EMENTA: RECURSO VOLUNTÁRIO. ITBI. COBRANÇA COMPLEMENTAR.
ARBITRAMENTO COM BASE EM OUTRA TRANSMISSÃO. ALEGAÇÃO DE
LANÇAMENTO EM DESACORDO COM A PREVISÃO LEGAL. INSTAURAÇÃO DE
REGULAR PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO PELO FISCO, EMBASADO NA LC
20/2002. EFETIVADA REVISÃO DA BASE DE CÁLCULO DO ITBI, AFASTANDO A
PRESUNÇÃO DE VERACIDADE DOS VALORES DECLARADOS PELO CONTRIBUINTE,
FORMALIZANDO, ASSIM, LANÇAMENTO EM CONFORMIDADE COM OS DITAMES
DO RESP N. 1.937.821/SP (TEMA 1.113/STJ). ENTRETANTO NÃO OCORREU
OBSERVÂNCIA DO CRITÉRIO ESTATUÍDO PELA ABNT NBR 14653-2, ELASTICIDADE
COM BASE NO FATOR DE OFERTA OU COMERCIALIZAÇÃO. FATOR
CONSAGRADO, DESCONTO DE 10% SOBRE O PREÇO ORIGINAL PEDIDO.
RECURSO PROVIDO.
XX.XXX.XXX/XXXX-05
2.474,98
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Criado pela Lei Orgânica e Lei 2.635 DE 18/06/91
R. Manoel Vieira Garção, 120, salas 601 e 602, Itajaí - SC (47) 3241-7400 - comdecon@Itajai.sc.gov.br
RECURSO: 413699/2025
PROCESSO: 5595-24-ITJ-REC
ESPÉCIE: Recurso Voluntário
RECORRENTE: EIXO SNETOR BRASIL COMERCIO INTERNACIONAL S.A.
RECORRIDO: Decisão de Primeira Instância Administrativa – OJPF
CONSELHEIRO RELATOR: Maurício Heinrich Klein
OBJETO: Base de Cálculo do ITBI – Revisão de Ofício
VALOR: R$ 2.474,98 (Na data da interposição do recurso)
1. Dos Fatos:
O recurso voluntário impetrado em face à decisão nº 067/2024 do Órgão Julgador de
Processos Fiscais versa sobre a Notificação de ITBI 4178/2018-2023, relativo ao apartamento nº
132 do Condomínio Maxhaus Praia Brava - Torre 2, realizada pelo Fisco por entender que o
contribuinte declarou o valor venal incorretamente (R$ 505.000,00), inferior ao valor praticado
pelo mercado imobiliário (R$ 555.527,47). O imóvel utilizado como paradigma foi do mesmo
empreendimento, de uma outra transmissão realizada em data próxima à da ocorrência do Fato
Gerador em análise, se valendo do valor declarado pelo transmitente.
Na referida decisão administrativa negou-se provimento à impugnação, mantendo-se
integralmente a notificação em questão. O recorrente requer pelo cancelamento total da
Notificação de ITBI, para tal pleito alega em seu recurso ao órgão colegiado:
(i)
Pela invalidade do lançamento por vício material na apuração da base de
cálculo, sustentando violação ao art. 148 do CTN e ao precedente
vinculante do STJ (Tema 1.113). A ora recorrente argumenta que o Fisco
inverteu ilegalmente o ônus da prova ao afastar a presunção de
veracidade da declaração do contribuinte baseando-se em um
comparativo precário com apenas um único imóvel transacionado em
2017, sem realizar uma pesquisa mercadológica técnica e robusta que
justificasse o arbitramento;
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(ii)
(iii)
Que apenas as características do imóvel objeto da transação, tais como
localização e tamanho do bem não servem para balizar seu valor venal,
que está sujeito a outros fatores, como a existência de benfeitorias, o
estado de conservação do bem e ajustes no preço;
Por fim, que a base de cálculo declarada seria bastante próxima da base
de cálculo arbitrada pela autoridade fiscal, numa oscilação de apenas
9,09%, o que indicaria que o preço declarado foi, efetivamente, o
praticado na transação sem nenhum indício de sonegação fiscal;
2. Da Fundamentação:
Cumpre destacar que o ITBI, no âmbito do município de Itajaí, é imposto lançado
por homologação. O lançamento tributário é o instrumento que confere a exigibilidade à
obrigação tributária, e sua finalidade é, entre outras, verificar a ocorrência do fato
gerador e calcular o montante do tributo devido, tarefa a ser executada de forma
privativa pela autoridade administrativa, conforme determina o art. 142 do CTN.
Tal ação deve ser efetuada pelo Auditor Fiscal. No caso de um lançamento por
homologação, cabe a referida autoridade, ao tomar conhecimento da ação do sujeito
passivo em antecipar o pagamento, proceder com o exame para simplesmente
chancelar tal apuração ou proceder com o lançamento de ofício de eventual diferença,
nos termos do artigo 149, inciso V, do CTN:
Art. 149 – CTN - O lançamento é efetuado e revisto de ofício pela
autoridade administrativa nos seguintes casos:
(...)
V - quando se comprove omissão ou inexatidão, por parte da pessoa
legalmente obrigada, no exercício da atividade a que se refere o artigo
seguinte;
Portanto, legítima a atuação do Fisco que, ao identificar divergência entre o valor
declarado e o valor venal, proceder com a apuração dos valores devidos, através de
procedimento fiscal próprio e em observância aos ditames do Tema Repetitivo 1.113 do
STJ. Notadamente, a base de cálculo do ITBI é o valor de mercado do bem no momento
da transmissão, a qual ocorre na sua averbação na matrícula junto ao Registro de
Imóveis, o que pode coincidir com o valor do negócio ou não, dependendo do lapso
temporal e das variáveis de mercado e das condições da negociação. Dessa forma, não
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merece prosperar a tese aventada pela Recorrente de que a base de cálculo
necessariamente é o valor pactuado.
Por outro lado, necessário respeitar o método preconizado pela legislação
municipal, a qual determina que deva ser observada a norma ABNT NBR 14653-2. Em
que pese a amostra utilizada seja totalmente válida e o ora recorrente não apelar
diretamente pelos ditames da norma, mas sim da diferença entre o valor declarado e o
apurado pelo Fisco, entendo que se deva adentrar nesta matéria, pois a LCM 20/2002
determina que a apuração do valor venal atribuído ao imóvel seja estabelecido por lei
específica para fins de ITBI, a saber a LCM 308/2017, e tal normatização se coaduna
com o alegado conforme detalhamento a seguir.
No que concerne ao método comparativo direto, a norma em seus dispositivos
determina:
“9.2.1.5 O engenheiro de avaliações deve analisar o modelo, com a
verificação da coerência da variação das variáveis em relação ao mercado,
bem como o exame de suas elasticidades em torno do ponto de estimação.“
A elasticidade com base no Fator de Oferta ou Comercialização, é recomendado
que seja considerado no tratamento de dados na avaliação de imóveis. O Instituto
Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo no item 10.1 da Norma
Para Avaliação de Imóveis Urbanos (2011) assim define:
“10.1 Fator oferta
A superestimativa dos dados de oferta (elasticidade dos negócios) deverá
ser descontada do valor total pela aplicação do fator médio observado no
mercado. Na impossibilidade da sua determinação, pode ser aplicado o
fator consagrado 0,9 (desconto de 10% sobre o preço original pedido). “
Com base nesta premissa, aplicando-se o fator de elasticidade
consagrado, teríamos como valor aceitável para fins de ITBI: R$ 555.527,47 x 0,90 =
R$ 499.974,72. Fazendo o cotejo entre o valor declarado (R$ 505.000,00) com o limite
inferior obtido a partir do fator de elasticidade, concluo pela procedência do alegado uma
vez que não se observa incompatibilidade da base de cálculo declarada com a realidade
econômica.
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3. Do Voto
Assim, diante das razões expostas e, pelos fundamentos aqui registrados, VOTO
no sentido de DAR PROVIMENTO ao recurso, reformando a decisão de primeira
instância, para cancelar a notificação de lançamento de ITBI 4178/2018-2023. Este é o
voto, o qual submeto ao crivo dos demais pares deste Egrégio Conselho para
deliberação e decisão final.
Itajaí, 22 de janeiro de 2026.
MAURÍCIO HEINRICH KLEIN
Conselheiro relator