RECANTO DOS ESPINHEIROS INCORPORAÇÃO, CONSTRUÇÃO E VENDA DE IMOVEIS SPE LTDA
GLADIS REGINA DE OLIVEIRA ARAGAO
ITBI
EMENTA
TRIBUTÁRIO. ITBI. IMPOSTO POR HOMOLOGAÇÃO. ARBITRAMENTO. BASE
DE CÁLCULO. VALOR VENAL. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. TEMA 1113 STJ.
PROCESSO ADMINISTRATIVO. PENALIDADES. DESPROVIMENTO.
XX.XXX.XXX/XXXX-14
13.088,24
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RECURSO VOLUNTÁRIO: 284754/2025
PROCESSO: 8065-23- ITJ-REC
RECORRENTE: RECANTO DOS ESPINHEIROS INCORPORACAO CONSTRUCAO E
VENDA DE IMOVEIS SPE LTDA
RECORRIDA: FAZENDA PÚBLICA
CONSELHEIRA: GLADIS REGINA DE OLIVEIRA ARAGAO
ASSUNTO: Arbitramento de ITBI
Valor discutido: R$ 13.088,24 (na data de interposição do recurso)
1. Relatório
Infere-se dos autos do processo nº 8065-23- ITJ-REC, que a Notificação
Fiscal nº 3848/2018-2023 foi emitida em razão de um arbitramento da base de
cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), além da aplicação
de multa e juros. Foi arbitrado pelo Fisco o valor venal de R$ 881.091,46,
resultando em um ITBI de R$ 17.621,82, e por consequência, o valor
complementar a recolher de R$ 11.989,69 (compreendendo correção monetária,
juros e multa de 10%).
Este valor contrasta com a declaração inicial da Recorrente, que recolheu
o ITBI com base em R$ 610.854,75 (ITBI de R$ 12.217,10), valor que a Recorrente
alega ter sido atribuído pela própria municipalidade na escritura.
A Decisão Administrativa nº 047/2024 do Órgão Julgador de Processos
Fiscais (OJPF) indeferiu a impugnação apresentada pela Recorrente, mantendo a
exigência fiscal.
Em face desta decisão, a Recorrente, Recanto Dos Espinheiros
Incorporação Construção e Venda De Imóveis Spe Ltda, interpôs,
tempestivamente, o presente Recurso Voluntário, sustentando os seguintes
argumentos principais:
a) A Recorrente alega que o valor de R$ 610.854,75, sobre o qual o ITBI
foi recolhido em 2018, foi atribuído pela própria municipalidade quando da
realização da escritura. Diante disso, não haveria que se falar em
complementação do pagamento do ITBI, nem na cobrança de juros, multa e
correção monetária.
b) A Recorrente destaca que, na data do vencimento do ITBI (2018), o
terreno se tratava de um "pasto, gramado, sem qualquer benfeitoria ou
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construção", conforme imagens do Google Maps de fevereiro de 2018, sugerindo
que o valor inicialmente atribuído seria o condizente com a realidade da época.
c) A Recorrente invoca o Tema 1113 do Superior Tribunal de Justiça (REsp
1937821/SP) para argumentar que a administração pública não pode definir
unilateralmente a base de cálculo do ITBI com base em valor de referência
estabelecido sem a participação do sujeito passivo. Adicionalmente, afirma que o
valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade,
que somente pode ser afastada pelo fisco mediante processo administrativo
próprio (Art. 148 do CTN).
Deste modo, requer a Recorrente a procedência do Recurso.
É a síntese do essencial.
2. Voto
A questão em análise neste Conselho diz respeito à legalidade do
arbitramento da base de cálculo do ITBI e da aplicação das penalidades à
Recorrente, Recanto Dos Espinheiros Incorporação Construção E Venda De
Imóveis Spe Ltda.
2.1. Do Lançamento por Homologação e do Dever de Revisão Fiscal
O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), no Município de
Itajaí, é um tributo sujeito a lançamento por homologação, conforme dispõe o
artigo 68 do Código Tributário Municipal.
Esta sistemática implica que a responsabilidade primária pelo cálculo e
pagamento do imposto recai sobre o contribuinte, sem prévia manifestação da
autoridade administrativa para a emissão da guia de pagamento.
Contudo, é imperioso destacar que essa sistemática não exime o Fisco do
seu poder-dever de verificar a exatidão das informações declaradas e, se for o
caso, proceder à revisão do lançamento.
O Código Tributário Nacional (CTN), em seu Art. 148, estabelece:
“Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em
consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos
jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará
aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as
declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos
expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado,
ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória,
administrativa ou judicial.”
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Em perfeita consonância com o CTN, a legislação municipal reforça essa
prerrogativa fiscal. O Código Tributário Municipal (LCM nº 20/2002), em seus
artigos 69 e 70, e a Lei Complementar nº 308/2017, em seu artigo 3º, conferem
ao Fisco Municipal a competência para rever, de ofício, os valores recolhidos a
título de ITBI e arbitrar a base de cálculo quando as declarações não mereçam fé.
“Art. 69 - O Fisco Municipal poderá rever, de ofício, os valores recolhidos
a título de Imposto sobre a Transmissão.”
“Art. 70 - Sempre que sejam omissos ou não mereçam fé os
esclarecimentos e as declarações prestadas, os documentos emitidos e
os recolhimentos efetuados pelo contribuinte ou por terceiro obrigado,
o órgão fazendário municipal competente arbitrará, mediante processo
regular, o valor referido no artigo 51."
“Art. 3º Caso a Autoridade Fiscal entenda pela revisão do lançamento,
nos termos dos artigos 148 e 149 da Lei nº 5.172/66 (Código Tributário
Nacional) e do artigo 70 da Lei Complementar Municipal nº 20/2002
(Código Tributário Municipal) e sendo o caso de arbitramento da base de
cálculo, o auditor fiscal responsável deverá observar o disposto na norma
ABNT NBR 14653-2, ou da equivalente em vigência, que trata da
avaliação de bens imóveis para fins de apuração do valor venal (base de
cálculo).”
Portanto, a revisão do lançamento do ITBI pelo Fisco, quando identificada
a dissonância entre o valor declarado e o valor de mercado, não é uma faculdade
discricionária, mas um dever imposto pela legislação, visando assegurar a correta
exação do tributo devido ao erário público.
E no caso dos autos, infere-se que, no ano de 2017, em solicitação
anterior, quando, o ITBI era por declaração, o Fisco já tinha arbitrado o valor venal
em R$ 890.000,00, situação essa, que já autorizava a abertura de processo
administrativo, nos termos do artigo 70, acima mencionado.
Além do mais, ao contrário do alegado pela Recorrente, no momento da
emissão da guia, não houve impugnação do valor declarado pelo Fisco, mas tão
somente a utilização do valor constante no Cadastro do Imóvel, conforme
determinação legal contida no artigo 52, do Código Tributário Municipal.
Assim, por ser um imposto por homologação, e uma vez instaurado o
devido processo administrativo, e concluído que o valor declarado não
correspondia o valor venal, autorizado estava o lançamento por arbitramento do
tributo, nos termos dos arts. 142, 148, do CTN.
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2.2. Da Correta Interpretação do Tema 1113 do STJ e da Presunção
de Veracidade
A Recorrente invoca o Tema 1113 do STJ (REsp 1937821/SP) como
fundamento para a presunção de veracidade do valor declarado e a inviabilidade
do arbitramento. Contudo, a interpretação desse precedente deve ser feita em
sua integralidade e não de forma isolada. O próprio excerto citado pela
Recorrente é elucidativo:
(...) "b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção
de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser
afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo
administrativo próprio (art. 148 do CTN);"
Este item ratifica que a presunção de veracidade da declaração do
contribuinte é relativa e pode, sim, ser afastada pela Fazenda Pública, desde que
haja a instauração de um processo administrativo regular que observe o
contraditório e a ampla defesa.
A vedação do STJ dirige-se ao arbitramento prévio e unilateral com base
em valores de referência genéricos, sem análise individualizada da transação e
sem o devido processo legal.
No presente caso, a Fazenda Pública Municipal, ao constatar indícios de
que o valor declarado pela Recorrente para fins de recolhimento do ITBI divergia
do valor praticado no mercado à época do fato gerador, instaurou o devido
procedimento administrativo.
A Recorrente foi devidamente notificada, teve a oportunidade de
apresentar sua impugnação e, posteriormente, este recurso voluntário.
Dessa forma, os requisitos de "processo administrativo próprio" e
"possibilitar ao contribuinte o exercício do contraditório", exigidos pelo Tema
1113 do STJ, foram devidamente cumpridos.
A atribuição inicial com emissão da guia com o valor constante no
Cadastro do imóvel, trata-se de uma base para o cálculo provisório e sujeita a
homologação, e não um valor imutável que vincule a Administração,
especialmente se houver fundada divergência com o real valor de mercado, como
é o caso dos autos.
2.3. Da Data da Avaliação e da Metodologia do Arbitramento e da
Inexistência de Prova Contraditória
A Recorrente argumenta que o ITBI era referente a 2018 e que o imóvel
era um "pasto" à época, o que justificaria o valor declarado.
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A auditoria fiscal, por sua vez, tem o encargo de apurar o valor venal do
imóvel, que corresponde ao seu valor de mercado em condições normais.
O Termo de Retificação da Declaração e Arbitramento da Base de Cálculo
do ITBI demonstra que o Fisco, ao verificar que o valor utilizado pela Recorrente
era diverso do praticado no mercado, agiu em conformidade com o Art. 69 e 70
do CTM e Art. 3º da LC 308/17.
A Fazenda Pública, ao realizar o arbitramento, utilizou-se de metodologia
que busca o valor venal de mercado em consonância com a ABNT NBR 14653-2,
qual seja, método comparativo direto, o que foi feita por amostra em site de
busca de imóvel (www.vivareal.com.br) conforme exigido pela LC 308/2017.
Ademais, a Recorrente alega a inadequação do valor arbitrado, mas não
apresentou, conforme previsto no Art. 148 do CTN e no Art. 70, parágrafo único,
do Código Tributário Municipal, uma avaliação contraditória que pudesse
desqualificar os elementos adotados pela Auditoria Fiscal ou que fundamentasse
de forma técnica o valor por ela declarado.
A simples alegação de que o imóvel era um "pasto" em 2018, sem uma
avaliação técnica formal que sustente o valor original frente à avaliação fiscal, não
se mostra como prova robusta por parte do contribuinte para rechaçar o
arbitramento, o que confere maior validade à atuação fiscal.
A legislação permite o arbitramento quando há divergência entre o valor
declarado e o valor de mercado. Se o Fisco, por meio de um processo regular,
identificou uma diferença significativa entre o valor declarado e o valor de
mercado (venal), tal diferença justifica o arbitramento e a cobrança
complementar.
A presunção de boa-fé não se traduz em aceitação irrestrita de qualquer
valor declarado, mas exige do Fisco a demonstração de inconsistência, o que foi
buscado no processo administrativo.
2.4. Da Legalidade das Penalidades
A multa e os juros são consectários legais do crédito tributário
devidamente constituído. Uma vez que o arbitramento da base de cálculo se
mostrou legal e justificado pela inconsistência entre o valor declarado e o valor
de mercado, a diferença apurada constitui débito tributário. A cobrança de juros
e multa sobre essa diferença é uma consequência da mora do contribuinte em
recolher o valor correto do tributo no tempo devido.
3. VOTO
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Diante do exposto e da análise dos elementos constantes dos autos,
VOTO no sentido de CONHECER do presente Recurso Voluntário e, no mérito,
NEGAR PROVIMENTO ao Recurso Voluntário interposto, mantendo-se incólume
a Decisão Administrativa do Órgão Julgador de Processos Fiscais.
É o voto que submeto ao crivo dos demais membros deste Conselho.
Itajaí, 9 de outubro de 2025.
GLADIS REGINA DE OLIVEIRA ARAGÃO
Conselheira