EMENTA
DIREITO TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL TRIBUTÁRIO. RECURSO VOLUNTÁRIO.
IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). REVISÃO DE
LANÇAMENTO. BASE DE CÁLCULO. VALOR DE AVALIAÇÃO EM CONTRATO DE
FINANCIAMENTO. COMPROVAÇÃO DE OMISSÃO DE DADOS E DECLARAÇÃO FALSA.
APLICAÇÃO DE MULTAS. LEGALIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
XX.XXX.XXX/XXXX-31
131.775,34
MUNICÍPIO DE ITAJAÍ
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RECURSO VOLUNTÁRIO: 412731/2026 (Protocolo: 9552-24-ITJ-REC)
MATÉRIA:
ITBI
RECORRENTE:
RECORRIDA:
RELATOR:
VALOR DISCUTIDO:
RELATÓRIO
ARTHA HOLDING LTDA
FAZENDA MUNICIPAL DE ITAJAÍ
Cons. Cleberson das Neves
R$ 131.775,34 (data de interposição do recurso)
Trata-se de Recurso Voluntário interposto pela empresa ARTHA
HOLDING LTDA contra a decisão de primeira instância do Órgão Julgador
de Processos Fiscais (OJPF) do Município de Itajaí. A decisão original
manteve a cobrança de ITBI suplementar e as multas aplicadas pela
fiscalização.
O processo começou quando a empresa solicitou a guia para
pagamento do ITBI (fl. 54 do Processo de Fiscalização), declarando que
o valor da transação imobiliária foi de R$ 1.750.000,00. No mesmo
formulário, a empresa afirmou que não existia contrato de compra e
venda ou outro documento formal sobre o negócio.
A fiscalização da Fazenda Municipal verificou as informações
e encontrou divergências. O Fisco constatou que o valor real de mercado
do imóvel era muito superior ao declarado. A principal prova encontrada
foi um Parecer Técnico de Análise de Garantia, ligado a um contrato
de financiamento feito pela própria empresa para comprar o mesmo
imóvel.
Com base nessa prova, a Fazenda Municipal emitiu o Termo de
Retificação da Declaração e Arbitramento da Base de Cálculo do ITBI
(fls. 55-56). A base de cálculo do imposto foi corrigida para R$
5.164.493,41, valor considerado como o real de mercado na época da
transação.
Em seguida, o Fisco emitiu a Notificação Fiscal nº
138151/2024 (fl. 57), cobrando a diferença do ITBI com os acréscimos
legais. Além disso, foi lavrado o Auto de Infração nº 138152/2024 (fl.
60), aplicando multas porque a Recorrente omitiu dados e prestou
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informações falsas, especialmente ao negar a existência do contrato
de compra e venda.
A empresa Recorrente apresentou defesa (Processo nº 3904-24
ITJ-REC), argumentando que o arbitramento foi incorreto. Requereu o
cancelamento da cobrança extra e das multas, defendendo que o valor
de R$ 1.750.000,00 estava correto.
A defesa foi analisada e rejeitada pela Decisão
Administrativa nº 114/2024 (fl. 81 e seguintes do arquivo “02.
Impugnação”). O órgão de primeira instância confirmou que o Fisco agiu
corretamente ao usar a avaliação do mercado e manteve as multas
aplicadas por descumprimento de obrigações tributárias.
Discordando da decisão, a empresa apresentou este Recurso
Voluntário (Protocolo nº 9552-24-ITJ-REC). No recurso, a Recorrente
apresenta as razões pelas quais a decisão de primeira instância deve
ser reformada, pedindo ao fim o provimento do recurso para anular a
Notificação de ITBI, com o consequente cancelamento das cobranças
suplementares e das multas.
Os autos estão completos, com todos os documentos e provas
necessários, e vieram a este Conselho Municipal de Contribuintes para
julgamento.
É o relatório.
FUNDAMENTAÇÃO
O recurso preenche os requisitos legais de admissibilidade,
como o prazo e a legitimidade da empresa para recorrer. Por isso,
aceito o recurso para analisar o mérito.
A questão principal deste processo é verificar se a Fazenda
Municipal agiu corretamente ao revisar e alterar a base de cálculo do
ITBI. Como mostrado no relatório, a fiscalização municipal não aceitou
o valor de R$ 1.750.000,00 declarado pela empresa compradora. Após
analisar os documentos, o Fisco arbitrou o valor do imóvel em R$
5.164.493,41. Para isso, utilizou como prova os documentos de
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financiamento e a avaliação feita para a credora fiduciária (Laudo
Técnico).
Analisando o caso, conclui-se que a atitude da fiscalização
de Itajaí está correta e legal. A base de cálculo do ITBI deve ser o
valor venal do bem, que é o preço real de mercado para uma venda normal
à vista. É verdade que o valor declarado pelo comprador tem presunção
de boa-fé. No entanto, se o Fisco tiver provas fortes de que o valor
informado é muito menor do que o preço de mercado, ele pode e deve
corrigir essa distorção.
O Código Tributário Nacional (CTN) garante ao Município o
direito de fiscalizar e corrigir valores declarados que não reflitam
a realidade. A lei permite que a Fazenda Pública ignore a declaração
do contribuinte e determine o valor correto (arbitramento) quando as
informações forem falsas, incompletas ou não merecerem confiança:
“Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base,
ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens,
direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade
lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele
valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam
fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou
os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo
terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de
contestação, avaliação contraditória, administrativa ou
judicial”.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) também confirma essa
regra. No julgamento do Tema Repetitivo 1.113, o STJ decidiu que o
valor declarado pelo contribuinte deve ser aceito, a menos que o Fisco
comprove o contrário através de um processo administrativo regular
(seguindo o art. 148 do CTN). Nesse processo, o contribuinte tem o
direito de se defender. Veja o entendimento vinculante do STJ sobre o
tema:
“EMENTA: TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE
CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS
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(ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL
E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL
DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE.
REVISÃO
PELO
ADMINISTRATIVO.
FISCO.
INSTAURAÇÃO
POSSIBILIDADE.
PRÉVIO
DE
PROCESSO
VALOR
DE
REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE. (...) a) a base de
cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em
condições normais de mercado, não estando vinculada à
base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser
utilizada como piso de tributação; b) o valor da
transação declarado pelo contribuinte goza da presunção
de que é condizente com o valor de mercado, que somente
pode ser afastada pelo fisco mediante a regular
instauração de processo administrativo próprio (art. 148
do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a
base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de
referência por ele estabelecido unilateralmente. 9.
Recurso especial parcialmente provido”. (REsp n.
1.937.821/SP, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira
Seção, julgado em 24/2/2022, DJe de 3/3/2022).
No caso analisado, a Fazenda Municipal de Itajaí cumpriu
todas essas regras. Para checar se o ITBI foi pago corretamente, o
Fisco iniciou um processo administrativo e notificou a empresa (Termo
de Intimação nº 137837/2024, à fl. 1), pedindo os documentos reais do
negócio. Foi nesse momento que as informações falsas foram
descobertas.
A prova principal que justifica a cobrança complementar é o
próprio contrato de compra e venda assinado em 29 de março de 2023
(Instrumento Particular com força de escritura pública, fls. 10 a 37).
É importante notar que este contrato foi assinado poucos dias antes
da empresa pedir a guia do ITBI (em 06 de abril de 2023) afirmando que
não havia contrato nenhum.
Lendo o contrato que a própria empresa Recorrente assinou
com os vendedores e a financiadora (Ademicon Administradora de
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Consórcios S/A), fica claro que o imóvel valia muito mais do que foi
declarado para a Prefeitura. Na Cláusula Quarta (fls. 18-19), a
financiadora exige uma avaliação técnica da garantia. Na Cláusula
Sexta (fl. 20), consta que o imóvel foi aceito como garantia justamente
com base no valor indicado pelo laudo técnico.
O ponto mais forte é a Cláusula Nona (fl. 22). Nela, as
partes confirmam de forma clara e escrita o valor do imóvel: "Concordam
as partes em que o valor do(s) imóve(l-is) ora alienado(s)
fiduciariamente [...] é o R$ 5.164.493,41 (CINCO MILHÕES, CENTO E
SESSENTA E QUATRO MIL, QUATROCENTOS E NOVENTA E TRES REAIS E QUARENTA
E UM CENTAVOS)".
Portanto, o Fisco usou o valor exato que a própria compradora
e a financiadora aceitaram no contrato. Esse valor foi definido pelo
Parecer Técnico de Análise de Garantia, emitido em 06 de fevereiro de
2023 (fls. 38 a 42), elaborado por uma empresa especializada. Esse
laudo técnico e contemporâneo é uma prova sólida e legal, que justifica
plenamente a decisão da Fazenda Municipal de cobrar a diferença do
ITBI, conforme autoriza o Código Tributário Nacional.
A principal defesa apresentada pela empresa Recorrente é de
que o imóvel estaria inacabado, ainda em fase de construção, quando a
compra e venda aconteceu. A partir desse argumento, a empresa tenta
justificar que a base de cálculo do ITBI deveria considerar o valor
do terreno com um imóvel em construção, o que explicaria o montante
de R$ 1.750.000,00 declarado à Prefeitura. No entanto, as provas que
constam no processo desmentem totalmente essa justificativa.
O primeiro ponto a ser observado é o próprio contrato de
compra e venda com alienação fiduciária, assinado pela empresa
Recorrente, pelos vendedores e pela financiadora. O "Quadro Resumo"
deste contrato (fls. 11-12) descreve com detalhes o que foi vendido:
trata-se do lote 108 do Condomínio Horizontal Praia Brava, "contendo
uma edificação residencial unifamiliar em alvenaria, com área de
441,91m²". Não existe no contrato qualquer indicação de que se tratava
de um lote vazio, de uma obra pela metade ou de um projeto futuro. O
documento é claro ao indicar que havia uma casa construída ali, com
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Inscrição Imobiliária (nº 214.171.01.0100.0112.000) e Cadastro
Municipal (767734) próprios.
O segundo ponto, que comprova oficialmente que a obra estava
pronta, é a Matrícula do Imóvel (nº 24.211, à fl. 3). Nesse documento
oficial, está registrada a averbação da construção em 04 de outubro
de 2022. Ou seja, quase seis meses antes da empresa assinar o contrato
de compra, o cartório já havia registrado a casa pronta. Essa averbação
só foi feita porque a Prefeitura de Itajaí emitiu o Habite-se em 23
de agosto de 2022. O Habite-se é a prova final e oficial de que a
construção foi terminada e estava pronta para moradia, derrubando a
tese de que a obra estaria inacabada.
Ainda para comprovar o estado real do imóvel, o processo
conta com o Parecer Técnico de Análise de Garantia, encomendado pela
financiadora (fls. 38 a 42). Esse documento, feito em 06 de fevereiro
de 2023 (antes da assinatura do contrato e do pedido de ITBI), traz
30 fotografias da casa.
As fotos mostram claramente que a casa estava concluída
estruturalmente e também mobiliada. As imagens exibem a fachada
pronta, a piscina instalada, revestimentos, cozinha equipada e quartos
completos. Ou seja, as fotos provam que, na época do negócio, a casa
estava totalmente pronta e sendo utilizada, o que justifica plenamente
o valor avaliado de R$ 5.164.493,41.
Existe ainda mais um fato no processo que confirma a alta
valorização do imóvel. A matrícula (fl. 7) mostra que, apenas oito
meses depois de comprar a casa, em 28 de dezembro de 2023, a própria
empresa Recorrente revendeu o imóvel por R$ 6.600.000,00. Esse valor
de revenda comprova que o arbitramento feito pela Fazenda Municipal
alguns meses antes (R$ 5.164.493,41) estava correto e perfeitamente
ajustado à realidade do mercado.
Diante de todas essas provas documentais e fotográficas
reunidas pela fiscalização, caberia à empresa recorrente apresentar
provas fortes para contrapor o valor arbitrado pelo Fisco. Se a casa
realmente estivesse inacabada, a empresa Recorrente deveria ter
apresentado laudos de engenharia, novas avaliações ou outras provas
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técnicas. No entanto, não apresentou nenhuma prova e se limitou a
contestar o valor.
Portanto, cruzando o Habite-se registrado na matrícula
(agosto de 2022), o texto do contrato de compra e venda (março de
2023) e o laudo de avaliação com dezenas de fotos (fevereiro de 2023),
fica evidente que a tese de "imóvel em construção" é incorreta. A base
de cálculo arbitrada pela Fazenda Municipal está embasada na realidade
dos fatos e não deve ser alterada.
Depois de confirmada a validade do valor cobrado, é
necessário analisar o pedido da empresa para cancelar as multas
aplicadas no Auto de Infração nº 138152/2024 e na Notificação Fiscal
nº 138151/2024. A empresa argumentou que a revisão do ITBI não deveria
gerar multas e encargos. No entanto, esse pedido não tem base na lei,
pois as multas e os encargos decorrem de expressa previsão legal,
sendo as multas derivadas das infrações objetivamente identificadas
pela autoridade fiscal.
É preciso deixar claro que a aplicação de multas tributárias
segue a regra da estrita legalidade: se a lei diz que a infração gera
multa, o Fisco é obrigado a cobrá-la, sem poder de escolha.
A primeira multa aplicada foi de 30% (trinta por cento) sobre
a diferença do imposto não pago. Essa multa está prevista claramente
no artigo 65 do Código Tributário Municipal (Lei Complementar
Municipal nº 20/2002):
“Art. 65 - Constatada pela fiscalização, a omissão de
dados ou a falsidade das declarações consignadas nas
escrituras ou instrumentos particulares de transmissão
ou cessão, o imposto ou sua diferença serão exigidos com
o acréscimo da multa de 30% (trinta por cento), calculada
sobre o montante do débito apurado, sem prejuízo dos
acréscimos devidos em razão de outras infrações
eventualmente praticadas”.
A atitude da empresa se encaixa perfeitamente no que diz
esse artigo. Como já demonstrado, a empresa declarou à Prefeitura que
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a transação foi de R$ 1.750.000,00, um valor muito menor do que o
preço real que ela mesma já havia aceitado no contrato de financiamento
dias antes. Portanto, a multa de 30% é correta e proporcional à
tentativa de pagar menos ITBI do que o devido.
A segunda multa mantida é a penalidade de 20% (vinte por
cento), já que a empresa descumpriu a obrigação de entregar os
documentos corretos. No Requerimento de Guia do ITBI, datado de 06 de
abril de 2023 (fl. 54), a empresa marcou a opção afirmando que "Não"
existia contrato de compra e venda ou qualquer outro documento formal
sobre o negócio.
Essa declaração era inverídica. A fiscalização demonstrou a
existência do Instrumento Particular de Compra e Venda assinado pela
empresa, pelos vendedores e pela financiadora em 29 de março de 2023.
Como a infração foi comprovada pelos próprios documentos do processo,
a multa de 20% aplicada no Auto de Infração nº 138152/2024 também está
correta e deve ser mantida.
VOTO
Ante o exposto, voto por CONHECER o Recurso Voluntário
interposto e, no mérito, NEGAR-LHE PROVIMENTO, para o fim de MANTER
INTEGRALMENTE a decisão proferida pela Autoridade Julgadora de
Primeira Instância, que confirmou a regularidade da revisão do
lançamento tributário referente à Notificação ITBI nº 138151/2024 e
do Auto de Infração nº 138152/2024.
Em consequência, permanecem hígidos e exigíveis os créditos
tributários constituídos.
Itajaí, 17 de março de 2026.
CLEBERSON DAS NEVES
Conselheiro Relator