EMENTA
TRIBUTÁRIO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL. INTIMAÇÃO POR EDITAL.
REGULARIDADE. MULTA POR NÃO APRESENTAÇÃO DE DOCUMENTOS.
LEGALIDADE. DECADÊNCIA NÃO CONFIGURADA. TEMA 1.113 DO STJ. RECURSO
VOLUNTÁRIO DESPROVIDO.
XX.XXX.XXX/XXXX-15
11.762,24
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RECURSO VOLUNTÁRIO: 880540/2025 (Protocolo: 5667-24-ITJ-REC)
MATÉRIA: ITBI
RECORRENTE: JVARGAS ADMINISTRADORA DE BENS LTDA.
RECORRIDA: FAZENDA PÚBLICA DO MUNICÍPIO DE ITAJAÍ
CONSELHEIRA RELATORA: ANDRÉA RAQUEL DEÓLA DA SILVA APRILE
VALOR DISCUTIDO: R$ 11.762,24 (na data da interposição do recurso)
1.
RELATÓRIO
Trata-se de Recurso Voluntário apresentado por JVARGAS Administradora de
Bens Ltda. em face da decisão que negou provimento à Impugnação referente ao
Auto de Infração 01-ITBI-4192/2018-2023 e da Notificação de ITBI nº 4192/2018
2023, na qual a Recorrente sustenta, inicialmente, a tempestividade da defesa,
afirmando ter sido regularmente intimada do auto apenas em 20/11/2023.
No mérito, relata que adquiriu imóvel pelo valor de R$ 250.000,00, tendo o
Município arbitrado o valor venal em R$ 368.264,94 para fins de ITBI, valor que
não foi impugnado à época para evitar prejuízos à transferência da propriedade.
Posteriormente, o imóvel foi vendido por R$ 300.000,00, demonstrando, segundo
a Recorrente, que o bem não possuía valor superior ao atribuído pelo Município.
Aduz, ainda, a nulidade da intimação por edital para apresentação de
documentos, por não ter sido previamente esgotada a tentativa de intimação por
meios mais eficazes, em afronta ao devido processo legal, o que teria impedido o
exercício pleno do contraditório e da ampla defesa.
Informa que o OJPF negou provimento à impugnação.
Ao final, requereu o recebimento do presente recurso; a nulidade da intimação
realizada por edital, com reconhecimento da decadência na revisão do imposto;
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afastamento da multa aplicada, cancelando o auto de infração; anulação do termo
de retificação e notificação de ITBI; produção de provas.
É o relato essencial.
2.
FUNDAMENTAÇÃO
Arguiu a Recorrente, nulidade de intimação pelo jornal do Município realizada em
julho/2023, visto que deveria ser o último recurso utilizado, devendo se dar de
outra forma e que a intimação de novembro de 2023 referente a decisão a
respeito do ITBI e aplicação da multa, foi encaminhada por correio e recebida.
O que se verifica é que a intimação de março de 2023 foi encaminhada ao mesmo
endereço da sede que a realizada em novembro de 2023, esta última
regularmente recebida, conforme documentos que constam no recurso.
Acima comprovante referente a intimação que gerou a multa, houve três
tentativas e o motivo da devolução foi “não procurado”, portanto não há que se
falar em ausência de esgotamento de outras vias para realizar intimação por meio
do jornal do Município.
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Alegou que é empresa idônea e transparente, de boa-fé apresentando os
documentos solicitados: matrícula atualizada do imóvel de inteiro teor; cópia da
escritura pública de compra e venda e comprovante de recolhimento do ITBI.
Juntou comprovantes como prova de negociação válida.
Não se ouvida a respeito da efetiva transação, porém vejamos a cronologia da
documentação carreada.
A Recorrente afirma que não houve contrato prévio, somente escritura pública.
Conforme informado no recurso, realizaram pagamento de R$ 82.736,93 (em
06/11/2018) e de R$ 150.000,00 (em 07/11/2018), ambos pagamentos realizados
posteriormente à assinatura da escritura pública, que se deu em 05/11/2018.
No mínimo incoerente a inexistência de contrato particular de compra e venda
que assegurasse o efetivo pagamento, considerando que a transferência da
propriedade se deu anterior ao pagamento.
E ainda, fez parte da negociação o pagamento de IPTU em atraso no valor de R$
17.263,07, sendo quitado em 29/10/2018, data anterior à escritura de compra e
venda.
Em se tratando a Recorrente de empresa administradora de bens é pouco crível
que realizasse quitação de IPTU de imóvel em nome de terceiro sem um contrato
que lhe desse a devida segurança jurídica.
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A Recorrente requer a não aplicação da multa em função do não atendimento da
intimação realizada pela Autoridade Fiscal, considerando que a intimação não foi
regular.
A multa por não apresentação de documentos exigidos pela fiscalização municipal
é válida, de um modo geral, se houver previsão legal expressa; pertinência da
exigência; prazo razoável e comprovação de resistência do contribuinte.
É considerada irregular e abusiva, em tese, quando desproporcional, automática,
sem prejuízo à fiscalização, sem base legal ou aplicada de forma confiscatória ou
sem observância do contraditório, que não é o que ocorre no caso em tela.
A Lei Complementar n° 20/2002, atualizada pela LC n° 179/2010, em seu Art. 112
inciso III, prevê as infrações tributárias:
Art. 112.
III – deixar de exigir, quando exigidos pelo órgão de fiscalização, livros, notas
fiscais ou quaisquer outros documentos relacionados com a obrigação
tributária;
Argumenta que com a nulidade da intimação via jornal do Município decaiu a
possibilidade de revisão do imposto, vez que o termo de retificação é de
09/11/2023 e a intimação se efetivou em 20/11/2023, e lançamento em 30/10/2018.
Cita que declarou o valor da transação por R$ 250.000,00 e alguns meses depois
vendeu o imóvel em questão por R$ 300.000,00, portanto não condiz com o valor
atribuído pela municipalidade.
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Esclarece que o valor de R$ 368.264,94 foi atribuído pelo Município e
devidamente recolhido pela Recorrente.
Quanto ao valor das negociações, são declarações passíveis de verificação
posterior, e o valor de R$ 368.264,94 se referia ao valor venal que constava no
cadastro do Município.
Assim como o Art. 38 do Código Tributário Nacional, o Art. 51 do Código
Tributário Municipal prevê que “A base de cálculo do imposto é o valor venal dos
bens ou direitos transmitidos”, e o Art. 52, por sua vez, estabelece:
Para efeito de recolhimento do imposto deverá ser utilizado o valor
pactuado no negócio jurídico ou o valor venal atribuído ao imóvel ou ao
direito transmitido, aquele que for maior, atualizado monetariamente, de
acordo com a variação dos índices oficiais, no período compreendido entre
1º de janeiro e a data em que for lavrada a escritura ou instrumento
particular. (grifei)
Por conseguinte, se o valor venal do bem é maior que o valor pactuado no
negócio jurídico, deve prevalecer o valor venal.
No julgamento do tema repetitivo n° 1113 do STJ, foram fixadas as seguintes teses:
a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições
normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU,
que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da
transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é
condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo
fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio
(art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de
cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido
unilateralmente.
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Diversamente do que aduz a Recorrente, a base de cálculo do ITBI não
necessariamente deve corresponder ao valor efetivo da transação, pois, não
obstante este, uma vez declarado pelo contribuinte, goze da presunção de estar
condizente com o valor de mercado, pode ser afastado pelo fisco mediante
processo administrativo próprio (tese “b” fixada pela Corte Superior).
Assim, a aplicação da lei municipal não exclui a aplicação das teses fixadas no
tema repetitivo e vice-versa.
3. VOTO
Ante o exposto, VOTO no sentido de CONHECER do Recurso
Voluntário n° 880540/2025 e NEGAR-LHE provimento, indeferindo tanto o pedido
principal (de anulação do termo de retificação e a notificação), quanto os pedidos
de nulidade de intimação e declaração da decadência do imposto.
Itajaí, 22 de janeiro de 2026.
ANDRÉA RAQUEL DEÓLA DA SILVA APRILE
Conselheira Relatora