstanciada dos fatos, ao contrário do que faz crer o
apelado, o valor afastado pelo fisco se mostrou incompatível com a realidade
econômica. Com isso, tem-se que o critério de apuração utilizado pelo Ente Fiscal
seguiu estritamente a especificação legal e foi dotado da necessária razoabilidade
inerente a todos atos administrativos, não havendo argumento idôneo no sentido de
indicar a desproporcionalidade do valor arbitrado.
3. Do Voto
Assim, diante das razões expostas e, pelos fundamentos aqui registrados, VOTO
no sentido de NEGAR PROVIMENTO, ao recurso, mantendo incólume a decisão de
primeira instância. Este é o voto, o qual submeto ao crivo dos demais pares deste
Egrégio Conselho para deliberação e decisão final.
Itajaí, 07 de outubro de 2025.
MAURÍCIO HEINRICH KLEIN
Conselheiro Relator Divergente