EMENTA
TRIBUTÁRIO. ITBI. REVISÃO DE BASE DE CÁLCULO. ARBITRAMENTO. OMISSÃO DE DOCUMENTO
ESSENCIAL. CONTRATO PARTICULAR NÃO APRESENTADO NA EMISSÃO DA GUIA. VALOR
DECLARADO INFERIOR AO VALOR DE MERCADO. ART. 148 DO CTN. MÉTODO COMPARATIVO
DIRETO. UTILIZAÇÃO DE IMÓVEL PARADIGMA. TEMA 1.113 DO STJ. AUSÊNCIA DE AVALIAÇÃO
CONTRADITÓRIA. LEGALIDADE DO PROCEDIMENTO FISCAL. MANUTENÇÃO DA NOTIFICAÇÃO E DO
AUTO DE INFRAÇÃO.
XXX.XXX.X99-87
122.226,84
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RECURSO: 419616/2026 (Protocolo 8196-24-ITJ-REC)
ESPÉCIE: Recurso Voluntário
RECORRENTE: AILTON JOAQUIM DOS SANTOS
RECORRIDO: Fazenda Municipal
RELATORA: Andreza Patricia Vieira dos Santos
VALOR: R$ 122.226,84 (data da interposição do recurso)
RELATÓRIO
Trata-se de procedimento administrativo de revisão de base de cálculo do ITBI
gerado em razão das transmissões do imóvel matriculado no 2º Ofício de Registro de Imóveis da
Comarca de Itajaí sob a matricula 49.430, um terreno sem benfeitorias, com área 10.785,81
m2, representado pela área D do desmembramento, da matricula nº 44.988, confrontando
com a Rodovia BR 101, nº 1315, Salseiros, Itajaí/SC.
Ocorreu que o fisco intimou, por meio do termo de Intimação ITBI 437/2019
2024, a apresentar informações e documentos, no qual foi cumprido pela requerente, e ao Auto
de Infração nº 1-ITBI 437/2019-2024 lavrado em razão da omissão do Contrato de Compra e
Venda na solicitação da emissão da guia do ITBI.
Ao analisar documentos apresentados pela requerente após ser intimada,
constatou-se que o contrato particular de compromisso de compra e venda do imóvel conforme
clausula 2 o valor pactuado foi de R$ 3.050.000,00, contrato este negado no ato da emissão da
guia de ITBI em 01/02/2019. E que o valor negociado teria sido inferior por uma “supressão de
área, não averbada na matricula do imóvel”, por ocasião de obras na BR 101.
Ao comparar com imóveis semelhantes ou assemelhados em pesquisa no Banco de Dados da
Secretaria da Fazenda e anúncios de imóveis à venda, verificou-se que o contribuinte declarou
o valor venal incorretamente, muito inferior ao valor praticado pelo mercado imobiliário,
resultando no lançamento e recolhimento do ITBI com valor menor que o devido, acarretando
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em um Termo de Retificação da Declaração e Arbitramento da base de cálculo do ITBI, bem
como o a notificação de ITBI n.º 437/2019-2024,
Assim, apresentou impugnação junto ao OJPF discordando da avaliação
realizada pelo fisco, bem como insurgindo contra a notificação, tendo sido julgado improcedente
a impugnação.
O recorrente apresentou os valores da escritura pública de R$ 2.050.000,00 ao
imóvel, e este mesmo valor foi declarado para o cálculo do ITBI, sendo que o fisco chegou ao
valor venal arbitrado de R$ 3.939.409,24, no qual a fiscalização tomou como base o imóvel
paradigma “amostra 1” correspondente ao imóvel matricula 30.088 do 2º Oficio de Registro de
imóveis, terreno este próximo ao imóvel transmitido, sendo o valor do metro quadrado de R$
365,24 atualizado até a data do fato gerador pelo índice FipeZap.
Insurgiu-se o contribuinte quanto ao procedimento de revisão/arbitramento da
base de cálculo do ITBI, sobretudo porque não observou os critérios legais, discorda dos critérios
adotados, pois acredita que o preço do imóvel pode ser influenciado por diversos fatore, como
por exemplo, as condições específicas, lei da oferta e da procura, e das características próprias
do imóvel, como localização, tamanho, existência de benfeitorias, e porque deveria ter merecido
fé os documentos apresentados.
É o relatório.
VOTO
DO ARBITRAMENTO
Insta tecer alguns esclarecimentos quanto ao valor arbitrado e utilizado como
base de cálculo, para o ITBI, nas notificações em tela.
Extrai-se do artigo 148 do Código Tributário Nacional:
Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço
de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular,
arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou
os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro
legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa
ou judicial.
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In casu, fácil a constatação que o valor atribuído ao negócio é muito aquém ao
valor efetivamente arbitrado no caso em tela, não merecendo fé a declaração emitida pelo
contribuinte, ainda que omitiu o contrato particular de compromisso de compra e venda do imóvel,
Necessário ressaltar aqui que a contribuinte apresentou base de cálculo a menor
no momento do recolhimento do ITBI, porquanto o valor declarado do negócio jurídico foi de R$
3.050.000,00, conforme consta no contrato de compra e venda.
Conforme o novo valor arbitrado pelo Fisco de R$ 3.939.409,24 foi arbitrado de
acordo a “amostra 1”, imóvel este do banco de dados da Secretaria da Fazenda, imóvel este
próximo ao imóvel transmitido, assim apurou-se o valor do metro quadrado de R$ 365,24.
Note-se, a legislação municipal estabelece critério para atribuição de valor
venal, amparando-se na norma ABNT NBR 14653-2. Ademais, sendo Lei Complementar n.º
318, publicada posteriormente ao Decreto Municipal 10.906/2017, e esta se sobrepõe ao
decreto, principalmente por determinar que cabe à Autoridade Fiscal a revisão do lançamento e
o arbitramento da base de cálculo, senão vejamos o estipulado pela legislação:
É prerrogativa da Fazenda Pública Municipal a revisão dos seus próprios atos,
desde que respeitados o prazo disposto no Art. 173 do CTN.
Assim, prescreve o Código Tributário Municipal, Lei Complementar nº.20/2002, em seu
Art. 69, in verbis:
“Art. 69 - O Fisco Municipal poderá rever, de ofício, os valores recolhidos a título
de Imposto sobre a Transmissão. (Grifou-se)
O lançamento por arbitramento é uma técnica que está prevista no Código
Tributário Nacional e também no Código Tributário Municipal, a rigor deverá ser aplicada pela
fiscalização, mediante processo regular.
Pois assim dispõe, o Artigo 148 do Código Tributário Nacional:
"Art. 148 - Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração,
o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade
lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre
que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos
prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro
legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação
contraditória, administrativa ou judicial.” (Grifou-se)
No Código Tributário do Município de Itajaí, Lei Complementar nº. 20/2002, em
seu artigo 70, in verbis:
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"Art. 70 - Sempre que sejam omissos ou não mereçam fé os esclarecimentos e as
declarações prestadas, os documentos emitidos e os recolhimentos efetuados pelo
contribuinte ou por terceiro obrigado, o órgão fazendário municipal competente
arbitrará, mediante processo regular, o valor referido no artigo 51.
Parágrafo único. Fica ressalvado o direito do contribuinte de apresentar avaliação
contraditória, na forma, prazo e condições regulamentares”.
Sanadas as questões quanto à legalidade do arbitramento, adentremos no valor
da base de cálculo. Em recente decisão, o Superior Tribunal de Justiça, assim ratificou a tese
acerca da base de cálculo do ITBI, Tema repetitivo 1113:
“8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses:
a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de
mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser
utilizada como piso de tributação;
b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é
condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco
mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo
em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. (grifo nosso)
O recorrente não apresentou contraprova, laudo técnico de avaliações que
demonstrassem que o valor arbitrado pelo fisco se mostrou excessivo ou desconforme
com a realidade, pois lhe é garantida a possibilidade de apresentar avaliação contraditória, com
o fim de infirmar a presunção fiscal e demonstrar que o valor venal do imóvel é inferior aquele
que adotado pelo Fisco.
Portanto, mostra-se válida a utilização da amostra para efeito do método de
avaliação comparativo direto, para se arbitrar a base de cálculo, nos termos do procedimento de
arbitramento da base de cálculo constante da Notificação em tela.
Cabe ainda relatar, conforme demonstro abaixo, que o Fisco utilizou o índice
FIPEZAP
ITAJAÍ
para
atualizar
a
base
de
cálculo.
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Sobre o Auto de Infração a autoridade fiscal aplicou a legislação em vigor, diante
do não cumprimento da exigência legal, a omissão do documento formal (contrato de compra e
venda) para a transação ao solicitar a emissão da guia do ITBI, contrariando o disposto no art.1º
inciso I, alínea C e inciso II da Lei Complementar nº 308/2017.
VOTO
Por todo o exposto, VOTO no sentido de CONHECER do recurso, e no mérito,
NEGAR PROVIMENTO ao mesmo, mantendo incólume a decisão do OJPF, mantendo hígida a
notificação de ITBI n.º 437/2019-2024 e o Auto de Infração 1-ITBI nº 437/2019-2024.
Este é o voto, o qual submeto ao crivo dos demais pares deste Conselho para
deliberação e decisão final.
Itajaí, 12 de fevereiro de 2026.
Andreza Patricia Vieira dos Santos
Conselheira Relatora