EMENTA: TRIBUTÁRIO. RECURSO VOLUNTÁRIO. ITBI. IMPUGNAÇÃO.
DECLARAÇÃO DE BASE DE CALCULO MENOR QUE O VALOR VENAL
DO IMÓVEL. INFRINGÊNCIA AO ARTIGO 148 DO CTN. LEGALIDADE
DA REVISÃO DA BASE DE CALCULO POR MEIO DO VALOR VENAL
DO IMÓVEL COM FULCRO NO ARTIGO 70 DO CTN. PROVAS SEM
ROBUSTEZ PELO CONTRIBUINTE. METODO COMPARATIVO
APLICADO UTILIZANDO COMO PARADIGMA OITO IMÓVEIS COM
CARACTERÍSTICAS GEOGRAFICAS E DIMENSIONAIS ANÁLOGAS
AO IMÓVEL DISCUTIDO.
DECISÃO DE PRIMEIRA INSTÂNCIA
MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
XXX.XXX.X39-09
120.767,73
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RECURSO: 296175/2025
ESPÉCIE: Recurso Voluntário
RECORRENTE: AGNALDO SCHOEPPING JÚNIOR
RECORRIDO: FAZENDA PÚBLICA MUNICIPAL
RELATOR: WAGNER CAMILO DOS SANTOS
Assunto: IMPUGNAÇÃO À TERMO DE REVISÃO EM ARBITRAMENTO DE ITBI
Da Tempestividade
Nobres relatores, todas as condições do recurso estão
preenchidas, portanto, o mesmo, reúne todas as condições de estilo,
para ser apreciado por este conselho.
Do Relatório
Senhores conselheiros, o contribuinte interpôs impugnação em
face do termo de arbitramentos de ITBI que recai no imóvel nº
136197/2023, matriculado no 1º Ofício do Registro de Imóveis, sob
matrícula nº 65.550, representado pela sala comercial nº 601, localizados
no Edifício Absolute Business & Hotel – Torre Bussines, situado a Rua Pedro
Ferreira, nº 333, barro Centro, nesta comarca de Itajaí:
O fisco municipal, no seu exercício regular de fiscalizar as
transmissões de imóveis que ocorrem em nossa cidade, deparou-se com
o caso do contribuinte, no que consiste a regularidade do recolhimento
do imposto de transmissão de bens imóveis, observando motivos para
revisão do mesmo, com objetivo de verificação do valor venal
adequado.
Analisando toda a documentação apresentada, bem como a
declaração, por meio da guia emitida por servidor público, com
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preenchimento de dados, informações e valores, produzidos e
alimentados pelo próprio contribuinte
Após análise dos documentos fornecidos, a autoridade fiscal
observou que o valor declarado seria muito inferior ao valor praticado
normalmente no mercado imobiliário, se comparados a imóveis
constantes de sua base de dados e assim, haveria valores suplementares
a ser recolhidos, por conta da necessidade de retificação dos valores
corretos que deveriam ser aplicados a transação. Assim, tal feita, se
revelou como fator motivador de deflagração de Retificação da
Declaração e Arbitramento da Base de Cálculo do ITBI, já citados, por
meio de Termo de Arbitramento e por conseguinte, o processo fiscal de
revisão.
O contribuinte apresentou impugnação, discordando dos métodos
adotados pelo fisco, elencando uma série de questões que foram a
analisadas pela decisão de primeira instancia.
As alegações que fundamentam tanto a impugnação e o recurso
a este conselho se fundam nas seguintes alegações:
Falta de tipificação legal que embase a motivação do fisco
em deflagrar o termo de revisão e arbitramento do ITBI,
destacando assim, o vício formal, recorrendo somente a
generalidades dos artigos 45,46, 50 e57 do CTN, sem
qualquer aprofundamento;
A falta de especificidade, bem como de fundamentação
pontual veio a atingir o principio da ampla defesa e do
contraditório, sendo que, como alega, não tem informações
necessárias para a pronta defesa do contribuinte;
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A impossibilidade de arbitramento de ofício da base de
cálculo por parte do fiscal, de forma unilateral, sendo que,
avoca a impossibilidade por competência e especialidade
a possibilidade do auditor fiscal em avaliar imóveis gerando
efeitos para recolhimento de tributos;
A impossibilidade de rever o seu próprio ato, ou seja, haja
vista a guia de origem do recolhimento do ITBI for emitido
pelo próprio Poder Público, o ato se configurou perfeito, pela
homologação do feito;
A expedição da guia para recolhimento, por servidor
público, supera o arbitramento por autoridade prevista em
lei;
O fisco em seu processo deflagrado, não especificou
fundamentos específicos utilizados no método comparativo,
quando da utilização da norma da ABNT- NBR 14653-2;
Não houve a juntada de documentos que pudesse elidir o
valor arbitrado do fisco, como laudos, avaliações e outros, assentando
tanto a impugnação quanto o recurso, se baseiam em questões
processuais e de legislação. O valor arbitrado, apesar de não haver
aceitação do contribuinte, não fora atacado diretamente no seu
quantum e sim a forma e o método utilizado para alcança-lo.
O órgão julgador de primeira instância, sob as decisões
administrativas citadas, manteve integralmente os termos de
arbitramentos, junto com correção monetária e juros.
Irresignado, o contribuinte ingressou com recurso a este
conselho no intuito que sejam revistas suas razões, e reformada a decisão
do OJPF, anulando o termo de arbitramento lavrado contra o imóveis do
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mesmo, sendo que o recurso debate as mesmas questões da
impugnação e sem outros documentos que sejam razoáveis como novas
provas.
É o relatório
Do Mérito e sua Fundamentação
O tema 1.113 do Superior Tribunal de Justiça, estabeleceu teses
para que sejam dirimidas subjetividades que haviam no arbitramento e
na busca do valor venal que serve de base de cálculo para recolhimento
do ITBI.
No processo em tela, com a diferença entre os valores declarados
pelo contribuinte bem como, os que constam na base de dados do
Município, mister a deflagração do processo administrativo fiscal, para
apurar irregularidades, omissões, inobservâncias e outros que possam ter
sido elementos utilizados pelo contribuinte no momento do recolhimento
do imposto.
Quando da declaração do contribuinte ao Poder Público, a base
de cálculo informada fora de R$ 1.734.476,74, enquanto a revisão, por
meio do método comparativo, utilizando-se das normas da ABNT-NBR,
fora de R$ 5.002.152,00, ou seja, quase o triplo do valor, e não sendo fator
definitivo ou fundamental, valor compatível, segundo o fisco, com os
valores praticados no mercado de imóveis, em relação a objetos da
mesma natureza e semelhança.
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Assim, observa-se o abismo entre os valores, não há que se
argumentar acerca da falta de motivação do fisco, quanto a busca de
valores reais de tributação, por conta do princípio da justiça tributária.
Sempre que os valores declarados pelo contribuinte não merecerem fé
por motivos diversos, a motivação para o fisco, dentro de suas
prerrogativas legais, fundamenta-se o ato na redação do artigo 148 do
CTN:
Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em
consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos
jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará
aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé
as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos
expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado,
ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória,
administrativa ou judicial
Ainda, na mesma toada, observando as teses do tema citado, os
valores arbitrados pelo fisco municipal não foram construídos de forma
unilateral, tendo prazo para o contribuinte impugnar, com as provas e
documentos que achar necessários, sendo assim, garantindo a ampla
defesa e o contraditório. Destaco aqui que, tampouco, o auditor fiscal
não valorou ou avaliou os valores do imóvel, e sim, dentro de sua
especialidade, com as ferramentas que dispõe, dentro da legalidade,
onde, a norma da ABNT, bem como a jurisprudência, permitem, a
aplicação do método comparativo, dentro dos limites ao qual o tema
1.113 definem.
Tema 1.1113 STJ - a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel
transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada
à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso
de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza
da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que
somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração
de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não
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pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em
valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
Preservado a ampla defesa e contraditório, onde, fora possibilitado
ao contribuinte apresentação de provas, relatórios e laudo de
avaliações, resta a esse conselho, simplesmente analisar se o método e
o processo fora efetivado de forma correta.
O fisco, juntou, destacado de sua base de cálculo, 8 paradigmas,
que constroem o mosaico comparativo. Todos tendo a mesma natureza
de uso, ou seja comercial. Os tamanhos apresentados das salas
comerciais são menores, o que, na visão deste conselheiro, dão certa
vantagem ao contribuinte, pois, de forma imobiliária, o cálculo por puro
metro quadrado, deixando de lado outros requisitos que auxiliam a
formação de valores, o que favorece em alguns momentos, a diminuição
de valores.
Vale destacar que, após o arbitramento realizado pelo Poder
público, não houve insurgência técnica por parte do contribuinte. Assim,
da documentação acostada pelo mesmo, não se vislumbra documentos
que pudessem elidir o arbitramento fiscal, vez que o fisco considerou
amostras de imóveis comercializados contemporâneas ao fato gerador,
imóveis que estavam à venda a época dos fatos, ou seja 2022, com uma
diversidade de imóveis similares (03); data aproximada da oferta; mesma
construtora, e valor ultrapassando em muito o tolerado de 10%.
Assim, caberia ao contribuinte a apresentação de avaliação
contrária, nos termos art. 70, Parágrafo único, do Código Tributário
Municipal, a fim de elidir o arbitramento do fisco. No entanto restou inerte
quanto a prova documental, se concentrando em apenas afirmar que
os parâmetros utilizados pelo fisco se mostram obscuros e incertos.
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Apesar das várias situações que foram instadas pelo contribuinte,
como ponto nevrálgico para dar termo ao processo, construo meu
entendimento sobre metodologia empregada pelo fisco, sua validade, e
legalidade, dentro das normas aceitáveis, de acordo com a legislação
vigente. Assim, a motivação do ato, tão reclamada pelo contribuinte,
colaciono o artigo 52 do CTN:
Art. 52 Para efeito de recolhimento do imposto deverá ser utilizado o
valor pactuado no negócio jurídico ou o valor venal atribuído ao imóvel
ou ao direito transmitido, aquele que for maior, atualizado
monetariamente, de acordo com a variação dos índices oficiais, no
período compreendido entre 1º de janeiro e a data em que for lavrada
a escritura ou instrumento particular.
Primeiramente, deve-se ultrapassar a questão reclamada pelo
contribuinte, no que concerne à fiscalização do mesmo, quanto base de
cálculo do recolhimento do ITBI. Tal prerrogativa do Poder Público em
realizar seu arbitramento, obrigando-se a exigir o valor maior, resistido
pelo contribuinte, é amparada pela legislação que dá guarida as
decisões do fisco.
Acerca da metodologia, método comparativo, dos 3
apresentados pela norma ABNT/NBR, é o mais utilizado e assegurado pela
jurisprudência e pelo tema 1.113. Desta feita cabe analisar os
paradigmas.
Assim, o volume de paradigmas apresentados, com semelhanças,
natureza comercial, dentro do mesmo empreendimento, restam
suficiente para aceitação dos valores da revisão, assegurado sempre o
direito do contribuinte em contraditar os valores, por meio de outras
provas. Assim, o método comparativo fora aplicado dentro das normas
da legislação competente, e a princípio, não se demonstrar aleatórias e
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nem eivadas de vícios. Esse é precisamente o que o Tema 1.113 chama
de regular instauração de processo administrativo próprio, repristinado,
aliás, no art. 148 do CTN. Os paradigmas devem observar toda uma
gama de características capazes de observar questões que agregam
valores aos imóveis. A impossibilidade do fisco, por qualquer natureza, de
fazê-lo, não implica em uma transferência de responsabilidade ao
contribuinte.
Penso que os paradigmas apresentados pelo fisco guardam
semelhança de aspectos estruturais, espaciais e geográficos, aspectos
estes que dão os fundamentos principais no momento de precificar o
imóvel. Portanto, não vislumbro inobservância ao preceito do tema
levantado.
DA ALEGAÇÃO DE FALTA DE MOTIVAÇÃO
Como já mencionado aqui, um dos principais pontos de
impugnação do contribuinte é a falta de motivação do fisco, para
revisão dos valores da base de cálculo.
O valor venal, quando se trata do ITBI, deve ser buscado pelas
partes a todo momento, até a homologação dos valores pela
autoridade fiscal. Como já citado nesta, o valor venal se caracteriza pelo
seu valor de mercado, sendo o quantum estabelecido em uma
negociação normal, e que produza seus efeitos nos entes diretos e
indiretos. Assim, entende o STJ, vejamos:
TRIBUTÁRIO. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO.
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/2015.
INEXISTÊNCIA. ITBI. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE INDÉBITO. LANÇAMENTO POR
DECLARAÇÃO. DIVERGÊNCIA DO FISCO QUANTO AO VALOR VENAL
DECLARADO PELOS COMPRADORES DO IMÓVEL. POSTERIOR LANÇAMENTO
DE OFÍCIO (SUBSTITUTIVO). AUSÊNCIA DE PRÉVIO PROCEDIMENTO
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ADMINISTRATIVO. ART. 148 DO CTN. NECESSIDADE DE PERÍCIA JUDICIAL. 1.
Cuida-se de agravo em Recurso Especial, que ora se traz a julgamento
em conjunto com o próprio apelo raro, como permite o art. 1.042, § 5º, do
CPC/2015. 2. Versa a lide sobre pedido de repetição de indébito, em que
contribuintes reivindicam do Fisco Distrital a devolução de valor de ITBI
alegadamente pago a maior, no âmbito de específica aquisição
imobiliária. 3. Não há ofensa aos arts. 489 e 1.022, II, do CPC/2015, quando
o Tribunal de origem dirime, fundamentadamente, as questões que lhe
foram submetidas, apreciando integralmente a controvérsia posta nos
autos. 4. A jurisprudência do STJ já se manifestou no sentido de que,
constituindo o valor venal do bem transmitido a base de cálculo do ITBI,
caso a importância declarada pelo contribuinte se mostre nitidamente
inferior ao valor de mercado, pode o Fisco arbitrar a base de cálculo do
referido imposto, desde que atendida a determinação do art. 148, do CTN
(RESP 261.166/SP, Rel. Ministro José DELGADO, PRIMEIRA TURMA, julgado
em 12/9/2000, DJ 6/11/2000, p. 192). 5. No caso concreto, nada obstante
a considerável discrepância entre o valor declarado pelos contribuintes
e aquele considerado como de mercado pela entidade tributante (o
Fisco arbitrou valor equivalente a quase o dobro do informado pelos
compradores do imóvel), a Corte de origem entendeu dispensável a
realização de prévio procedimento administrativo fiscal para fins de
lançamento do ITBI, afrontando, com isso, ao art. 148 do CTN. 6. Sob pena
de supressão de instância, imperioso que os autos retornem ao primeiro
grau de jurisdição, a fim de se implementar a avaliação pericial do
imóvel objeto da exação, em modo de prova equidistante e imparcial,
capaz de subsidiar o julgador na correta apuração do valor venal do
bem, enquanto base de cálculo do incidente ITBI (art. 38 do CTN),
ensejando o consequente e adequado deslinde da pretensão repetitória
posta na exordial. 7. Agravo em Recurso Especial conhecido para dar
parcial provimento ao Recurso Especial dos contribuintes.
(STJ - ARESP: 1452575, Relator: SÉRGIO LUÍZ KUKINA, PRIMEIRA TURMA, Data
de Publicação: 27/06/2019)
Assim, amplamente demonstrada a necessidade de deflagração
da revisão dos valores de base de cálculo no processo em tela.
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DA EMISSÃO DA GUIA POR SERVIDOR PÚBLICO
Acerca da emissão de guia preenchida pelo contribuinte com
valores que declarou, há a insistência do contribuinte quanto a prática
do fisco, por serventuário, sem análise da autoridade, e assim, tomar
como definitivo o valor praticado naquele momento.
A manutenção de servidor com a competência única de emitir
documento, para preenchimento da mesma pelo contribuinte, causou
uma série de confusões e interpretações errôneas, sendo inclusive objeto
de debate a possíveis Bis in idem. Tanto que, informações trazem que o
processo fora encerrado, com a emissão da guia pelo próprio
contribuinte. Todavia, a legislação é taxativa onde delimita que a
prerrogativa de revisar valores de tributos, deflagrar processos tributários
bem como a construção de termos de arbitramentos e auto de infração
tributária e da autoridade fiscal com o auditor. Assim, o fato da emissão
de mero documento, não dá o direito de servidor estranho a
especialidade, em encampar tal prerrogativa, tratando-se assim, a
emissão, de mero expediente, não tendo, razão o contribuinte em seu
recurso.
DOS DISPOSITIVOS LEGAIS
Alega em suas razões que o termo de arbitramento e o processo
de revisão, são desprovidos de dispositivos legais que acabam
prejudicando a ampla defesa do contribuinte. Com uma rápida visão do
processo administrativo, fica nítido que, razão não assiste ao contribuinte,
pois, todos os indicativos de fundamentação, foram preenchidos e
indicados como de estilo, não restando margem para o tipo de
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insurgência desta natureza. Vale dizer que, como o ITBI é imposto
municipal, a legislação citada, ultrapassa a CRFB e o CTN, chegando na
legislação própria do município tributante. Assim, as razões do
contribuinte não prosperam.
Desta feita, conheço do recurso, mas não lhe dou razão
DO VOTO
Assim sendo, na apuração desse relator, e, considerando os fatos
e fundamentos supra citados, VOTO PELO CONHECIMENTO do presente
Recurso e em seu mérito NEGAR-LHE PROVIMENTO, restando a decisão de
primeira instancia incólume e seus próprios termos:
É o voto que apresento aos demais Conselheiros, aceitando toda
e qualquer manifestação.
Itajaí (SC), 15 de janeiro de 2026.
WAGNER CAMILO DOS SANTOS
Conselheiro Relator