Ementa: TRIBUTÁRIO – ITBI – INTIMAÇÃO PARA
APRESENTAÇÃO
DE
DOCUMENTOS
QUE
COMPROVEM A BASE DE CÁLCULO DO ITBI –
VALOR PRATICADO ABAIXO DO MERCADO –
LANÇAMENTO DE OFÍCIO PELA AUDITORIA FISCAL
ATRAVÉS DA NOTIFICAÇÃO ITBI N.º 137330/2024
e AUTO DE INFRAÇÃO N.º 137331/2024.
IMPUGNAÇÃO ALEGANDO ILEGALIDADE NA
NOTIFICAÇÃO E AUTO DE INFRAÇÃO. OJPF
JULGOU IMPROCEDENTE A IMPUGNAÇÃO,
MANTENDO HÍGIDAS A NOTIFICAÇÃO E AUTO DE
INFRAÇÃO. INTERPOSIÇÃO DE RECURSO A ESTE
CONSELHO DE CONTRIBUINTES. RECURSO
CONHECIDO E JULGADO PELO IMPROVIMENTO.
XXX.XXX.X69-53
164.317,15
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RECURSO: 957093/2026
ESPÉCIE: Recurso Voluntário
RECORRENTE: Verginio Germann da Rocha
RECORRIDO: Fazenda Municipal
RELATOR: Romoaldo Reck Filho
VALOR: R$ 93.273,09, ITBI e R$ 26.736,25, Auto de Infração
RELATÓRIO
O recorrente interpôs impugnação à Notificação ITBI 137330/2024, relativa ao
cálculo ITBI (Imposto Sobre a Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis) concernente à
transmissão do imóvel matriculado no 1° Ofício de Registro de Imóveis de Itajaí, sob os números
54.331, 53.956 e 53.957, representado pelo apartamento 1202 (duplex inferior e superior), com
área de 347,0496 m² e vagas de garagem dupla do imóvel situado no condomínio Brava Beach
Eco Residence, Comércio, Resort e Hotelaria II, situado à rua Delfim Mário Pádua Peixoto, nº
1100, bairro Praia Brava, neste município, bem como pelo Auto de Infração n.º 137331/2024,
relativo à omissão da existência de contrato particular de cessão de direitos e obrigações sobre
bem imóvel.
O Auditor Fiscal do Município intimou o recorrente a apresentar documentos
para verificar a regularidade da transmissão, por intermédio da Termo de Intimação
136813/2023, em 27 de novembro de 2023.
Após a análise dos documentos encaminhados ao fisco, concluindo que deveria
retificar o valor venal atribuído ao imóvel, eis que muito abaixo do valor de mercado, acarretando
no arbitramento do valor descrito na Notificação Fiscal n.º 137330/2024.
Inconformada, a requerente protocolizou impugnação junto ao OJPF requerendo
o cancelamento total da notificação e auto de infração, pois quando do recolhimento do ITBI já
havia sido retificado pelo valor da planta genérica, não podendo haver dois arbitramentos;
pugnou ainda que não agiu de má fé pois recolheu os valores atribuídos pelo próprio município,
não havendo justificativa nem legalidade este “novo” arbitramento; argumentou ainda que
conforme a legislação do município não haveria dúvidas que o valor a ser declarado seria o da
planta genérica, eis que superior ao valor do negócio, nos termos da LC 308/2017; entendeu,
ainda que não foi respeitada a norma da ABNT, que os parâmetros seria aleatórios; pugna ainda
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pelos acréscimos legais pois já ocorreu a atualização do imóvel no arbitramento; quanto ao Auto
de Infração 137331/2024 alegou que agiu dentro do prescreve a legislação e que é inaplicável a
multa punitiva ao caso em tela. O OJPF julgou improcedente a impugnação, mantendo a
notificação e auto de infração em tela.
O recorrente interpôs o presente recurso a este Conselho repisando os
argumentos trazidos à 1ª Instância Administrativa.
É o relatório.
MÉRITO
DO ARBITRAMENTO
Insta tecer alguns esclarecimentos quanto ao valor arbitrado e utilizado como
base de cálculo para a Notificação ITBI 137330/2024.
Extrai-se do artigo 148 do Código Tributário Nacional:
Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço
de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular,
arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou
os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro
legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa
ou judicial.
In casu, fácil a constatação que o valor atribuído ao negócio é muito aquém ao
valor efetivamente arbitrado no caso em tela, não merecendo fé a declaração emitida pelo
contribuinte.
Necessário ressaltar aqui que a contribuinte apresentou base de cálculo a menor
no momento do recolhimento do ITBI, porquanto o valor do negócio foi de R$ 1.723.000,00 (um
milhão setecentos e vinte e três mil reais), pactuado em 29/04/2015, porém foi recolhido o ITBI
com base no valor da planta genérica R$ 2.669.059,25 (dois milhões seiscentos e sessenta e
nove mil e cinquenta e nove reais e vinte e cinco centavos)
Mesmo havendo o recolhimento com base no valor da planta genérica, o valor
venal apurado pelo fisco é bem maior. Sabe-se que o valor do negócio é apenas um indicativo
que pode ou não ser o valor venal.
Conforme novo valor arbitrado pelo Fiscal, de R$ 6.376.760,00(seis milhões,
trezentos e setenta e seis mil e setecentos e sessenta reais), que foi arbitrado de acordo com
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seis anúncios imobiliários para o apartamento tipo no mesmo empreendimento, menor área do
que o apartamento diferenciado, duplex, no empreendimento, caracterizado ficou o valor do
metro quadrado, 277,8100m², que multiplicando pela área do imóvel, perfaz o valor acima
discriminado.
O recorrente não apresentou nenhum anúncio de imobiliária ou qualquer outro
documento para alterar o valor arbitrado pelo fisco, para derruir o arbitramento em tela, somente
fez alegações que o valor correto seria o valor da planta genérica.
Desse modo, sendo prerrogativa da Fazenda Pública Municipal a revisão dos
seus próprios atos, desde que respeitados o prazo disposto no Art. 173 do CTN, foi o que fez o
fisco municipal.
Assim, prescreve o Código Tributário Municipal, Lei Complementar nº.20/2002, em seu
Art. 69, in verbis:
“Art. 69 - O Fisco Municipal poderá rever, de ofício, os valores recolhidos a título
de Imposto sobre a Transmissão. (Grifou-se)
O lançamento por arbitramento é uma técnica que está prevista no Código
Tributário Nacional e também no Código Tributário Municipal, a rigor deverá ser aplicada pela
fiscalização, mediante processo regular.
Pois assim dispõe, o Artigo 148 do Código Tributário Nacional:
"Art. 148 - Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração,
o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade
lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre
que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos
prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro
legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação
contraditória, administrativa ou judicial.” (Grifou-se)
No Código Tributário do Município de Itajaí, Lei Complementar nº. 20/2002, em
seu artigo 70, in verbis:
"Art. 70 - Sempre que sejam omissos ou não mereçam fé os esclarecimentos e as
declarações prestadas, os documentos emitidos e os recolhimentos efetuados pelo
contribuinte ou por terceiro obrigado, o órgão fazendário municipal competente
arbitrará, mediante processo regular, o valor referido no artigo 51.
Parágrafo único. Fica ressalvado o direito do contribuinte de apresentar avaliação
contraditória, na forma, prazo e condições regulamentares”.
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Sanadas as questões quanto à legalidade do arbitramento, adentremos no valor
da base de cálculo. Em recente decisão, o Superior Tribunal de Justiça, assim ratificou a tese
acerca da base de cálculo do ITBI, Tema repetitivo 1113:
“8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses:
a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de
mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser
utilizada como piso de tributação;
b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é
condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco
mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo
em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. (grifo nosso)
Portanto, não se pode vincular o valor venal com o da planta genérica, mostra
se válida a utilização da amostra para efeito do método de avaliação comparativo direto, pois o
imóvel em tela difere dos imóveis tipo do mesmo condomínio por se tratar de cobertura,
comparou-se com os apartamentos tipo do mesmo empreendimento para se arbitrar a base de
cálculo do ITBI, nos termos do procedimento de arbitramento da base de cálculo constante da
Notificação ITBI 137330/2024.
DO AUTO DE INFRAÇÃO
A autoridade fiscal aplicou a legislação em vigor, diante do descumprimento da
exigência legal, qual seja, a omissão do contrato de compra e venda relativo aos imóveis em
tela, contrariando com o disposto no inciso I, alínea “c” e inciso II do art. 1º da LC 308/2017, ao
declarar inveridicamente a inexistência de tal documento, sendo apresentado posteriormente.
O descumprimento de uma obrigação acessória independe da intenção do
agente, nos termos do art. 136 do CTN, razão pela qual, caracterizada a infração descrita no tipo
penalizador, justificada está a aplicação da multa.
Mesmo com a alegação do recorrente de que não houve prejuízo ao fisco a não
apresentação do contrato de compra e venda. Como o auto de infração em tela tem o caráter
punitivo pelo não cumprimento de uma obrigação prevista em lei, sendo claramente legal o auto
de infração exarado.
VOTO
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Por todo o exposto VOTO no sentido de CONHECER do recurso, e no mérito,
NEGAR PROVIMENTO, mantendo-se integralmente a decisão de 1ª Instância, eis que hígida
está a Notificação ITBI 137330/2024 e Auto de Infração 137331/2024, nos termos acima
expostos.
É como voto!
Itajaí (SC), 26 de fevereiro de 2026.
ROMOALDO RECK FILHO
Conselheiro Relator