EMENTA
TRIBUTÁRIO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. ARBITRAMENTO. VALOR
DECLARADO INFERIOR AO VALOR DE MERCADO. ART. 148 DO CTN.
PROCESSO ADMINISTRATIVO REGULAR. MÉTODO COMPARATIVO DE
MERCADO. TEMA 1.113 DO STJ. AUSÊNCIA DE AVALIAÇÃO CONTRADITÓRIA
PELO CONTRIBUINTE. LEGALIDADE DO LANÇAMENTO. MANUTENÇÃO DA
NOTIFICAÇÃO FISCAL.
XX.XXX.XXX/XXXX-63
195.098,40
CONSELHO MUNICIPAL DE CONTRIBUINTES - COMDECON
Rua Manoel Vieira Garção, 120, Zen Tower Business Center, 6º andar, Centro, Itajaí/SC
E-mail: comdecon@Itajai.sc.gov.br - Contato: (47) 3241-7420.
RECURSO: 51300/2025 (Protocolo 5741-24-ITJ-REC)
ESPÉCIE: Recurso Voluntário
RECORRENTE: EAGLE PARTICIPAÇÕES LTDA
RECORRIDO: Fazenda Municipal
RELATORA: Andreza Patricia Vieira dos Santos
VALOR: R$ 195.098,40 (data da interposição do recurso)
RELATÓRIO
Trata-se de procedimento administrativo de revisão de base de cálculo do ITBI
gerado em razão das transmissões dos imóveis matriculados no 1º Ofício de Registro de Imóveis
da Comarca de Itajaí sob as matriculas 55.155, 54.936, 54.948 e 54.949, um apartamento
Jardim nº 02 (duplex inferior e superior) de área total 745,0229 e 4 vagas de garagem
localizados no condomínio Brava Beach Eco Residence, Comércio, Resort e Hotelaria I,
denominado comercialmente como Reserva Corais, situado na Av. Dr. Jose Medeiros Vieira,
1876, Praia Brava Itajaí.
Ocorreu que o fisco intimou, por meio da Intimação ITBI 136381/2023, a
apresentar informações e documentos, no qual foi comprido pela requerente.
Ao analisar documentos firmados pela requerente, constatou-se que ao
comparar com imóveis semelhantes ou assemelhados anunciados para venda no mercado
imobiliário, verificou-se que o contribuinte declarou o valor venal incorretamente, muito inferior
ao valor praticado pelo mercado imobiliário, resultando no lançamento e recolhimento do ITBI
com valor menor que o devido, acarretando em um Termo de Retificação da Declaração e
Arbitramento da base de cálculo do ITBI, bem como o a notificação de ITBI n.º 137033/2023,
Assim, apresentou impugnação junto ao OJPF discordando da avaliação
realizada pelo fisco, bem como insurgindo contra a notificação, tendo sido julgado improcedente
a impugnação.
O recorrente apresentou os valores da escritura pública de R$ 3.406.140,00 ao
imóvel e as vagas de garagem, já o valor venal atribuído no cálculo do ITBI foi de R$
4.672.952,82, sendo que o fisco chegou ao valor venal arbitrado de R$ 10.046.000,00, no qual a
fiscalização tomou como base a média de seis anúncios imobiliários relativos à venda de imóveis
assemelhados ao Condomínio Brava Beach (Reserva Corais), consultados no mês de novembro
de 2021.
Insurgiu-se o contribuinte quanto ao procedimento de revisão/arbitramento da
base de cálculo do ITBI, sobretudo porque não observou os critérios legais, como ausência de
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motivação, a legalidade e porque deveria ter merecido fé os documentos apresentados, que a
auditoria fiscal não tem competência para avaliar imóveis, que caso mantida a autuação, que
sejam excluídos os acrescimentos legais ou sejam recalculados com base na Selic.
É o relatório.
VOTO
DO ARBITRAMENTO
Insta tecer alguns esclarecimentos quanto ao valor arbitrado e utilizado como
base de cálculo, para o ITBI, nas notificações em tela.
Extrai-se do artigo 148 do Código Tributário Nacional:
Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço
de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular,
arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou
os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro
legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa
ou judicial.
In casu, fácil a constatação que o valor atribuído ao negócio é muito aquém ao
valor efetivamente arbitrado no caso em tela, não merecendo fé a declaração emitida pelo
contribuinte.
Necessário ressaltar aqui que a contribuinte apresentou base de cálculo a menor
no momento do recolhimento do ITBI, porquanto o valor declarado do negócio jurídico foi de R$
3.406.140,00, conforme consta nos contratos de compra e venda.
Conforme o novo valor arbitrado pelo Fisco de R$ 10.046.000,00 foi arbitrado de
acordo a média de seis anúncios imobiliários relativos à anúncios de venda de imóveis
assemelhados no mesmo Condomínio Brava Beach (Reserva Corais), consultados no mês de
novembro de 2021, assim apurou-se o valor médio do metro quadrado construído de R$
18.523,00.
Note-se, a legislação municipal estabelece critério para atribuição de valor
venal, amparando-se na norma ABNT NBR 14653-2. Ademais, sendo Lei Complementar n.º
318, publicada posteriormente ao Decreto Municipal 10.906/2017, e esta se sobrepõe ao
decreto, principalmente por determinar que cabe à Autoridade Fiscal a revisão do lançamento e
o arbitramento da base de cálculo, senão vejamos o estipulado pela legislação:
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É prerrogativa da Fazenda Pública Municipal a revisão dos seus próprios atos,
desde que respeitados o prazo disposto no Art. 173 do CTN.
Assim, prescreve o Código Tributário Municipal, Lei Complementar nº.20/2002, em seu
Art. 69, in verbis:
“Art. 69 - O Fisco Municipal poderá rever, de ofício, os valores recolhidos a título
de Imposto sobre a Transmissão. (Grifou-se)
O lançamento por arbitramento é uma técnica que está prevista no Código
Tributário Nacional e também no Código Tributário Municipal, a rigor deverá ser aplicada pela
fiscalização, mediante processo regular.
Pois assim dispõe, o Artigo 148 do Código Tributário Nacional:
"Art. 148 - Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração,
o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade
lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre
que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos
prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro
legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação
contraditória, administrativa ou judicial.” (Grifou-se)
No Código Tributário do Município de Itajaí, Lei Complementar nº. 20/2002, em
seu artigo 70, in verbis:
"Art. 70 - Sempre que sejam omissos ou não mereçam fé os esclarecimentos e as
declarações prestadas, os documentos emitidos e os recolhimentos efetuados pelo
contribuinte ou por terceiro obrigado, o órgão fazendário municipal competente
arbitrará, mediante processo regular, o valor referido no artigo 51.
Parágrafo único. Fica ressalvado o direito do contribuinte de apresentar avaliação
contraditória, na forma, prazo e condições regulamentares”.
Sanadas as questões quanto à legalidade do arbitramento, adentremos no valor
da base de cálculo. Em recente decisão, o Superior Tribunal de Justiça, assim ratificou a tese
acerca da base de cálculo do ITBI, Tema repetitivo 1113:
“8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses:
a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de
mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser
utilizada como piso de tributação;
b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é
condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco
mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo
em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. (grifo nosso)
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O recorrente não apresentou contraprova, laudo técnico de avaliações que
demonstrassem que o valor arbitrado pelo fisco se mostrou excessivo ou desconforme
com a realidade, pois lhe é garantida a possibilidade de apresentar avaliação contraditória, com
o fim de infirmar a presunção fiscal e demonstrar que o valor venal do imóvel é inferior aquele
que adotado pelo Fisco.
Portanto, mostra-se válida a utilização da amostra para efeito do método de
avaliação comparativo direto, para se arbitrar a base de cálculo, nos termos do procedimento de
arbitramento da base de cálculo constante da Notificação em tela.
Cabe ainda relatar, conforme demonstro abaixo, que o Fisco utilizou o índice
FIPEZAP ITAJAÍ para deflacionar a base de cálculo reduzindo o valor do imposto e não
aumentando.
VOTO
Por todo o exposto VOTO no sentido de CONHECER do recurso, e no mérito,
NEGAR PROVIMENTO ao mesmo, mantendo incólume a decisão do OJPF, mantendo hígida a
notificação de ITBI n.º 137033/2023.
Este é o voto, o qual submeto ao crivo dos demais pares deste Conselho para
deliberação e decisão final.
Itajaí, 29 de janeiro de 2026.
Andreza Patricia Vieira dos Santos
Conselheira Relatora