EMENTA
DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL TRIBUTÁRIO. RECURSO VOLUNTÁRIO. IMPOSTO
SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). IMPUGNAÇÃO DE TERMO DE
ARBITRAMENTO. BASE DE CÁLCULO. VÍCIO FORMAL NO PROCEDIMENTO DE
ARBITRAMENTO. NULIDADE. POSSIBILIDADE DE REITERAÇÃO DO ATO. RECURSO
CONHECIDO E PROVIDO.
XX.XXX.XXX/XXXX-63
86.716,26
RECURSO: 306519/2026
ESPÉCIE: Recurso Voluntário
RECORRENTE: CONSTRUTORA HELICONIA LTDA
RECORRIDO: FAZENDA MUNICIPAL
RELATOR: WAGNER CAMILO DOS SANTOS
Assunto: IMPUGNAÇÃO DE TERMO DE ARBITRAMENTO DE ITBI
Da Tempestividade
Nobres relatores, todas as condições do recurso estão preenchidas,
portanto, o mesmo, reúne todas as condições de estilo, para ser apreciado por
este conselho.
DO RELATÓRIO
Senhores conselheiros, os autos que ascendem a este conselho, por meio
de recurso administrativo voluntário trata de Impugnação de Termo de
Arbitramento de ITBI, de imóvel representado pelo imóvel terreno registrado no
1º Ofício de Registro de Imóveis, na matrícula nº 25.209, situado Rua Maria das
Dores Santos Muller, nº 240, Bairro Praia Brava, nesta cidade de Itajaí.
O feito tem origem em 17 de maio de 2023, quando, o fisco municipal,
em suas atribuições, e, com intuito de verificação dos valores recolhidos pelo
contribuinte, na transmissão do imóvel citado. Instou o mesmo, por meio de
termo de intimação ITBI nº 4393/2018-2023, a apresentar documentos capazes
de dar lastro de veracidade a base de cálculo utilizada no recolhimento dos
valores do tributo. A intimação fora atendida de forma tempestiva, e o fisco,
passou a análise.
Após verificação dos documentos apresentados pelo contribuinte, o
fisco verificou que o recolhimento do tributo fora realizado abaixo do que indica
o valor venal do imóvel. A base de dados fora utilizada, para dar conformidade
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a norma da ABNT/NBR e perseguindo o precedente do tema 1.113. Nesta feita,
pela apuração do fisco, haveria necessidade, por meio do processo fiscal, de
retificação dos valores, da base de cálculo e por conseguinte do imposto
recolhido.
O método que levou ao fato da necessidade de retificação do valor da
base de cálculo, fora o comparativo, tendo como lastro, imóvel que se
encontra no mesmo bairro, sendo assim, 01 paradigma.
Assim, após intimado, o contribuinte, inconformado com a decisão da
autoridade fiscal, quanto a retificação, impugnou o Termo de Retificação e
Arbitramento, oferecendo razões que discutem o valor, o método e a
subjetividade do paradigma. As razões do contribuinte, se resumem em:
O valor apresentado pelo contribuinte goza de presunção de
veracidade;
O Município não poderá arbitrar de forma unilateral os valores do
tributo, tendo como vedação, a redação do tema 1.113 do STJ,
principalmente tendo como paradigma, 1 imóvel;
Subjetividade de arbitramento, sem aderir a outras técnicas.
O órgão julgador de primeira instancia julgou improcedente a
impugnação oferecida pelo contribuinte, em suas razões, que podem ser
observadas no processo. Dentre outros motivos, o principal é o valor declarado
muito distante do entender do fisco, que optou pelo cálculo do metro
quadrado para chegar no valor que entende correto.
Irresignado com a decisão de primeira instancia, o contribuinte recorreu
a este conselho, com as mesmas razões e argumentos, e sem atacar a decisão
do órgão julgador.
É o relatório.
DO MÉRITO E SUA FUNDAMENTAÇÃO
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Apesar de outras razões do contribuinte, vejo que o litígio reside nos
valores apurados por ambos os lados, bem como no exercício do processo
realizado.
Primeiramente, vale mencionar que há uma diferença abismal entre os
valores que são definidos entre contribuinte e fisco, vejamos:
Contribuinte: R$ 1.502.748,26, valores que constam nos
documentos que foram anexados aos autos, tentando comprovar
a veracidade dos valores declarados;
Fisco: R$ 5.838.558,23, valor que fora encontrado por meio de
comparação a outro imóvel, com deflação pela FipeZAP até a
data de aquisição do imóvel do contribuinte.
Como se nota, os valores tem entre si, uma aberrante diferença, que
deixam a vista uma série de problemas da declaração do contribuinte e o
processo realizado pelo fisco.
De um lado se observa alegações do contribuinte, mencionando que,
um imóvel no bairro mais valorizado de nossa cidade, tem que sofrer uma
decréscimo na base de cálculo, devido uma edificação ao qual será demolida,
pois o objetivo da contribuinte é a edificação de um novo empreendimento. A
alegação beira o surreal.
Ainda, apesar de em qualquer circunstância ter alegado o uso, o valor
da base de cálculo ou valor venal declarado, coincide com os valores de
planta genérica, utilizado para fins de IPTU, vedado a este tipo de paradigma
para o tributo ora discutido.
Por outro lado, temos o fisco, que trouxe à baila, um paradigma, ou seja,
um imóvel localizado no mesmo bairro. A localização é o único ponto que pode
ser levado em consideração como semelhante ao outro, de outras situações,
não traz detalhes que demonstram outras semelhanças. Funcionou com o único
intuito de se ter a possibilidade de calculo de metro quadrado da localidade,
tendo como ferramenta a utilização de FipeZAP, para deflacionar os valores.
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Não é possível aceitar que a base de dados do fisco, sirva como uma
espécie de colchão, onde a autoridade fiscal poderá repousar, sem que outras
ferramentas sejam utilizadas, quando aquela não oferecer recursos para dar
uma legalidade aos valores arbitrados.
Há uma atividade imobiliária de grandes proporções no bairro onde se
situa o imóvel. Além da especulação financeira que, como sempre defendo,
ultrapassa a lógica do FipeZAP, há a movimentação de negócios diários,
possibilitando o uso de outros paradigmas ou outras ferramentas.
Assim, apesar de haver a imagem de um valor abaixo do mercado, cabe
ao município, por meio de processo fiscalizatório, retificar o valor declarado. O
próprio fisco, por meio do OJPF, lembra que, no momento da expedição da
guia, há a observação documental, que o município poderá revisar os valores,
caso haja divergências. Essa máxima traduz a necessidade de se criar provas
leais e cabais que possam derruir o alegado pelo contribuinte.
Ambas as partes trazem à baila, o tema 1.113, no qual, o exercício do
município, na sua tentativa de retificar valores, falha quando traz paradigma
que não atende as circunstancias adotadas pelo tema:
Tema 1.1113 STJ - a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel
transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada
à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso
de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza
da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que
somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração
de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não
pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em
valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.
Ainda, se nota que, procedimentos aleatórios, subjetivos e ações de
comodismos, podem afetar de morte o processo deflagrado, pois, a prova
apresentada pelo fisco, deve ser irrefutável e não uma miscelânea de
procedimentos para chegar a algum valor.
Assim, vislumbro que, o resultado do metro quadrado imobiliário na
região de localidade do imóvel, por meios discutíveis, deixando de lado, visitas
in loco, maiores números de imóveis na base de dados, conferencia das
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transmissões de imóveis análogos na localidade, não podem traduzir o valor real
de um imóvel. Destaco que, a prova incumbirá ao contribuinte, quando o fisco
apresentar valores pelos caminhos legais e objetivos. De outra forma, a prova
incumbe somente ao fisco.
A ameaça ao erário público deve ser de importância a todos os
contribuintes, porém a fiscalização do município deve ser específica e sempre
atual, deixando de lado, quando, por exemplo, seu banco de dados não for o
bastante para retificar valores declarados pelo contribuinte.
Portanto, ainda que a imagem dos valores, refletem valores inferiores aos
conhecidos no bairro, a declaração goza da presunção de boa-fé que, só se
desconstrói por meio de prova irrefutável.
DO VOTO
Assim sendo, na apuração desse relator, e, considerando os fatos
e fundamentos supra citados, VOTO PELO CONHECIMENTO do presente
Recurso e em seu mérito DAR-LHE TOTAL PROVIMENTO, reformando a
decisão de primeira instancia, dando correta a declaração do
contribuinte:
É o voto que apresento aos demais Conselheiros, aceitando toda
e qualquer manifestação.
Itajaí (SC), 17 de março de 2026.
WAGNER CAMILO DOS SANTOS
Conselheiro Relator
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