EMENTA
ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DE MERCADO. PRESUNÇÃO DO VALOR
DECLARADO. ARBITRAMENTO. ART. 148 DO CTN. UTILIZAÇÃO DE PLANTA
GENÉRICA DE VALORES. EVOLUÇÃO DE IPTU. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE
AVALIAÇÃO INDIVIDUALIZADA. TEMA 1113 DO STJ. PROVIMENTO PARCIAL.
XXX.XXX.X69-06
8.133,37
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RECURSO VOLUNTÁRIO: 2043/2023-ITJ-REC
MATÉRIA: ITBI
RECORRENTE: ANA PAULA REIS FINARDI
RECORRIDA: FAZENDA PÚBLICA DO MUNICÍPIO DE ITAJAÍ
CONSELHEIRA RELATORA: ANDRÉA RAQUEL DEÓLA DA SILVA APRILE
VALOR DISCUTIDO: R$ 31.734,18 (na data da interposição do recurso)
1.
RELATÓRIO
Trata-se de Recurso Voluntário apresentado por ANA PAULA REIS FINARDI,
devidamente qualificada nos autos do RECURSO VOLUNTÁRIO em epígrafe.
Instaurado procedimento fiscal com o objetivo de apurar a correta incidência do
ITBI sobre a transmissão de bem imóvel, tendo a autoridade fiscal concluído pela
inadequação do valor declarado pelo contribuinte como base de cálculo do
tributo.
Conforme apurado, a fiscalização entendeu que o valor informado na operação
não refletia o valor venal de mercado do imóvel, procedendo, assim, ao
arbitramento de base de cálculo superior, fixando em R$ 956.050,75.
Em decorrência, foi lavrada a competente notificação fiscal, exigindo-se a
complementação do imposto, acrescida dos encargos legais, mais uma multa por
não atendimento de intimação efetuada pela autoridade fiscal.
A Recorrente insurge-se contra citada decisão administrativa.
Em suas razões recursais, sustenta, em síntese, que o negócio jurídico objeto da
incidência do ITBI foi realizado no ano de 2018; o mercado imobiliário do
Município de Itajaí experimentou, à época, acentuada valorização, decorrente do
crescimento urbano e habitacional da cidade; tal valorização teria impactado
diretamente os preços dos imóveis, inclusive em regiões mais afastadas do centro;
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junta aos autos elementos informativos e notícias que indicam o aquecimento do
mercado imobiliário local, buscando demonstrar que o valor do imóvel deve
refletir a realidade de mercado à época da transação.
Alega, portanto, que o valor considerado pela administração tributária não
corresponderia adequadamente às condições reais do mercado no momento da
operação, motivo pelo qual requer a revisão da base de cálculo do ITBI.
É o relato essencial.
2.
FUNDAMENTAÇÃO
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conhece-se do recurso
administrativo interposto por Ana Paula Reis Finardi, porquanto tempestivo e
regularmente formalizado.
DA BASE DE CÁLCULO DO ITBI E O TEMA 1113 DO STJ
A matéria central diz respeito à definição da base de cálculo do ITBI.
O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 1113, fixou teses
vinculantes que devem ser observadas por este Conselho:
A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais
de mercado, não estando vinculada à base do IPTU.
O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é
condizente com o valor de mercado, não podendo a administração pública adotar
valor diverso sem a devida comprovação concreta de sua adequação.
Cumpre ressaltar que, o paradigma utilizado pela fiscalização – uma publicação
em site datada de 2022 – não se presta para fixação da majoração da avaliação
do bem para fins de ITBI.
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O Segundo método de valoração utilizado pela fiscalização seria a evolução dos
valores de IPTU do imóvel, ou seja, em parâmetros massificados, uma planta
genérica de valores que não considera as características específicas do imóvel,
como estado de conservação, negociação ou até a urgência dos vendedores em
realizar a transação.
O Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com respaldo em
valores de referência estabelecidos unilateralmente, com fundamento em critérios
genéricos e parâmetros abstratos, desacompanhados de avaliação individualizada
do imóvel.
No caso em tela, o Município de Itajaí desconsiderou o valor declarado (R$
300.000,00) para aplicar um valor arbitrado três vezes superior, fundamentando
se em preços de mercado de 2022 e na Planta Genérica de Valores.
Por outro lado, a Recorrente trouxe aos autos elementos que demonstram a
realidade do mercado imobiliário à época da transação (ano de 2018).
Ademais, não há nos autos prova técnica suficiente produzida pela Administração
que justifique a desconsideração do valor declarado, limitando-se esta à utilização
de referências genéricas, o que não atende ao devido processo administrativo
tributário.
Tal prática contraria o entendimento das Cortes Superiores, que veda o uso de
plantas genéricas ou pautas de valores como critério objetivo exclusivo para o
ITBI.
DA INSUBSISTÊNCIA DO ARBITRAMENTO (ART. 148 DO CTN)
O arbitramento previsto no art. 148 do CTN e no art. 70 da LC 20/2002 de Itajaí
exige que o fisco demonstre, mediante processo regular, que o valor declarado é
omisso ou não merece fé, o que não ocorreu no caso em tela.
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A Recorrente colacionou aos autos prova documental cabal: o anúncio da casa no
momento da aquisição em 2018, indicando o valor de venda de exatos R$
300.000,00, portanto, a declaração da contribuinte não apenas goza de presunção
legal, mas está lastreada em evidência factual da época do fato gerador.
Também juntou a contribuinte o contrato com assinaturas reconhecidas datadas
de 2016 e comprovantes de pagamento aos vendedores.
O arbitramento realizado pela autoridade fiscal falhou em considerar a expressiva
valorização imobiliária ocorrida em Itajaí nos anos seguintes a 2018, tentando
tributar em 2022 um valor que não correspondia à realidade de mercado do
momento da transação (2016).
Em relação à multa referente ao Art. 112, II da LC 152/2009, não fora objeto do
recurso apresentado pela Recorrente, bem como, entendo devida considerando
a ausência de atendimento de intimação de autoridade fiscal.
3. VOTO
Ante o exposto, VOTO no sentido de CONHECER do Recurso Voluntário n°
2043/2023 e DAR-LHE PROVIMENTO PARCIAL reformando a decisão recorrida
no sentido de manter a base de cálculo do ITBI declarada pela Recorrente, bem
como, o efetivamente recolhido, porém mantendo a multa do Art. 112, II da LC
152/2009.
É como voto.
Itajaí, 24 de março de 2026.
ANDRÉA RAQUEL DEÓLA DA SILVA APRILE
Conselheira Relatora