TRIBUTÁRIO. ITBI. REVISÃO DE LANÇAMENTO. ARBITRAMENTO DA BASE DE
CÁLCULO. VALOR VENAL. FATO GERADOR. REGISTRO IMOBILIÁRIO. AMOSTRAS
CONTEMPORÂNEAS AO FATO GERADOR. ABNT NBR 14653-2. PROVA TÉCNICA
IDÔNEA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. DEFASAGEM TEMPORAL. SITUAÇÃO
DE FATO ALEGADA QUE CORRESPONDE A MOMENTO DA REALIZAÇÃO DO
CONTRATO DE COMPRA E VENDA E NÃO DO FATO GERADOR. VALOR DO
NEGOCIO JURÍDICO QUE NÃO SE SUSTENTA. INSUFICIÊNCIA PROBATÓRIA.
RECURSO VOLUNTÁRIO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.
XX.XXX.XXX/XXXX-17
730.005,36
CONSELHO MUNICIPAL DE CONTRIBUINTES - COMDECON - Criado pela Lei Orgânica e Lei 2.635 de 18/06/91 –
Rua Manoel Vieira Garção, 120 salas 601/602 – CEP 88.301-425 – Centro - Itajaí - SC -
Fone (47) 3241-7420
comdecon@Itajai.sc.gov.br
RECURSO VOLUNTÁRIO: 997699/2026
Processo: 9305-24-ITJ REC
RECORRENTE: UW EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA
RECORRIDA: FAZENDA PÚBLICA MUNICIPAL
Relator Originário: CESAR RODRIGO ZEFERINO
Relatora Divergente: Gladis Regina de Oliveira Aragão
ASSUNTO: Impugnação de Revisão de Lançamento de ITBI
Valor discutido: R$ 730.005,36 (na data de interposição do recurso)
1.
RELATÓRIO
Trata-se de Recurso Voluntário interposto por UW Empreendimentos Imobiliários
Ltda contra a Decisão de Primeira Instância que manteve a Notificação Fiscal nº
137506/2024. A lide versa sobre o lançamento complementar de ITBI referente à
aquisição do apartamento nº 41, Torre J, do empreendimento Bravíssima Private
Residence.
A recorrente declarou o valor de mercado em R$ 13.435.971,00, baseando-se nos
Cadastros dos imóveis. O Fisco Municipal, ao identificar que o valor declarado não
condizia com a realidade do mercado imobiliário de luxo da Praia Brava em 2023,
arbitrou a base de cálculo em R$ 41.116.000,00, resultando em imposto
complementar. Em síntese, a contribuinte alega nulidade por falta de
fundamentação técnica e violação ao Tema 1113 do STJ.
Ao analisar o Recurso o Exmo. Conselheiro Cesar, proferiu a proposta de decisão:
Pelo exposto, VOTO no sentido de DAR TOTAL PROVIMENTO ao recurso,
acolhendo a tese da ilegalidade do lançamento, por ausência de metodologia clara
e objetiva, por estar em desacordo com a legislação municipal, na forma dos
fundamentos acima especificados, reformando a decisão de primeira instância, para
declarar a nulidade da NOTIFICAÇÃO FISCAL Nº 137506/2024.
Em que pese as razões do Voto acima, deixo de acompanhar o entendimento do
mencionado Relator, motivo pelo qual passo a expor as razões da divergência.
2. RAZÕES DO VOTO DIVERGENTE:
1 de 9
CONSELHO MUNICIPAL DE CONTRIBUINTES - COMDECON - Criado pela Lei Orgânica e Lei 2.635 de 18/06/91 –
Rua Manoel Vieira Garção, 120 salas 601/602 – CEP 88.301-425 – Centro - Itajaí - SC -
Fone (47) 3241-7420
comdecon@Itajai.sc.gov.br
2.1.
Quanto à (i)legalidade do lançamento, por ausência de metodologia clara
e objetiva, sob a alegação de estar em desacordo com a legislação
municipal.
Antes de adentrar à análise propriamente dita da aleatoriedade do método adotado
para o arbitramento do tributo, impõe-se o exame e o afastamento de
determinadas questões deduzidas no recurso e no voto do Relator Originário.
a) Natureza Jurídica do Decreto nº 10.906/2017
O Decreto Municipal nº 10.906/2017 possui natureza meramente preparatória e
procedimental, não normativa. Sua função precípua foi a instituição de uma
comissão multidisciplinar destinada a estudar, debater e propor critérios para a
apuração do valor venal de imóveis — não a estabelecer, por si só, os parâmetros
vinculantes para o arbitramento do ITBI.
Esta distinção é fundamental: existe diferença substancial entre propor
regulamentação e efetivamente regulamentar.
O Decreto criou um órgão colegiado de natureza consultiva e técnica, cujo escopo
era produzir estudos e recomendações que, posteriormente, deveriam ser
consolidados em norma com força de lei — o que ocorreu com a edição da Lei
Complementar nº 308/2017, estabelecendo as diretrizes da norma da ABNT para o
arbitramento, como bem pautado na Decisão do Órgão Julgador de Processos
Fiscais.
Um decreto é ato administrativo subordinado à lei; não pode criar direitos,
obrigações ou procedimentos que a lei não autorize.
b) Da alegada ilegalidade na cobrança do ITBI na realização da Escritura Pública.
Quanto à alegação de ilegalidade na cobrança do ITBI por ocasião da lavratura da
escritura pública, a análise dos autos demonstra a regularidade do procedimento.
Contudo, é fundamental realizar uma distinção técnica entre o momento do
recolhimento do imposto e a ocorrência do seu fato gerador.
Conforme estabelece o art. 1.245 do Código Civil, a transferência da propriedade
de bens imóveis entre vivos somente se opera mediante o registro do título
translativo no Registro de Imóveis. A escritura pública, é o instrumento essencial
para a validade do negócio jurídico (art. 108, CC), e constitui o título (causa) da
transmissão, e não o modo de aquisição da propriedade.
A exigência de pagamento do tributo de forma concomitante à lavratura da
escritura pública, conforme autorizado na decisão do Processo 0301491
2 de 9
CONSELHO MUNICIPAL DE CONTRIBUINTES - COMDECON - Criado pela Lei Orgânica e Lei 2.635 de 18/06/91 –
Rua Manoel Vieira Garção, 120 salas 601/602 – CEP 88.301-425 – Centro - Itajaí - SC -
Fone (47) 3241-7420
comdecon@Itajai.sc.gov.br
02.2015.8.24.0033, não altera a definição jurídica do fato gerador. Trata-se de uma
antecipação do recolhimento.
Em termos práticos, o contribuinte antecipa o pagamento para que o tabelião possa
lavrar o instrumento público, mas a obrigação tributária principal só se considera
definitivamente ocorrida, para fins de tipicidade, no momento do registro. Assim, o
recolhimento antecipado é procedimento que visa a segurança das transações
imobiliárias, não devendo ser confundido com a antecipação do fato gerador em
si.
Feita essas considerações, da análise minuciosa da cronologia dos fatos revela total
conformidade com os requisitos legais estabelecidos:
28 de junho de 2023: Recolhimento da guia do ITBI
30 de junho de 2023: Efetivação da Escritura Pública
11 de julho de 2023: Registro do imóvel perante o Cartório de Registro de
Imóveis (caracterização do fato gerador)
Esta sequência temporal demonstra que o imposto foi recolhido em momento
concomitantemente à realização do ato transmissivo, conforme autorizado pela
própria decisão judicial acostada pelo Recorrente.
c) Do valor do negócio jurídico - TEMA 1113 do STJ
A argumentação sustentada pelo recorrente, fundada no Tema 1.113 do Superior
Tribunal de Justiça, de que o valor do ITBI, no caso dos autos, deve ser o valor do
negócio jurídico, não encontra qualquer respaldo legal ou jurisprudencial.
O recorrente pretende que a base de cálculo do ITBI corresponda ao valor do
negócio jurídico realizado sete anos antes do registro imobiliário, o que é
manifestamente infundado e contrário aos princípios fundamentais do direito
tributário.
A legislação é inequívoca e cristalina: a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos
bens ou direitos transmitidos.
Este valor deve ser apurado necessariamente na data do fato gerador — ou seja,
no momento do registro imobiliário — e não em data anterior, ainda que remota.
Recentemente, quando do julgamento do RECURSO VOLUNTÁRIO: 817422/2026
(julgado em 05/03/2026), esta Relatora ao enfrentar o referido tema fez constar em
seu voto:
“O fato gerador constitui o evento que, conforme a lei tributária, enseja o
nascimento da obrigação tributária. No caso do ITBI, a legislação é cristalina:
3 de 9
CONSELHO MUNICIPAL DE CONTRIBUINTES - COMDECON - Criado pela Lei Orgânica e Lei 2.635 de 18/06/91 –
Rua Manoel Vieira Garção, 120 salas 601/602 – CEP 88.301-425 – Centro - Itajaí - SC -
Fone (47) 3241-7420
comdecon@Itajai.sc.gov.br
o fato gerador ocorre no momento da transmissão do bem imóvel, não na
data da celebração do contrato de compra e venda.
Conforme disposto no artigo 156, II da Constituição Federal, o ITBI incide sobre
a transmissão de bens imóveis. A Lei Federal e Municipal que regulamentam
o tributo estabelecem que o fato gerador se perfaz com a transmissão da
propriedade, transmissão essa que se concretiza mediante o registro do
imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.
É juridicamente relevante distinguir:
a)
Negociação (contrato): momento em que as partes celebram o
acordo de compra e venda, gerando obrigações contratuais;
b)
Transmissão (registro): momento em que a propriedade é
efetivamente transferida, mediante inscrição no Registro de Imóveis.
A transmissão da propriedade imóvel, conforme o Código Civil (artigos 1.245
e 1.227), ocorre exclusivamente com o registro do título no Cartório de
Registro de Imóveis. Antes disso, o comprador possui apenas direitos
contratuais, não a propriedade do bem.
Portanto, o fato gerador do ITBI materializa-se na data do registro, não na
data da negociação.
A determinação do valor venal do imóvel deve refletir o valor de mercado na
data do fato gerador, ou seja, na data em que a transmissão se perfaz (data
do registro).
Quando existe lapso temporal entre a negociação e o registro, utilizar o valor
da negociação para fins de tributação do ITBI é juridicamente indefensável,
pelos seguintes motivos:
O fato gerador ocorre na data do registro, não na data da negociação.
Portanto, o valor relevante é aquele vigente no mercado imobiliário na data
do registro, não dois anos antes”.
Deste feito, tendo o negócio jurídico ocorrido 7 anos antes, não há como presumir
que o valor corresponde ao valor do bem quando da ocorrência do fato gerador.
Além do mais, no caso dos autos, o valor atribuído pela Recorrente, foi o constante
na Planta Cadastral utilizado para o valor do IPTU, razão estas que autorizam a
autuação do Fisco.
d) Do não cumprimento da NBR pelo auditor para a realização de avaliação
imobiliária
4 de 9
CONSELHO MUNICIPAL DE CONTRIBUINTES - COMDECON - Criado pela Lei Orgânica e Lei 2.635 de 18/06/91 –
Rua Manoel Vieira Garção, 120 salas 601/602 – CEP 88.301-425 – Centro - Itajaí - SC -
Fone (47) 3241-7420
comdecon@Itajai.sc.gov.br
Cumpre salientar que referida questão foi analisada de forma exauriente na decisão
de Primeira Instância, razão pela qual adoto os seus fundamentos como razão de
decidir, e destacando os seguintes trechos:
Diferentemente do que defende a recorrente, o Auditor Fiscal Municipal não
realiza, tampouco emite avaliações ou laudos de imóveis, apenas atribui a
base de cálculo do ITBI, que nada mais é do que o valor venal dos bens
imóveis ou dos direitos transmitidos, desempenhando, deste modo, função
que lhe é privativa (art. 142 c/c art. 38 CTN).
Neste sentido, ressaltamos que a metodologia utilizada pelo auditor fiscal
para proceder com os arbitramentos está prevista na norma ABNT NBR 14653
2:2011 (item 8.2.1.3.2), e mesmo não sendo função do Auditor Fiscal promover
avaliações, pois compete a ele verificar se a declaração está atendendo a
legislação tributária, utiliza-se da referida sistemática, ou seja, de meios
admitidos em transações do mercado imobiliário, para buscar referências,
atribuindo a base de cálculo do ITBI.
Assim, o auditor fiscal analisa o que o mercado imobiliário está ditando, por
meio de consultas a sites especializados, corretores, tabelas de construtoras e
ao banco de dados da Secretaria da Fazenda, com o intuito de homologar ou
corrigir os lançamentos efetuados, tudo o que for possível de acordo com o
caso em si, atribuindo a base de cálculo que julga mais próxima da realidade.
Em outras palavras, quem define o valor de mercado são os próprios
construtores, corretores e imobiliárias, não o Fisco Municipal nem o
contribuinte.
(...)
De fato, a ABNT NBR 14653-2 apresenta extenso detalhamento para emissão
de laudos técnicos, no entanto, como bem indicado pela contribuinte, essas
orientações são direcionadas ao engenheiro de avaliações e não ao auditor
fiscal, que deve atuar no limite das suas atribuições previstas em lei.
Justamente por isso, a LCM 308/2017 não exige a emissão de um laudo técnico
pelo Fisco, apenas que sejam observadas as condições previstas na ABNT NBR
14653-2, para incentivar uma busca por critérios razoáveis e coerentes,
compatíveis com o mercado imobiliário. Não pretende, por exemplo, impor
condições a ponto de inviabilizar trabalho do Fisco, até porque as
competências do auditor já estão definidas em lei.
O Método Comparativo Direto de Dados do Mercado é uma abordagem
muito comum e normalmente utilizada no ramo imobiliário para determinar
o valor de um imóvel, no qual se utiliza de informações de propriedades
5 de 9
CONSELHO MUNICIPAL DE CONTRIBUINTES - COMDECON - Criado pela Lei Orgânica e Lei 2.635 de 18/06/91 –
Rua Manoel Vieira Garção, 120 salas 601/602 – CEP 88.301-425 – Centro - Itajaí - SC -
Fone (47) 3241-7420
comdecon@Itajai.sc.gov.br
semelhantes que foram recentemente vendidas ou que estão sendo ofertadas
na mesma região.
Vale destacar que o arbitramento fiscal é um procedimento que tem o condão
de formar presunção relativa acerca da base de cálculo do imposto, ocorrida
em período pretérito, o que, no caso do IТВІ, torna difícil sua exata
mensuração.
Não se trata de uma avaliação pericial, não lhe sendo aplicado, em minúcias,
as regras técnicas inerentes ao escopo pericial, ou como o próprio Judiciário
já se manifestou, “não se exige a precisão de uma balança farmacêutica". Nele,
cabe ao agente fiscal presumir, por meio de processo regular, no qual se
utilizem critérios lógicos e razoáveis, o valor venal aproximado do imóvel na
data de ocorrência do seu fato gerador.
(...)
E se isso não bastasse, a própria Lei Complementar Municipal n° 101/2007,
citada pela contribuinte, em seu anexo II, deixa ainda mais clara essa
atribuição, legitimando a atuação do cargo de auditor junto à fiscalização do
lançamento:
1- MUNICÍPIO DE ITAJAI São atribuições dos ocupantes do cargo de Auditor
Fiscal Municipal, carreira típica e exclusiva de Estado, nos termos do artigo 37,
XXII, da Constituição Federal, como autoridade administrativa e fiscal:
a) praticar todos os atos concernentes à verificação da regularidade de
lançamento e recolhimento dos tributos municipais, bem como verificar a
regularidade de lançamento e recolhimento de tributos estaduais e federais,
nos termos da respectiva delegação; (grifo nosso) Exatamente por isso, é
garantida aos contribuintes possibilidade de apresentar avaliação
contraditória, com o fim de infirmar a presunção fiscal e demonstrar que o
valor venal do imóvel inferior àquele adotado pelo Fisco, se for o caso.(...)
e) Da alegada aleatoriedade do método do arbitramento e da norma da ABNT
14.653-2
Em que pese o entendimento do nobre Relator originário, da análise dos autos não
há que se falar em utilização de método aleatório e inobservância da norma da
ABNT, senão vejamos:
A norma NBR 14653-1, que estabelece diretrizes para a avaliação de bens nas
normas subsequentes, item 7.5:
6 de 9
CONSELHO MUNICIPAL DE CONTRIBUINTES - COMDECON - Criado pela Lei Orgânica e Lei 2.635 de 18/06/91 –
Rua Manoel Vieira Garção, 120 salas 601/602 – CEP 88.301-425 – Centro - Itajaí - SC -
Fone (47) 3241-7420
comdecon@Itajai.sc.gov.br
“A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem
avaliado, a finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis. Para a
identificação do valor de mercado, sempre que possível, deve-se preferir o
método comparativo direto de dados de mercado, conforme definido em
8.3.1.”
A NBR 14653-2 oferece um detalhamento do Método Comparativo Direto de Dados
de Mercado. Conforme suas diretrizes, a obtenção de uma amostra representativa
constitui a base do processo de avaliação.
No caso dos autos, para determinar o valor venal, a Autoridade Fiscal utilizou 5
anúncios de imóveis, no próprio empreendimento, corrigindo o valor para a data
do fato gerador através do Índice Imobiliário FIPEZAP Itajaí .
Assim, as diretrizes fundamentais da ABNT NBR 14653-2 foram integralmente
observados, porquanto as amostras utilizadas referem-se a outros apartamentos,
igualmente do Tipo Duplex localizados no mesmo condomínio, apresentando
idêntica localização, infraestrutura e especificidades técnicas relevantes. Tal
circunstância preserva a comparabilidade dos dados e confere legitimidade técnica
e científica ao arbitramento realizado.
A homogeneidade de amostras, frequentemente tratada por meio de fatores de
homogeneização ou tratamento por fatores, utilizadas no Método Comparativo
Direto de dados de Mercado é uma etapa na avaliação de imóveis, cujo objetivo
principal é ajustar as diferenças entre os imóveis pesquisados (amostra) e o imóvel
que está sendo avaliado (imóvel paradigma), tornando-os comparáveis para
determinar com precisão o valor de mercado.
Nessas condições, eventual discussão sobre metodologia de homogeneização das
amostras, isoladamente considerada, não se revela apta a infirmar a conclusão
alcançada.
Impende destacar que o condomínio em questão apresenta características próprias
e exclusivas, figurando entre os empreendimentos mais singulares da região.
Cumpre ainda, refutar a premissa adotada no voto do relator, acerca do
descumprimento da norma ABNT 14653-2 quando do arbitramento, sob o
argumento de que o imóvel paradigma estava em construção e os imóveis
utilizados como amostras não eram compatíveis e por isso necessitaria de
homogeneização e tratamento de fatores, não se sustenta factualmente.
Primeiro, por que, o recorrente alegou que quando do negócio jurídico o imóvel
estava em construção e não na data do fato gerador.
CONSELHO MUNICIPAL DE CONTRIBUINTES - COMDECON - Criado pela Lei Orgânica e Lei 2.635 de 18/06/91 –
Rua Manoel Vieira Garção, 120 salas 601/602 – CEP 88.301-425 – Centro - Itajaí - SC -
Fone (47) 3241-7420
comdecon@Itajai.sc.gov.br
Segundo, as amostras de mercado que balizaram o arbitramento foram colhidas
em dezembro de 2023, apenas cinco meses após a ocorrência do fato gerador
(julho de 2023). É desarrazoado supor que, em um intervalo tão exíguo, o mercado
imobiliário ou as características estruturais dos imóveis paradigmas tenham sofrido
alterações significativas aptas a invalidar a avaliação. A estreita proximidade
temporal entre a pesquisa e o fato gerador assegura a fidedignidade do valor venal
apurado.
E por fim, a realidade registral corrobora que os imóveis estavam na mesma
situação fática (concluídos). A individualização da matrícula do imóvel ocorreu ainda
no ano de 2022, ato que, por norma de registros públicos, pressupõe a prévia
expedição do "Habite-se" (conclusão da obra conforme projeto urbanístico
aprovado) pela autoridade municipal. Portanto, resta documentalmente provado
que, desde 2022, o imóvel encontrava-se plenamente concluído e individualizado.
E por fim, é juridicamente irrelevante o estágio em que a obra se encontrava em
2016, data da assinatura da promessa de compra e venda, uma vez que o imposto
incide sobre a situação fática do imóvel no momento da transferência da
propriedade.
Assim, o Fisco não precisa de um laudo pericial complexo nos moldes judiciais para
o lançamento; basta a demonstração da razoabilidade do valor arbitrado. Os
anúncios de imobiliárias especializadas são fontes fidedignas da realidade do
mercado "em condições normais", exatamente como exige o STJ.
A metodologia reflete o preço que um comprador comum pagaria pelo imóvel na
data da transmissão.
Sobre o índice FIPEZAP, colaciono trecho da decisão, a qual informa que
“Como é cediço, o índice FIPEZAP é um índice que leva em consideração os preços
de venda e locação de imóveis de forma nacional, constantes nos anúncios
publicados na página no site ZAP Imóveis e em outras fontes da internet, formando
uma base de dados com dados de 500.000 anúncios válidos por mês (in
https://www.fipe.org.br/pt-br/indices/fipezap/#metodologia).
Diante
desse
cenário, imperioso concluir que referido índice tem uma boa representatividade dos
preços, sendo um elemento comparativo de grande relevo, na medida em que é
um fator de atualização calculado exclusivamente em função do mercado
imobiliário.” (destaques acrescidos) ( Agravo de Instrumento n. 1008508
56.2016.8.26.0001 , 30ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Maria Lúcia Pizzotti, j.
em 12.02.21).
Conclui-se que, a partir do momento em que a Fazenda Pública apresenta
documentos e elementos objetivos aptos a indicar o valor de mercado do imóvel,
8 de 9
CONSELHO MUNICIPAL DE CONTRIBUINTES - COMDECON - Criado pela Lei Orgânica e Lei 2.635 de 18/06/91 –
Rua Manoel Vieira Garção, 120 salas 601/602 – CEP 88.301-425 – Centro - Itajaí - SC -
Fone (47) 3241-7420
comdecon@Itajai.sc.gov.br
cessa a presunção de veracidade inicialmente atribuída ao valor declarado pelo
contribuinte.
Em consequência, nos termos do art. 70, do CTM, desloca-se ao Recorrente o ônus
probatório de demonstrar, por meio de prova idônea e tecnicamente
fundamentada, a inadequação ou insuficiência do arbitramento realizado, o que
não ocorreu.
Diante do exposto, voto pelo desprovimento do recurso, mantendo a decisão de
primeira instância.
1.
VOTO
Assim sendo, pelas razões apresentadas, VOTO no sentido de CONHECER
DO RECURSO VOLUNTÁRIO Nº. 997699/2026 e em seu mérito NEGAR
PROVIMENTO AO RECURSO, nos termos do voto apresentado.
É o voto que submeto ao crivo dos demais membros deste Conselho.
Itajaí, 19 de março de 2026.
GLADIS REGINA DE OLIVEIRA ARAGÃO
Conselheira Relatora