Ementa: TRIBUTÁRIO – ITBI – INTIMAÇÃO PARA
APRESENTAÇÃO
DE
DOCUMENTOS
QUE
COMPROVEM A BASE DE CÁLCULO DO ITBI –
VALOR PRATICADO ABAIXO DO MERCADO –
LANÇAMENTO DE OFÍCIO PELA AUDITORIA FISCAL
ATRAVÉS DA NOTIFICAÇÃO N.º 3932/2018-2023 e
3933/2018-2023.
IMPUGNAÇÃO ALEGANDO
ILEGALIDADE NAS NOTIFICAÇÕES. OJPF JULGOU
IMPROCEDENTE A IMPUGNAÇÃO, MANTENDO
HÍGIDAS AS NOTIFICAÇÕES. INTERPOSIÇÃO DE
RECURSO A ESTE CONSELHO DE CONTRIBUINTES.
RECURSO CONHECIDO E JULGADO PELO
IMPROVIMENTO.
XX.XXX.XXX/XXXX-57
8.397,89
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E-mail: comdecon@Itajai.sc.gov.br - Contato: (47) 3241-7420.
RECURSO: 370269/2025 e 601561/2025
ESPÉCIE: Recursos Voluntários
RECORRENTE: CONSTANTIN PARTICIPAÇÕES LTDA
RECORRIDO: Fazenda Municipal
RELATOR: Romoaldo Reck Filho
VALOR: R$ 8.397,89 e R$ 9.144,11 (data da interposição dos recursos)
RELATÓRIO
Trata-se de procedimento administrativo de revisão de base de cálculo do ITBI
gerado em razão das transmissões dos imóveis matriculados no 1º Ofício de Registro de Imóveis
da Comarca de Itajaí, sob os números 1.580 e 13.150, representados por 2 terrenos urbanos,
situados na rua Adolpho Cugnier, 256, bairro Ressacada em Itajaí, medindo 472,00m² e rua José
Correia, 132, bairro Fazenda em Itajaí, medindo 292,50m².
Ocorreu que o fisco intimou, por meio da Intimação ITBI 3932/2018/2023 e
3933/2018/2023, a apresentar informações e documentos.
Ao analisar documentos firmados pela requerente, constatou-se que o valor de
negociação dos imóveis era bem inferiores ao valor venal, acarretando em um Termo de
Retificação da Declaração e Arbitramento da base de cálculo do ITBI, bem como o As
Notificações de ITBI n.º 3933/2018-2023 e n.º 3932/2018-2023, porquanto o recorrente não
apresentou a documentação para comprovação da transação imobiliária, culminando nas
notificações supra.
Assim, apresentou impugnação junto ao OJPF discordando da avaliação
realizada pelo fisco, bem como insurgindo contra as notificações, tendo sido julgado
improcedente a impugnação.
O recorrente apresentou os valores da escritura pública os valores de R$
393.654,40 a um imóvel, sendo o valor venal atribuído foi de R$ 573.923,68, bem como o valor
de R$ 243.974,81 a outro imóvel, sendo que o fisco chegou ao valor venal de R$ 440.262,23,
sendo que a fiscalização, buscou o valor venal em anúncios de internet e nos arquivos da
secretaria.
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Insurgiu-se o contribuinte quanto ao procedimento de revisão/arbitramento da
base de cálculo do ITBI, sobretudo porque não observou os critérios legais, como ausência de
motivação, a legalidade e porque deveria ter merecido fé os documentos apresentados, que a
auditoria fiscal não tem competência para avaliar imóveis, que a decisão desrespeita o tema
1113 do STJ.
É o relatório.
VOTO
DO ARBITRAMENTO
Insta tecer alguns esclarecimentos quanto ao valor arbitrado e utilizado como
base de cálculo, para o ITBI, nas notificações em tela.
Extrai-se do artigo 148 do Código Tributário Nacional:
Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço
de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular,
arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou
os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro
legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa
ou judicial.
In casu, fácil a constatação que o valor atribuído ao negócio é muito aquém ao
valor efetivamente arbitrado no caso em tela, não merecendo fé a declaração emitida pelo
contribuinte.
Necessário ressaltar aqui que a contribuinte apresentou base de cálculo a menor
no momento do recolhimento do ITBI, porquanto o valor declarado do negócio jurídico foi de R$
393.654,40, e R$ 243.974,81, conforme consta nos contratos de compra e venda.
Conforme os novos valores arbitrados pelo Fisco, de R$ 573.923,68 e R$
440.262,23, que foi arbitrado de acordo com banco de dados imóveis, em imóveis na mesma
região, além de pesquisas com corretores e imobiliárias da região, utilizando o método
comparativo direto, chegando-se ao valor médio de venda para o imóvel no mesmo local,
chegando-se ao valores venais acima discriminados.
Note-se, a legislação municipal estabelece critério para atribuição de valor
venal, amparando-se na norma ABNT NBR 14653-2. Ademais, sendo Lei Complementar n.º
318, publicada posteriormente ao Decreto Municipal 10.906/2017, esta se sobrepõe ao decreto,
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principalmente por determinar que cabe à Autoridade Fiscal a revisão do lançamento e o
arbitramento da base de cálculo, senão vejamos o estipulado pela legislação:
É prerrogativa da Fazenda Pública Municipal a revisão dos seus próprios atos,
desde que respeitados o prazo disposto no Art. 173 do CTN.
Assim, prescreve o Código Tributário Municipal, Lei Complementar nº.20/2002, em seu
Art. 69, in verbis:
“Art. 69 - O Fisco Municipal poderá rever, de ofício, os valores recolhidos a título
de Imposto sobre a Transmissão. (Grifou-se)
O lançamento por arbitramento é uma técnica que está prevista no Código
Tributário Nacional e também no Código Tributário Municipal, a rigor deverá ser aplicada pela
fiscalização, mediante processo regular.
Pois assim dispõe, o Artigo 148 do Código Tributário Nacional:
"Art. 148 - Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração,
o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade
lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre
que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos
prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro
legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação
contraditória, administrativa ou judicial.” (Grifou-se)
No Código Tributário do Município de Itajaí, Lei Complementar nº. 20/2002, em
seu artigo 70, in verbis:
"Art. 70 - Sempre que sejam omissos ou não mereçam fé os esclarecimentos e as
declarações prestadas, os documentos emitidos e os recolhimentos efetuados pelo
contribuinte ou por terceiro obrigado, o órgão fazendário municipal competente
arbitrará, mediante processo regular, o valor referido no artigo 51.
Parágrafo único. Fica ressalvado o direito do contribuinte de apresentar avaliação
contraditória, na forma, prazo e condições regulamentares”.
Sanadas as questões quanto à legalidade do arbitramento, adentremos no valor
da base de cálculo. Em recente decisão, o Superior Tribunal de Justiça, assim ratificou a tese
acerca da base de cálculo do ITBI, Tema repetitivo 113:
“8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses:
a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de
mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser
utilizada como piso de tributação;
b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é
condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco
mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
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c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo
em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. (grifo nosso)
O recorrente não trouxe avaliações que demonstrassem que o valor arbitrado
pelo fisco se mostrou excessivo ou desconforme com a realidade.
Portanto, mostra-se válida a utilização da amostra para efeito do método de
avaliação comparativo direto, para se arbitrar a base de cálculo, nos termos do procedimento de
arbitramento da base de cálculo constante da Notificação em tela.
VOTO
Por todo o exposto VOTO no sentido de CONHECER dos recursos, e no mérito,
NEGAR PROVIMENTO aos mesmos, mantendo incólume as decisões do OJPF, mantendo
hígida tanto a notificação de ITBI n.º 3932/2018-2023, quanto à Notificação n.º 3933/2018-2023.
É como voto!
Itajaí, 20 de janeiro de 2026.
Romoaldo Reck Filho
Conselheiro Relator