EMENTA. ITBI – BASE DE CÁLCULO – TEMA 1.113/STJ – PRESUNÇÃO DE
VERACIDADE DO VALOR DECLARADO PELO CONTRIBUINTE – IMPOSSIBILIDADE DE
FIXAÇÃO UNILATERAL DE ‘VALOR DE REFERÊNCIA’ – NECESSIDADE DE
PROCESSO ADMINISTRATIVO PARA REVISÃO – CONDIÇÕES ESPECÍFICAS DO
IMÓVEL (DESNÍVEL E ALAGAMENTOS) QUE IMPACTAM O VALOR DE MERCADO –
NULIDADE DO ARBITRAMENTO.
XX.XXX.XXX/XXXX-23
4.585,91
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RECURSO VOLUNTÁRIO: 463432/2025
MATÉRIA: ITBI
RECORRENTE: SOLID CONSTRUÇÕES LTDA.
RECORRIDA: FAZENDA MUNICIPAL DE ITAJAÍ
RELATOR: Cesar Rodrigo Zeferino
VALOR DISCUTIDO: R$ 4.585,91 (na data de interposição do
recurso)
RELATÓRIO
Defende a Recorrente, num relato simplista, ter
adquirido, no dia 20/11/2018, o imóvel situado na Rua João
Fernandes Vieira Júnior, nº 480, Bairro Fazendinha, Itajaí,
matrícula 28.691, pelo valor de R$ 150.000,00(Cento e cinquenta
mil reais), tendo sido recolhido o ITBI apurado sobre a
importância de R$ 158.686,29 (Cento e cinquenta e oito mil
seiscentos e oitenta e seis reais e vinte e nove centavos), que
resultou imposto recolhido no valor de R$ 3.173,93 (Três mil
cento e setenta e três reais e noventa e três centavos).
Defende, ainda, que o imóvel por estar situado abaixo
do nível da rua, recebendo água fluviais de enxurradas,
causando alagamento do imóvel. Disse que por ser o imóvel
problemático por sua posição rebaixada do nível da rua, acabou
sendo desapropriado pelo Município.
Para justificar o valor atribuído para cálculo do ITBI,
juntou aos autos, cópias de matrículas de outros imóveis
localizados na região, que foram transferidos pelo mesmo valor
no mesmo ano, ou seja, pelo valor de R$ 150.000,00 (Cento e
cinquenta mil reais) (matrícula 14.967 – fls. 29/33 dos autos
da Impugnação), e um sobrado transferido por R$ 230.000,00
(Duzentos e trinta mil reais) (matrícula 58.520 – fls. 40 dos
autos da Impugnação).
Por estas razões, pede pela improcedência da cobrança
do ITBI.
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FUNDAMENTAÇÃO
A discussão central no mérito, está relacionada a
discordância do valor da base de cálculo arbitrada pelo FISCO,
onde utilizando de informações registradas no “Banco de dados
da Secretaria Municipal da Fazenda”, arbitrou valor tomado por
referência, imóvel no mesmo bairro, situado em outra Rua, cujo
imposto recolhido no ano de 2016, foi calculado sobre a base de
cálculo de R$ 245.000,00 (Duzentos e quarenta e cinco mil
reais), conforme consta na Notificação do ITBI 4231/2018-2023
(fls. 43 do processo de impugnação).
A decisão administrativa impugnada pelo Contribuinte e
agora Recorrida, contraria o posicionamento firmado pelo
Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema 1.113 (REsp
1.937.821/SP e REsp 1.937.823/SP), que fixou o seguinte
entendimento:
1) A base de cálculo do ITBI é o valor do
imóvel transmitido em condições normais de
mercado, não estando vinculada à base de
cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser
utilizada como piso de tributação;
2) O valor da transação declarado pelo
contribuinte goza da presunção de que é
condizente com o valor de mercado, que somente
pode ser afastada pelo fisco mediante a regular
instauração de processo administrativo próprio
(artigo 148 do CTN);
3) O município não pode arbitrar previamente a
base de cálculo do ITBI com respaldo em valor
de referência por ele estabelecido de forma
unilateral. (Grifou-se)
O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do
Recurso Especial nº 1.937.821/SP, na relatoria do Ministro
Gurgel de Faria, decidiu no dia 24/02/2022:
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TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE
CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS
IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM
IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU).
INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO
CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO
PELO
FISCO.
INSTAURAÇÃO
DE
PROCESSO
ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE
REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE.
1. A jurisprudência pacífica desta Corte
Superior é no sentido de que, embora o Código
Tributário Nacional estabeleça como base de
cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano
(IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens
Imóveis (ITBI) o “valor venal”, a apuração
desse elemento quantitativo faz-se de formas
diversas, notadamente em razão da distinção
existente entre os fatos geradores e a
modalidade de lançamento desses impostos.
2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem,
respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a
transmissão da propriedade ou de direitos reais
imobiliários ou a cessão de direitos relativos
a tais transmissões e que a base de cálculo do
tributo é o “valor venal dos bens ou direitos
transmitidos”,
que
corresponde
ao
valor
considerado para as negociações de imóveis em
condições normais de mercado.
3. A possibilidade de dimensionar o valor dos
imóveis no mercado, segundo critérios, por
exemplo, de localização e tamanho (metragem),
não impede que a avaliação de mercado
específica de cada imóvel transacionado oscile
dentro do parâmetro médio, a depender, por
exemplo, da existência de outras circunstâncias
igualmente relevantes e legítimas para a
determinação do real valor da coisa, como a
existência de benfeitorias, o estado de
conservação e os interesses pessoais do
vendedor e do comprador no ajuste do preço.
4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de
lançamento originário: por declaração, se a
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norma local exigir prévio exame das informações
do contribuinte pela Administração para a
constituição do crédito tributário, ou por
homologação,
se
a
legislação
municipal
disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o
valor do imposto e efetuar o seu pagamento
antecipado sem prévio exame do ente tributante.
5. Os lançamentos por declaração ou por
homologação
se
circunstâncias
justificam
que
podem
pelas
várias
interferir
no
específico valor de mercado de cada imóvel
transacionado, circunstâncias cujo conhecimento
integral somente os negociantes têm ou deveriam
ter para melhor avaliar o real valor do bem
quando da realização do negócio, sendo essa a
principal razão da impossibilidade prática da
realização do lançamento originário de ofício,
ainda que autorizado pelo legislador local,
pois o fisco não tem como possuir, previamente,
o
conhecimento
de
todas
as
variáveis
determinantes para a composição do valor do
imóvel transmitido.
6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o
valor da transação declarado pelo contribuinte
presume-se condizente com o valor médio de
mercado do bem imóvel transacionado, presunção
que somente pode ser afastada pelo fisco se
esse valor se mostrar, de pronto, incompatível
com a realidade, estando, nessa hipótese,
justificada a instauração do procedimento
próprio para o arbitramento da base de cálculo,
em que deve ser assegurado ao contribuinte o
contraditório necessário para apresentação das
peculiaridades
que
amparariam
informado (art. 148 do CTN).
o
quantum
7. A prévia adoção de um valor de referência
pela
Administração
art.
configura
indevido
lançamento de ofício do ITBI por mera
estimativa e subverte o procedimento instituído
no
148
do
CTN,
pois
representa
arbitramento da base de cálculo sem prévio
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juízo quanto à fidedignidade da declaração do
sujeito passivo.
8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do
CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a
base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel
transmitido em condições normais de mercado,
não estando vinculada à base de cálculo do
IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como
piso de tributação; b) o valor da transação
declarado pelo contribuinte goza da presunção
de que é condizente com o valor de mercado, que
somente pode ser afastada pelo fisco mediante a
regular instauração de processo administrativo
próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não
pode arbitrar previamente a base de cálculo do
ITBI com respaldo em valor de referência por
ele estabelecido unilateralmente.
9. Recurso especial parcialmente provido.
(Grifou-se)
A revisão do valor declarado pelo contribuinte somente
é possível se este for nitidamente inferior ao valor de
mercado, mediante processo administrativo regular, com a devida
fundamentação.
Agora, o município não pode arbitrar unilateralmente a
base de cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis
(ITBI), com base em seu banco de dados. A base de cálculo
correta deve ser o valor real de mercado do imóvel, que, em
princípio,
é
o valor da transação declarado pelo
contribuinte no contrato de compra e venda, ou apurado por
avaliação técnica, levando em considerações as condições,
características e localização do imóvel.
Se o imóvel sofre com problemas de enchentes em razão
do desnível da rua, recebendo as águas fluviais, é certo que
terá sua desvalorização e este fato tem que ser admitido na
apuração da base de cálculo a ser arbitrada para fins de
recolhimento do ITBI. Veja que tal situação foi arguida pela
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Recorrente e não foi levado em consideração no momento do
arbitramento.
Nesse sentido, verifica-se a existência de duas
irregularidades no arbitramento da base de cálculo do ITBI, no
caso em tela, sendo a uma, o arbitramento com base em valor de
referência (banco de dados do Município), e pior, numa única
amostragem; a duas, por não levar em consideração o problema de
alagamento do terreno pelo fato de se encontrar em desnível da
rua, recebendo parte da água fluvial, nos dias de chuvas
torrenciais.
VOTO
Diante do exposto, e considerando que o arbitramento da
base de cálculo do ITBI pelo Fisco Municipal, no presente caso,
foi realizado com a utilização de uma única amostra obtida no
banco de dados da Secretaria Municipal da Fazenda, conforme
relatado na Notificação do Lançamento, e a apuração da base de
cálculo não foi realizada com o emprego de avaliação técnica,
levando em considerações as condições, características e
localização do terreno, este Conselheiro entende que a atuação
fiscal contrariou os princípios da legalidade e da segurança
jurídica,
bem
como
no
posicionamento
firmado
pela
jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça.
Pelo exposto, VOTO no sentido de DAR TOTAL PROVIMENTO
ao recurso, pelos fundamentos acima especificados, reformando a
decisão de primeira instância, para declarar a nulidade da
NOTIFICAÇÃO ITBI 4231/2018-2023.
Este é o voto, o qual submeto ao crivo dos demais pares
deste Egrégio Conselho para deliberação e decisão final.
Itajaí/SC, 18 de dezembro de 2025.
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CESAR RODRIGO ZEFERINO
Conselheiro Relator