EMENTA
TRIBUTÁRIO. ITBI. ARBITRAMENTO DE VALOR VENAL. REVISÃO DE LANÇAMENTO.
ART. 148 DO CTN E ARTS. 69 E 70 DO CTM. PRESUNÇÃO RELATIVA DO VALOR
DECLARADO. AVALIAÇÃO ADMINISTRATIVA REALIZADA COM BASE EM AMOSTRAS
CONTEMPORÂNEAS AO FATO GERADOR. NBR 14653-2 OBSERVADA. INVERSÃO DO
ÔNUS DA PROVA. AUSÊNCIA DE PROVA TÉCNICA CONTRADITÓRIA CAPAZ DE
AFASTAR O ARBITRAMENTO. MATRÍCULAS DE IMÓVEIS DE 2020. DEFLAGRAÇÃO DE
DOIS ANOS ENTRE AS REFERÊNCIAS E O FATO GERADOR. PROVA INIDÔNEA. FATO
GERADOR NA DATA DO REGISTRO. POSSIBILIDADE DE DIFERENÇA
COMPLEMENTAR. PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE ATUALIZAÇÃO DO VALOR PAGO.
ACOLHIMENTO. PROVIMENTO PARCIAL.
XXX.XXX.X08-10
205.420,06
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RECURSO VOLUNTÁRIO: 817422/2026
PROCESSO: 2960004/2024
RECORRENTE: ALEXANDRE VON JANKE MURAD
RECORRIDA: FAZENDA PÚBLICA
CONSELHEIRA RELATORA: GLADIS REGINA DE OLIVEIRA ARAGAO
ASSUNTO: Impugnação ITBI
VALOR DISCUTIDO: R$ 205.420,06
1.
RELATÓRIO
ALEXANDRE VON JANKE MURAD, interpôs, tempestivamente, Recurso
Voluntário em face da decisão proferida pelo Órgão Julgador de Processos Fiscais,
a qual negou provimento à impugnação interposta pelo Recorrente, mantendo a
notificação de ITBI 137685/2024 e o Auto de Infração n.° 137703/2024.
Infere-se dos Autos do Processo, que através da Notificação de ITBI
137685/2024, foi arbitrado o valor venal em R$ 8.600.000,00 (oito milhões e
seiscentos mil reais) para o imóvel de matrícula n.º 36.680, registrada no 1º Oficio
de Registro de Imóveis da Comarca de Itajaí, em razão da transmissão ocorrida em
20/04/2022 representado pela Área 55, do Condomínio Fechado Residencial
Horizontal Canto da Brava, com área exclusiva de 979,77m² e área total de
3.128,7337, situado à Avenida José Medeiros Vieira, n.º 500, bairro Praia Brava de
Itajaí, bem como aplicado o Auto de Infração n.º 137703/2024.
O arbitramento do Termo de Apuração do ITBI e acréscimos legais resultou
na constituição de um saldo complementar de ITBI no valor de R$ 152.533,29 (cento
e cinquenta e dois mil quinhentos e trinta e três reais e vinte e nove centavos), já
aplicada correção monetária, juros e multa de 10%, e o auto de Infração no
montante de R$ 38.390,00 (trinta e oito mil e novecentos reais)
Devidamente notificada, apresentou impugnações ao OJPF, o qual negou
provimento.
Irresignado, interpôs Recurso Voluntário, sustentando:
a)
b)
Ausência do contraditório e ampla defesa;
Impossibilidade de Inversão do ônus da Prova;
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c)
14653-2;
d)
e)
Inadequação do método de arbitramento à norma da ABNT-NBR
Adequação do valor recolhido à titulo de ITBI;
Correção do Valor Já pago pelo Recorrente.
Deste modo, requer o recebimento do recurso, com a reforma da decisão
administrativa, reconhecendo o valor venal como aquele atribuído quando da
realização da transação, com o cancelamento do lançamento fiscal e auto de
infração.
É a síntese do essencial.
2.
FUNDAMENTAÇÃO
2.1. Do Lançamento por Homologação e do Poder de Revisão e
Arbitramento da Autoridade Fiscal
O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) no Município de
Itajaí segue o regime de lançamento por homologação, conforme estabelecido na
Lei Complementar Municipal nº 308/2017. Isso implica que, inicialmente, a guia de
recolhimento do tributo é preenchida e apresentada pelo próprio contribuinte, com
base nas informações por ele fornecidas, sem prévia análise da Auditoria Fiscal.
Contudo, este regime não impede ou restringe o poder-dever da
autoridade fiscal de revisar o lançamento e, se necessário, proceder ao arbitramento
da base de cálculo do tributo. Tal prerrogativa encontra respaldo tanto na legislação
municipal quanto na nacional, sendo essencial para garantir a correta aplicação da
lei tributária e a proteção do interesse público.
O Código Tributário Municipal (CTM) de Itajaí e o Código Tributário
Nacional (CTN) são claros nesse sentido:
Art. 69, CTM: "O Fisco Municipal poderá rever, de ofício, os valores
recolhidos a título de Imposto sobre a Transmissão."
Art. 70, CTM: "Sempre que sejam omissos ou não mereçam fé os
esclarecimentos e as declarações prestadas, os documentos emitidos e os
recolhimentos efetuados pelo contribuinte ou por terceiro obrigado, o
órgão fazendário municipal competente arbitrará, mediante processo
regular, o valor referido no artigo 51."
Art. 148, CTN: "Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em
consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos
jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará
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aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as
declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos
expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado,
ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa
ou judicial."
Dessa forma, ao constatar que o valor declarado pelo Recorrente para fins
de recolhimento do ITBI não condizia com o valor de mercado do imóvel, a Fazenda
Pública agiu dentro de sua competência legal ao instaurar o procedimento de
arbitramento da base de cálculo.
2.2. Da Observância do Contraditório e da Ampla Defesa
As garantias constitucionais do contraditório e da ampla defesa são pilares
do processo administrativo tributário. No presente caso, a cronologia dos eventos,
demonstra que o Recorrente teve a oportunidade de apresentar sua defesa em
primeira instância, por meio da impugnação administrativa, e, posteriormente, de
interpor este Recurso Voluntário.
A notificação do lançamento e o subsequente indeferimento da
impugnação administrativa, com a indicação da possibilidade de recurso,
configuram a plena observância dessas garantias.
O próprio Art. 148 do CTN, ao ressalvar o direito do contribuinte de
apresentar "avaliação contraditória, administrativa ou judicial", reforça que o
processo administrativo é o locus para o exercício dessas prerrogativas.
O fato de o Órgão Julgador de Processos Fiscais (OJPF) ter desconsiderado
as matrículas anexadas pela Recorrente como comprovação da justeza do valor
recolhido não compromete o exercício do contraditório e da ampla defesa.
Ademais, da análise da decisão de primeira instância, depreende-se que a
contemporaneidade das amostras apresentadas pela Fazenda Pública foi o
fundamento para que os documentos acostados pela Recorrente não obtivessem
valor probante suficiente para infirmar o arbitramento.
Deste feito, não há que se falar em nulidade por ausência do contraditório
e ampla defesa.
2.3. Da inversão do ônus da prova e Adequação do valor declarado
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O Recorrente sustenta que o valor por ele declarado goza de presunção de
veracidade, fundamentando-se no Tema 1.113 do STJ, de modo que incumbiria à
Municipalidade o ônus de afastar o montante indicado na declaração de valores.
Argumenta, outrossim, que a avaliação administrativa teria violado
requisitos essenciais da ABNT NBR 14653-2, apontando, especificamente:
a) a falta de contemporaneidade das amostras em relação ao negócio
realizado;
b) a ausência de comprovação de que as amostras decorrem de transações
efetivamente realizadas;
c) a omissão de vistoria presencial das amostras e do imóvel pelo avaliador;
d) a desconsideração de características específicas dos imóveis, tais como
localização, acessibilidade, declividade, possibilidade de alagamento, altura e grau
de aproveitamento.
Não merece acolhimento a insurgência apresentada. Consta dos autos que
os requisitos fundamentais da ABNT NBR 14653-2 foram integralmente observados,
porquanto as amostras utilizadas referem-se a áreas (terrenos) localizadas no
mesmo condomínio, apresentando idêntica localização, infraestrutura e
especificidades técnicas relevantes. Tal circunstância preserva a comparabilidade
dos dados e confere legitimidade técnica e científica ao arbitramento realizado.
Nessas condições, eventual discussão a omissão de vistoria presencial das
amostras e do imóvel pelo avaliador, isoladamente considerada, não se revela apta
a infirmar a conclusão alcançada, especialmente diante da homogeneidade
comprovada do universo amostral.
Impende destacar que o condomínio em questão apresenta características
próprias e exclusivas, figurando entre os empreendimentos mais singulares da
região.
Registre-se que os valores utilizados para fins de arbitramento encontram
respaldo em documentação acostada, extraída das próprias matrículas dos imóveis
paradigmas, o que evidencia que o valor arbitrado teve por base transações
realizadas e não de anúncios.
Conclui-se que, a partir do momento em que a Fazenda Pública apresenta
documentos e elementos objetivos aptos a indicar o valor de mercado do imóvel,
cessa a presunção de veracidade inicialmente atribuída ao valor declarado pelo
contribuinte.
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Em consequência, desloca-se ao Recorrente o ônus probatório de
demonstrar, por meio de prova idônea e tecnicamente fundamentada, a
inadequação ou insuficiência do arbitramento realizado.
Fica, portanto, autorizada a inversão do ônus da prova, na medida em que
a
Administração já apresentou nos autos suporte probatório mínimo e
tecnicamente adequado, transferindo ao recorrente o dever de desconstituir,
mediante prova contrária de igual ou superior qualidade, o arbitramento
administrativo.
A alegação do recorrente de que as amostram utilizadas datam de 2022 se
mostram equivocadas, pois a negociação se deu em data anterior, igualmente
improcede, senão vejamos:
O fato gerador constitui o evento que, conforme a lei tributária, enseja o
nascimento da obrigação tributária.
No caso do ITBI, a legislação é cristalina: o fato gerador ocorre no momento
da transmissão do bem imóvel, não na data da celebração do contrato de compra e
venda.
Conforme disposto no artigo 156, II da Constituição Federal, o ITBI incide
sobre a transmissão de bens imóveis. A Lei Federal e Municipal que regulamentam
o tributo, estabelecem que o fato gerador se perfaz com a transmissão da
propriedade, transmissão essa que se concretiza mediante o registro do imóvel no
Cartório de Registro de Imóveis.
É juridicamente relevante distinguir:
a)
Negociação (contrato): momento em que as partes celebram o
acordo de compra e venda, gerando obrigações contratuais;
b)
Transmissão (registro): momento em que a propriedade é
efetivamente transferida, mediante inscrição no Registro de Imóveis.
A transmissão da propriedade imóvel, conforme o Código Civil (artigos
1.245 e 1.227), ocorre exclusivamente com o registro do título no Cartório de
Registro de Imóveis. Antes disso, o comprador possui apenas direitos contratuais,
não a propriedade do bem.
Portanto, o fato gerador do ITBI materializa-se na data do registro, não na
data da negociação.
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A determinação do valor venal do imóvel deve refletir o valor de mercado
na data do fato gerador, ou seja, na data em que a transmissão se perfaz (data do
registro).
Quando existe lapso temporal entre a negociação e o registro, utilizar o
valor da negociação para fins de tributação do ITBI é juridicamente indefensável.
O fato gerador ocorre na data do registro, não na data da negociação.
Portanto, o valor relevante é aquele vigente no mercado imobiliário na data do
registro, não nos dois anos anteriores.
O mercado imobiliário é dinâmico. Valores de imóveis sofrem alterações
contínuas em razão de Flutuações econômicas; Variações nas taxas de juros e
crédito; Mudanças na infraestrutura urbana; Alterações nas condições de oferta e
demanda; Inflação e correção monetária.
Utilizar valor de dois anos antes não reflete o valor real do imóvel no
momento da transmissão.
Se o imóvel se valorizou no período entre a negociação e o registro, tributar
com base no valor antigo implica tributação insuficiente. Inversamente, se
desvalorizou, haveria tributação excessiva.
Conclui-se, portanto, que:
1.
O fato gerador do ITBI é a data da transmissão junto ao Registro de
Imóveis, não a data da negociação;
2.
O valor tributável deve corresponder ao valor de mercado vigente na
data do registro, não ao valor da negociação realizada anos antes;
3.
A utilização de valor de negociação defasado viola princípios
constitucionais de capacidade contributiva, igualdade e realidade econômica;
4.
A Administração Tributária está legitimada a arbitrar o valor venal
com base em avaliação técnica contemporânea ao fato gerador, especialmente
quando existe lapso temporal entre negociação e registro;
5.
A inversão do ônus da prova é procedente, cabendo ao contribuinte
demonstrar, mediante prova idônea, que o valor arbitrado pela Administração não
corresponde ao valor de mercado na data do fato gerador.
A Recorrente, ao impugnar o arbitramento, tinha a oportunidade e o ônus
de apresentar uma avaliação técnica contraditória que demonstrasse, de forma
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fundamentada e com base em critérios técnicos idôneos, que o valor arbitrado pela
Fazenda Pública estava incorreto e que o valor por ele declarado ou o valor da
transação era o verdadeiro valor venal, na data do fato gerador.
Ainda que a Recorrente tenha juntado matrículas de imóveis que indicam
transferências de bens semelhantes em 2020 por valores condizentes com o
declarado, ressalta-se que tais documentos apresentam uma defasagem temporal
de aproximadamente dois anos. Dada a notória dinâmica do mercado imobiliário
na Região da Praia Brava, esses valores pretéritos não constituem prova idônea para
desconstituir o arbitramento realizado pelo Fisco.
A ausência de tal avaliação robusta, ou de argumentos técnicos capazes de
refutar a metodologia fiscal, inviabiliza a reforma da decisão administrativa.
2.4.
Da Correção do valor Recolhido
No que tange ao pleito subsidiário de atualização do montante recolhido
a título de ITBI, entendo que a insurgência merece acolhimento, fundamentando
se nas razões de fato e de direito a seguir expostas:
Compulsando os elementos probatórios acostados aos autos, verifica-se
que o contribuinte efetuou o recolhimento antecipado do imposto (quando da
realização da escritura de compra e venda), no valor de R$ 70.000,00, em
29/06/2021. Todavia, a transmissão efetiva da propriedade — marco jurídico que
configura o fato gerador do tributo, nos termos do art. 1.245 do Código Civil —
aperfeiçoou-se apenas em 20/04/2022.
Considerando que a base de cálculo do ITBI deve refletir o valor venal do
imóvel contemporâneo à ocorrência do fato gerador, surge a necessidade de
equalizar os valores sob o prisma da realidade econômica.
A correção monetária constitui a recomposição do valor nominal da moeda
frente ao processo inflacionário. Portanto, para que se possa aferir com exatidão a
diferença do tributo a recolher, é imperativo que o montante de R$ 70.000,00 seja
atualizado monetariamente pelo período compreendido entre o desembolso
(29/06/2021) e a data da transmissão (20/04/2022).
Deste modo, o acolhimento do pedido se impõe para que se proceda a
correção do valor ao cálculo da diferença residual. Somente após a atualização do
valor pago antecipadamente será possível confrontá-lo com o valor da avaliação
administrativa realizada na data do fato gerador, garantindo-se, assim, o justo valor
a ser recolhido.
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Diante do exposto, voto pelo provimento parcial do recurso, a fim de que
se proceda a atualização monetária dos valores recolhidos em 29/06/2021, nos
termos da legislação municipal, até a data do fato gerador, para fins do cálculo do
tributo residual bem como do Auto de Infração.
Por consequência, determino que os autos retornem à Administração
Tributária Municipal para que apure os tributos devidos, alterando os valores
lançados observado o provimento dado por este Conselho.
É o voto que submeto ao crivo dos demais membros deste Conselho. "
3.
VOTO
Assim sendo, pelas razões apresentadas, VOTO no sentido de CONHECER
DO RECURSO VOLUNTÁRIO Nº. 817422/2026 e em seu mérito DAR PROVIMENTO
PARCIAL AO RECURSO, nos termos do voto da relatora.
É o voto que submeto ao crivo dos demais membros deste Conselho.
Itajaí, 05 de março de 2026.
GLADIS REGINA DE OLIVEIRA ARAGÃO
Conselheira Relatora